“新常态”下中国商业地产的转型之路：轻资产模式

　　蒋鹏： 我们今天的话题是轻资产和重资产，说这个话题之前我首先应该先跟大家说下午好，大家下午好。我发觉我们这个论坛就有点像轻资产，但当我看到我们满墙的广告我觉得我们还像重资产。用轻重资产在衡量一件事情很难，接下来我们讨论的话题更艰难，因为我们现在要讨论的问题在于商业地产的轻资产和重资产。接下来有请我们这一组的嘉宾，刚刚下台的王锐总、杭州做养老地产的汝总、北京凯德的胡泊总、步步高(002251,股吧)的刘晓军刘总、碧桂园王总、我北京的大哥王军总，欢迎大家！

　　蒋鹏：我觉得这个话题是突然尘嚣宣起的话题，因为这个话题我曾六年前在境内外讨论过类似的话题，但这次话题的引起是因为万达轻资产的运作，4家基金公司2.4亿元美金号称一分钱不花分享钱，这种好事对于我们国内的每个人来讲都是特别渴求的， 就像我在做这次论坛就希望做的非常专业，一分钱外力都没有，但我的实力告诉我这基本不可能。那么这种情况下我想请教一下我们的嘉宾，为什么这个话题会比万达IPO上市的话题还要火，首先我想请教一下刚刚下台的王锐总。

　　王锐：我觉得大家比较关注的方向可能不在于商业地产未来发展中的某个方向，因为大家现在持有商业已经越来越困难，尤其是中国的商业地产已经发展了20年，这20年国家没有对商业地产的资本通道问题推出金融这方面的政策。那么接下来的这些企业怎么去发展，朝哪个方向去发展？万达他一直号称自己持有商业的体量在亚洲第一甚至是要争全球第一，这样的企业都开始转型轻资产，会不会给我们这个行业或者说在座的企业带来思考，这可能就是大家关注的一个点。

　　蒋鹏：，从住宅角度怎么看万达这个事？我想把这个问题留给王军，因为你以前也做过商业地产。

　　王军：轻资产这个话题，可以说我们房地产所有的企业已经都在做这个事情。这么多年来在开发过程中，大家都在研究、分析市场同时也在思考怎么能使自己的企业资产越来越轻。为什么说最近轻资产这个话题“重”了起来。就是因为万科和万达作为标杆企业引出了这个话题，使得大家对这个话题重视起来。

　　蒋鹏：你觉得这个重视是因为他们对标杆领导的重视还是说对自己未来发展焦虑的重视？

　　王军：虽然这两个企业引出来的话题，但是从重视角度来讲企业一直都在重视这个方面。我自己操盘商业地产大约也有十几年的时间，但最近我也加盟了一家公司现在转型做文化旅游地产，体验作为转型或者轻资产这一块一定要根据自己企业的实际内在情况。商业地产大家尽量不要去碰，从我这么多年的角度来讲商业地产的金融属性非常强。

　　蒋鹏：你想今后尽量能做开发商做的事情。

　　王军：开发商看到肉就像狗看到骨头一样，大家都想往里面钻。但是我见到过太多死在商业地产里或是现在还在挣扎中的中小房企。

　　蒋鹏：这话题想听下我们做养老地产的汝总怎么想。你觉得现在国内很火的养老地产轻资产重资产如何调配？

　　汝良才：我来自美丽的浙江，中国共产党就诞生在浙江。商业地产的重资产与轻资产这个话题很沉重。我从1998年开始进入商业地产，对其有一点感悟，做商业地产没有重资产绝对不可能，没有重资产就没有核心资产就没有核心竞争力，但是全部持有重资产也是万万不能的。所以蒋总今天提到的这个话题，对我们商业地产来说的确是一个转变。我跟大家举两个例子，我在01年的时候创建了浙北地区最大的电脑市场，我花了2万块钱启动了这个电脑市场，开发商把房子造好后看中我们的经营管理能力，把这个市场交给我们，我们覆盖了半津京地区并负责包装。

