商业地产后跃进时代：在困局中寻找转型求变之路

　　2014年中国经济进入了增速换挡放缓、经济结构优化、以及消费需求逐步上升的新常态。作为全面深化改革的元年，种种政策举措已经开启了各个制度层面市场化转变的契机，而2015年更将进一步深化。

　　经济政策的调控，消费力和习惯的变化，以及资本市场的波动都将给2015年的商业地产领域带来深刻的影响。盈石集团研究中心对2014年中国商业地产市场进行了盘点，并对2015年进行了展望。

　　根据社科院社会发展战略研究院分析，目前中国社会发展已从低收入阶段提高到了满足更高层次需求的中等收入阶段。在消费市场方面全年社会消费品零售增速放缓，同比增长12.0%，较去年增速回落1个百分点。但其中网络零售快速增长，表明实体零售在消费选择上落后于网络，促使消费渠道转型。全国网上零售额27,898亿元，同比增长49.7%。其中，限额以上单位网上零售额4,400亿元，增长56.2%。

　　秉承十八届三中全会全面深化改革的总目标，2014年作为全面深化改革元年，在金融、土地、城镇化、反腐等方面持续推进，而作为改革深水区的财税改革与国企改革也在不断酝酿有望很快破冰。深化改革带来了中国各个制度层面的市场化转变，相信将会提升市场微观主体效率，进入到更加市场化的社会发展新阶段。

　　商业地产市场回顾

　　1.购物中心新增供应二线城市占九成 开业潮近顶峰

　　中国商业物业市场：2014年盈石集团研究中心跟踪的20大城市商业物业存量超过7,600万平方米，其中二线城市占据了72.8%，较年初增加了5个百分点。在过去一年的时间里，购物中心开业潮在二线城市越演越烈，在2014年总体量为850万平方米的新开业购物中心中，近九成是来自二线城市，达到760万平方米。购物中心开业潮将在2015年延续，并有可能创造历史高峰，20大城市将近1450万平方米的购物中心计划开门营业。

　　2.写字楼市场体量剧增短期难以回暖

　　中国写字楼市场：2014年全国写字楼销售市场量价齐跌的局面已成了不争的事实，预计写字楼销售市场在短期供应压力之下将难以回暖。盈石集团研究中心跟踪的20大城市中，甲级写字楼的体量将在2017年实现翻倍，达到8,200万平方米。尤其天津、西安、哈尔滨、长沙和厦门未来三年内甲级写字楼存量将是现在的三倍以上。

　　3.品牌商创新调整应对冲击 大规模扩张已成往事

　　2014年，各大行业的扩张速度都出现了不同程度的放缓。各大品牌商告别大规模扩张时期，转为尝试新的战略以应对各种冲击。

　　快时尚行业：2014年六大品牌门店共增加183家，同期增长24.2%，但增速较2013年下降了23个百分点。相比实体店扩张速度放缓，快时尚品牌在2014年加速网上渠道的铺设。

　　奢侈品行业： 保持平稳扩张，除了海淘的兴起和出境旅游的增长给国内奢侈品门店销售带来冲击外，越来越多以顾客细分需求为导向的品牌集合店出现，分流了一部分门店客群。此外，轻奢行业的异军突起对一线奢侈品牌带来一定的压力。

　　大型超市行业 ：目前无疑正经历着转型调整的关键时期，2014年外资大型超市关店潮引人关注。除了关店止损，超市品牌对经营战略进行进一步调整：沃尔玛选择裁员以及关闭华北区域办公室;家乐福拓展新业态，在上海开出第一家便利店等。

　　餐饮行业 ：扩张速度保持稳定，各大品牌在加快渗透二三线城市外，他们均大力推动O2O平台的建设，积极推广旗下手机订餐软件以及通过社交工具等手段与消费者进行互动。预计移动支付等电子手段将持续影响餐饮行业的经营，更多传统餐饮企业将借助O2O模式进行创新转型。

　　商业地产市场展望

　　1.商业地产开发或将受宏观政策和经济调控所抑制

　　2015年随着GDP增速缓行，经济发展将步入新常态。值得注意的是占据地方政府半数的土地收入正显著下滑。由于土地市场成交季度环比增速下滑明显，2014下半年以来政策性救市措施已频出，预计2015年限购措施有望全面取消。价格分析来看开发商已经全面回归一线城市,土地成交价格的溢价幅度远高于二线城市，而三四线城市土地市场得价量齐跌预示未来将面临极大压力。

　　2.实际消费动力将迎来爆发增长

　　盈石集团研究中心认为2015年消费端增长最值得被看好。自美元退出量化宽松以来美元指数已经上涨超过10%，虽然人民币也创出汇改以来首个贬值年份，但仅下降2.4%表现依然坚挺。同时居民收入增长加速有望持续超越GDP增速，目前CPI增幅低于预期。在这多重因素影响下目前居民实际购买能力已达到近几年来的高点。预计未来消费爆发增长点将来自于以网络为代表的消费渠道改革、以移动端为代表的消费频率碎片化，以及新型体验消费的类别创新。

　　3.商业零售企业掀起资本并购浪潮

　　2014年全年沪指上升52.87%涨幅位居全球第一。在此番从估值下行到反转之际，我们见证了多起行业间的资本并购。众所周知传统零售业近年来遭遇到网络电商冲击、商业地产项目供应过剩、人工运营上涨等多重压力。股市作为市场晴雨表具有先行示范作用，并且也给产业资本提供了一个相对直接的权益转换场所。漫漫熊市的终结或许将迫使具有资本扩张意识的企业在未来加速并购进程，按照过去半年行业间的动作幅度来推导，2015年的并购浪潮将来势汹汹。