渝城论道：重庆区县成商家拓展新战场 区县项目可强强联合

　　1月29日，由赢商网举办的第13期渝城论道沙龙活动在南滨路漫咖啡（需求面积:300-500平方米）店完美落幕。活动当天，茂田商业、新鸥鹏、红星美凯龙、大地影院、越界影城、咖啡陪你、鲜芋仙、中迅地产、嘉铠房地产、两江春城、智尊商业、西城金街、尊元文化产业、添基伟业等知名企业和品牌商家，纷纷莅临了活动现场。

　　赢商网重庆站总经理周旭表示，在商业地产领域，目前重庆区县成熟的购物中心或者开出的项目屈指可数，但是据我们统计数据显示，2015年乃至未来三年，区县市场将有一大批商业项目面世，尤其集中在都市发展新区;同时，不少知名品牌商家也开始抢占区县市场。随着城镇化进程的加快，交通配套的日趋完善，区县市场发展空间不容小觑。为此，我们将2015年首期沙龙活动聚焦在重庆区县商业市场的发展上，一起分享、探索区县市场的发展和未来前景。

　　第13期渝城论道活动现场   

    场地支持：长嘉汇漫咖啡店

　　主持人： 赢商网重庆站总经理 周旭

　　参会部分嘉宾：

　　重庆市茂田实业(集团)有限公司常务副总经理 李金

　　红星美凯龙家居集团股份有限公司 发展中心区域总经理 苛平

　　中讯集团中誉地产常务副总 李夔

　　智尊机构创始人 刘维屏

　　重庆良兆投资有限公司 副总经理 陈卓飞

　　重庆尊元文化产业有限公司 行政副总裁 王英

　　重庆新鸥鹏商业地产投资有限公司 中央商业大街项目 招商总监

　　重庆逸居乐实业有限公司 陈龙

　　重庆嘉铠房地产开发有限公司 衡睿

　　添基伟业 李红伟

　　大地影院 拓展张宝宝

　　越界影城 拓展孙娜娜

　　鲜芋仙 拓展张宇

　　咖啡陪你 拓展齐孝兵

嘉宾围绕区县商业市场探讨

茂田实业(集团)有限公司常务副总经理 李金

嘉宾互换名片

　　重庆区县成品牌商家拓展新战场

　　纵观整个行业，知名房企的布局成为品牌商家拓展的风向标。不管是因为企业前瞻性的战略决策、亦或是重庆主城土地资源稀缺、区县政府“放惠”引入、还是主城市场饱和等，万达、宝龙、砂之船、新鸥鹏、金科地产、步步高集团等知名房企不谋而合的聚首在区县，打造出所在区县的商业地标。

　　同时，包括ZARA、H&M、红星美凯龙、孩子王、哈根达斯、大润发超市、永辉超市、沃尔玛、华润万家、家乐福、麦德龙、ONLY、Jack&Jones、GXG、屈臣氏、万宁、迪卡侬、重庆百货、新世纪百货、远东百货、NOVO百货、银泰百货、金翠河、银鲨国际美食百汇、肯德基、必胜客、德克士、乡村基、满记甜品、朕之味等知名代表品牌也成功布局区县。

　　据悉，以大润发超市、乐天玛特、大白鲸世界等为代表的品牌也将首店选址在区县市场。NOVO百货在重庆目前营业的共2家，其中一家就选址在万州;今年才布局重庆开出第一家店的迪卡侬，未来，将在重庆开店22家，其中主城、区县各开11家;永辉超市在重庆可谓是全面开花，战略宣称区县全覆盖。

　　据嘉宾介绍，大地影院2014年全国新开业79家，新推出了自由人品牌，主要针对年轻人群体，主打潮流时尚路线，个性化设置更加明显。并将全国第一家自由人选址在重庆江北观音桥。同时，大地影院更加细分市场，针对社区商业，推出了CC影院。“只要有合适的项目，满足人口、客流的需求，大地影院都会选择进驻。”

　　鲜芋仙目前在重庆开出10家直营店，并在重庆区县的永川、合川、长寿开出了4家店。“2015年，鲜芋仙拓展的重点放在区县市场，拓展中优先看区域的客流、项目所在的位置。”

　　越界影城主要走“农村包围城市的路线”，目前已在全国开出了8家影城，未来3-5年将在全国新增30家。“越界影城面积一般在3000㎡以上，优先考虑区域常住人口在20万人及以上，项目层高9米以上，商业氛围浓厚，客流量大的区域。”

　　咖啡陪你在中国的整个拓展战略就是以时间占空间。2015年咖啡陪你正式进军了区县市场，目前在涪陵开出2家;相较与重庆主城的小型店，区县店更规模化和休闲，在选址过程中，更倾向接近休闲定位的项目。

　　区县商业项目可强强联合 做强商圈

　　嘉宾指出，区县项目，辛酸冷暖自知。原因有几点，第一，商家“嫌贫爱富”，导致区县项目招商更难。据赢商网不完全统计，2014年知名品牌首次进入中国内地市场的有61家。其中进入北上广深等一线城市购物中心的品牌有38家，而剩下的23家均在武汉、成都、南京等二线城市，鲜有出现在重庆市场的。在这样的大环境下，重庆区县市场可选择性上更是甚少，即使有一些知名品牌，也大多以加盟形式为主;第二，区县商业项目不断爆发，对品牌资源的需求越来越大;第三，开发商站在三、四线城市决策标准化，项目定位跟商家错位，在招商过程中，一定要明确哪些品牌是衬托项目形象，哪些是能很好落地的;第四，外来商家水土不服。外来商家对重庆组团式结构商圈消费特性、人员移动消费习惯不是很了解，最终不欢而去。

    作为深耕在区县的茂田商业，目前在大足、铜梁、合川均有商业项目在启动。茂田实业(集团)有限公司常务副总经理李金表示，运作区县项目与主城区项目还是区别很大。他认为，“相较于主城高租金、高人力成本、在主城竞争得头破血流，而且投资回报率不高激烈的竞争环境，区县市场目前反而投资前景更大，投资回报率更高”;“而对于区县项目招商时，要分层次、有目的性的选取商家。在茂田大足、铜梁项目的招商上，区县排名前20%的品牌，会占到项目的60%-70%，满足项目的招商率;同时，全国性的知名品牌会占到30%左右，起到锦上添花的作用。”

    “择邻而居”一直是国际大牌选择拓展考虑的重要因素。同样，对区县尤其是新城区，在商业氛围还不是很浓厚的环境下，更需要开发商强强联合，共同打造一个商圈，增强区域的影响力和号召力，加速商圈的成熟，降低项目开发风险;当然，在强强联合做强商圈的同时，也需要错位经营，满足品牌商、消费者多元化需求。

　　结合电商做区县商业市场

　　针对区县商业市场面临的现状，有嘉宾也提出结合电商做区县商业市场的想法。目前市场上出现“空城”现象，很重要的原因在于政府在土地出让时，强制要求商业体量，在不了解市场情况下，政府画圈定位，盲目做大商业体量，导致之后的招商难、空城的局面。

　　嘉宾认为，目前区县市场招商难，从区域来看，区县新城区比老城区难度更大，品牌商家不愿意与项目一起度过艰难的培育期;从业态来看，零售尤其是服饰，招商难度更大。

　　目前zara等知名快时尚品牌入驻天猫，充分利用了电商对消费者数据库分析，分析出哪些区域品牌消费基数大，为实体店拓展做前期分析。这样的思路也可以应用到品牌拓展区县市场。同时项目也可以结合线上O2O做智慧商城。