　　蒋鹏：汝总是想讲你从轻资产到重资产的转变。

　　汝良才：对，我想说的是这个市场培育十之后很成功、很火爆，老板说收回我没办法放手。但这个时候重资产很多，我们要将专业市场全部持，那必须要反过来看。反过来刚刚提到商业地产有一天转型到养老地产也是这个情况。作为养老地产没有重资产也绝对不可能，但是全部用重资产去做养老那根本不可能。所以是个矛盾的事情。

　　蒋鹏：想请教下汝总你觉得你现在有选择权吗？

　　汝才良：我个人的想法，每个产业无论是商业地产还是养老地产，特别是像我的养老地产都有共同点，这个共同点必须是重资产但是点的周围是轻资产。

　　蒋鹏：那么我想问下在你能力把控的范围内，你希望你的企业轻资产与重资产分配比例是多少？

　　汝才良：这个我前天还在算，我把握的度是20%重资产80%轻资产。

　　蒋鹏：你给到的这样一个比例，对你来说能解决什么问题？

　　汝才良：这是我们对轻资产的掌控能力，养老地产这一块主要还是谈养老的问题，核心竞争是看重资产。

　　蒋鹏：我个人感觉如果你们重资产和轻资产能够很好的把控，你即使重视重资产，其实还是想做轻资产。

　　汝才良：从专业角度来说，养老地产最大的资产应该是重资产。但我没有这个能力去做，因为养老地产这块投入太大，回收太慢。你要全部分解、全部消化，我估计中国市场没有一个企业家能够做。

　　蒋鹏：你的意思是说这个问题理论上可行，但问题的症结在哪里？

　　汝才良：问题可能还是在融资平台。

　　蒋鹏：其实就是说我们在做轻重资产的时，实质问题还是在资本市场、资本通道。

　　汝才良：我们公司现在养老地产已经进入发展期，发现一个问题资产太重了你怎么来盈利？重资产和轻资产在养老地产里它的平衡点还是在于对资本的营运能力。

　　蒋鹏：凯德是做轻资产的一个范本，但万达和万科这两个企业，突然从重资产转型做轻资产大家都很关注。我想请胡总从你的角度来理解下，大家为什么这么关注这种企业。

　　胡泊：蒋总这个问题比较尖锐，因为我本身从事这个行业不能评论其他同事或企业。首先在回答这个问题之前，我的言论并不能代表凯德我是作为一个从业者从个人的经验角度来讲。关于轻重资产，其实对于概念大家都非常清楚。在我个人理解，我觉得我们商业地产是从一个感性走到理性的过程。以前我们地产商在拿地的时候，要有相应比例的商业或持有商业，为什么说这个是感性呢？曾经我们做过国内东北地区四线城市的商业，地区人口30万人建了近20万平米的商业，其中持有16万但要有相应比例的商业。30万人口5年之内聚集到50万，我们就在问就算你有50万人口，你持有20万平米的集中商业，这个是理性还是感性？我所说的感性是你这20万其中5万可售，更不用提卖出、卖散的是否能得到小业主的青睐。一个地区30-50万地区人口是否能满足20万商业需求？那时人们想象，我有这样一个大型集中商业创造了几个第一等等一系列数字，就说明这真的是感性的。那么我们要如何走轻资产的道路首先你要有一个理性的分析，就是你有50万人口要配备多少平米的购物中心，购物中心的投资总额是多少？未来的5年从投资到退出，整个盈利回报率能达到多少？所以说当我们的话题从重资产转向轻资产时就是商业地产感性的认识到理性的转变。

　　蒋鹏：其实我觉得凯德在做这个轻资产过程中感受最深刻的应该是对形势上的分析。你做凯德轻资产最看重的是什么？

　　胡泊：回报率。

　　蒋鹏：王维达王总你曾经在万达？

　　王维达：是的。

　　蒋鹏：万达IPO上市的过程中，它的商业披露回报率是多少？公开的IPO实际回报率是多少？

　　王维达：这个数据我还真未详细的了解过，有个内话给大家透露下王健林董事长在内部的会议上说他是要铁定当首富的，马云肯定不是他的对手。事实上阿里巴巴在美国上市以后最后的结果大家都非常清楚，应该说万达从这个阶段已经看到了轻资产在资本市场上有更多的故事可以讲同时也更能够受到资本市场的认可。所以我觉得为什么万达现在做轻资产的运营，可能与阿里巴巴在美国上市有很大关系。因为阿里巴巴它就是一个轻资产公司。

　　蒋鹏：阿里巴巴是轻资产公司？

　　王维达：它是做电子商务的本身并没有很重的资产，按照我的理解重资产更多的是以实物资产为主。

　　蒋鹏：这个观点我个人觉得有待商榷，不过这个不是今天讨论的重点。回到万达IPO的回报率上，接下来要请教胡泊总这个问题。如果做轻资产回报率在3%以内。那么请问胡泊总如果凯德是这个回报、这个平均租金，你们现在有机会代表凯德。

　　胡泊：不行。

　　蒋鹏：为什么。

　　胡泊：因为我们要对投资人负责，对基金投资人负责。

　　蒋鹏：这中间有两个关键词。一是你要对投资人负责二是你的投资人不是你的老板，是股东。

　　胡泊：基金股东。

　　蒋鹏：它不是一两个人是一群人。

　　胡泊：是的。

　　蒋鹏：这里面我理解的是做轻资产首先归本溯源你该说清楚商业地产价值有什么标准来体现，应该是回报率。

　　胡泊：其实第一就是回报率。

　　蒋鹏：你说第一那么就应该有第二第三第四，轻资产当中除了回报率这个核心指标外，也需要你们这样的专业团队。胡总你们在这个行业里做了多久？

　　胡泊：11年了。

　　蒋鹏：在凯德做了多长时间？

　　胡泊：3年了。

　　蒋鹏：万达做最低的市值还是比较成功。我就想问步步高的刘总，你们在做商业地产的过程中也在做零售业，从零售业到商业地产从湖南到四川，你们在选择商业地产时你们有没有考虑轻重资产？如果有考虑，考虑的标准是什么？

　　刘晓军：面对这么多同行业者主持人问的这个问题，我其实心中有种窃喜。我们本来是一个做商业零售起家的20年企业，当时非常眼红像中海、万达、万科他们做重资产利润回报率很高的企业。胡总应该知道做零售业利润回报率非常低，所以我们上市以后就做商业地产。做商业地产的时候，我们把商业地产区分了一下，用地产来做商业的人叫地产商业。而我们是商业经营者以商业为目的，变商业为经营，于是我们就拼命往地产方面走。因为我们要搭建很多商业平台为我们的商业服务。刚刚许多老总讲到融资的方式，银行在衡量一个企业能否融资时往往是以资产再有多少利率，然后再打折最后给企业多少钱的问题。这个时候我们就拼命的建所以到现在为止，我们已经建了十几个几百万方的商业地产。

　　蒋鹏：你们的投资回报率是多少？

　　刘晓军：其实到现在具体的回报率一直没有测算出来。

　　蒋鹏：为什么？

　　刘晓军：开发公司做了商业地产后除了部分的去化率以外，我们在结算时因为钱是我们上市公司给的所以它还要把我们的财务成本拿走。所以到现在为止我都没有一个具体的数字。

　　蒋鹏：你们做重资产的目的是什么？

　　刘晓军：我们做重资产的目的就两个。因为我们在做整个商业地产过程中，特别是从住宅地产转型到商业地产租金太贵了，根本没办法完成我们的经营所以要自持。租金经营成本太大我就没办法完成我的经营成果，所以我要做自持。

　　蒋鹏：这里面我觉得有一点悖论。轻资产的回报率高于重资产。

　　刘晓军：轻资产的回报率有两个前提。第一，轻资产对于服务价值的提升要转换成为价值提升。然而目前的金融通道作为融资平台没有提供服务价值转换成资本的平台，也就是刚才提到的资本流通与服务价值的连接。这个是很难做到的，现在不论是国家政策还是机构或金融机构都没办法把轻资产调整为重资产。

　　蒋鹏：那你这样说凯德在做轻资产时他们意向是对基金股东负责，有自己的营运指标。轻资产作为融资杠杆在国内受溢价和回报率两个指标影响，刚才刘总说从经营转向重资产是因为经营过程中收益相对比较低，还有就是在与我们业主方交易时发现他们的租金要求很高。第一解决的是使用问题，第二解决的是租金平摊问题，第三多出一部分的物业可以安排销售，是不是这个原因？

　　刘晓军：这个可能是一些隐藏的信息，关键的问题在哪里？作为一个商业企业不通过布点完全要像万达这样，做全面的重资产实物对任何一个企业都是很大的压力。所以我之前说今天这个话题我很窃喜，我们就是做服务业的，那么在商品流通、商业运营、商业管理、业态变化的过程中实际要比其他做商业的人或企业更容易些，此外我们的服务价值提升速度及力度也要快一些。我很赞同一些观点，不论是从住宅地产转为商业地产还是做商业地产比较成熟的要把它转成轻资产，真正的商业经营企业有成熟的团队、成熟的业态方式和未来转型过程中升级的商业模式，这样完成一个轻重的转换就像一杯鸡尾酒，水在下面上面是轻的，希望轻重要有一个比例。

　　蒋鹏：如果是你来决策你希望是多少？

　　刘晓军：我觉得四六开吧，因为轻资产没法代替重资产的实际实物核算。

　　蒋鹏：胡泊总，你刚才讲到凯德在经营过程中，回报率是第一指标其他指标是什么呢？

　　胡泊：第一指标是回报率，第二指标是总收益，第三个指标是总支出。

　　蒋鹏：你们的团队中每个部门没有指标吗？

　　胡泊：有，每个专业部门都有。

　　蒋鹏：能不能简单介绍下你们内部的指标，都是在什么样的环境下产生，不说商业地产。

　　胡泊：蒋总问的问题总是这么尖锐。其实回报率很简单，比如人们都说总支出减去成本就是利润，利润归抵这个项目的投资总额。在以往的行业交流中，我们看一个商业都希望看它建设的多么漂亮，运营装饰的多么好。我们作为一个轻资产的代表从实际操盘来讲，我们既希望它很漂亮但我们也在看总投入。因为总投入越高，租金也就越高。从事过商业地产的都知道，当地的租金过高对招商能力就是一个非常严峻的考验，所以每次我们在做自持投入时我们的实际操盘手，都要盯紧整个资产投入。如果这个商业装修装潢投入太高，实际操盘手的压力就大。每一次我们做一个项目改造都会提出几百万甚至是上千万的改造计划，作为实际产操盘手我们就要对资产有一个很好的把控能力。因为我们投入越大给自己带的紧箍咒越紧，同时也使得整个投资或者每个部门都会有这样的情况。因此招商是一个商业项目的头把交椅。

　　蒋鹏：王锐总有个问题。

　　王锐：我刚才特别想说凯德作为一个轻资产管理公司的代表，你们有没有管理过不是你们体系内的商场？或者不是凯德投资下的，比如说是万达或者万科投资下的？

　　胡泊：据我了解还没有，如果要做的话也一定是自己占大股份的项目。其他的我不太清楚。

　　蒋鹏：有没有可能改变？

　　胡泊：不会。

　　蒋鹏：为什么？

　　胡泊：自己就做自己的，因为在产权分割上比较难。

　　蒋鹏：轻资产和重资产之间有过研究吗？

　　胡泊：有过，但是那是属于集团层面的我不好评价。

　　蒋鹏：你要有上进心。

　　胡泊：还是那句话，我不能代表凯德。

　　王锐：在你们的商业管理团队里，有两个考核指标。第一个是投资性的回报率是多少，还有一个是经营性的回报率是多少。

　　胡泊：我们还是主要考核投资性回报，投资回报率还有就是估值。我们有两个回报率，一个是投资回报率一个是估值回报率。估值回报率举个例子，一个物业的投资在10个亿左右，我们每年都会对投资做一个评估，除了投资总额之外还要考虑物业及地块的升值以及经营管理上的升值，也就是说租金管理上的升值，综合评估出整个项目的资产情况。

　　王锐：我个人观点，如果这样的管理可以说凯德不是一个轻资产管理的公司。为什么这么说？这样比较下，万达商管他也是不具有资产的所有权，他也只是万达地产和所有商业项目委托的商管公司，那他早就是一个轻资产的公司。所以按我的这种理解，所有的轻资产管理公司都拥有在经营管理方面的优势或者说他是依靠经营管理的手段去获利且能输送到别的物业上去，这样的管理公司可能才是轻资产形态的管理公司。如果说，拿着自己资金来源不同的钱只参与管理，我觉得也不具有代表性。铜锣湾，他就是属于轻资产，因为他是管理别人的资产。他利用铜锣湾的品牌，去帮别人做商业运管。

　　蒋鹏：这个话题我跟王锐总碰一下。轻资产第一不是新概念只是我们习惯于领头羊带来的点头效应后，开始关注它而已。其实重资产之上带商业模式获取收益，提供服务都跟轻资产有关联。只是差别在于重资产有金融杠杆，轻资产还是回归于回报率，回报率和金融杠杆成逻辑关系，但是两边可以分离。从凯德和万达之间，我个人认为凯德还是轻资产模式，原因在于，他虽然是独善其身但其物业的业主不是单一业主，是多业主，是集权分离。但是铜锣湾的操作方式，我认为是最早的一批轻资产模式，输出品牌、输出管理，以此收费。但他们往下走的根本原因是缺失胡泊总他们那样精密的专业的团队和精控，其次是商业模式本身的资本市场在中国大陆根本就没有支撑的东西，这是我个人的观点。

　　胡泊：我补充一下，不管是轻资产还是重资产都已成为热门的话题。实际上你采用轻资产和重资产都要结合自己公司的特点或根据资金的来源。如果有地产商要我做轻资产的话，如果你不是做商业地产或连锁性的或者说只做一个商业或两个商业的话，现在谈到轻资产模式还为时尚早。

　　蒋鹏：我针对“为时尚早”这四个字提个问题。轻资产是不是只是一个方向或是一个方法，请刘晓军总来回答下。

　　刘晓军：我觉得轻资产只是一个方向不是一个方法。轻资产、重资产最后都会回到新的杠杆标准上来，这是我的第一个观点。第二个观点，对于住宅地产还是商业地产，其发展过程其实你们已经获得了很大的收益，这个时候你们要进入商业地产，想把你物业未榨取的利益或去化速度及溢价部分增大的情况下，拿出勇气把租金降低，让我们的商业企业更加沉着，我们携手那时候我们的轻资产和重资产才能共赢。

　　蒋鹏：我代表胡泊总基本同意你的观点， 租金不能随便低也不能随便高，因为它是回报率是体现，这是我的观点。

　　王维达：我认为，房地产企业做轻资产是一个方向，为什么呢？房地产大家都知道是和资本市场紧密相连的，为什么会有重资产和轻资产之分？有更加深层次的原因，2013年以后土地的增值和房价增长的速度原来是大于资金的承重成本。2013年以后整个房市下滑，土地和房价增长的空间小于资金的承重成本。在这样一个大的背景之下，房地产从整个资金的回报角度或者是资金安全性的角度来看，就需要考虑怎样用最少的资金投入来获得比较稳定的现金流。我现在在碧桂园做投资，所以对这一块比较有研究。

　　蒋鹏：你给到大家的是方向，我们是对方法比较感兴趣。

　　王维达：我所说的是一个方向，我举个比较贴切例子。我最近在四川看一个非常好项目，我去谈股权收购对方说价格挺高的，要20多个亿，谈了很久谈不下来。但现在我用了一个方法，就很容易同对方谈下来，就是我用我的品牌、我的产品和我的营销管理输出给他一个百分比返点，大致在5%-8%，他就很容易接受。所以我认为轻资产模式是一个方向。

　　蒋鹏：全国房企100强之中，成都本土最大的企业蓝光也在用你的方法。

　　王维达：我觉得在三四线城市，可能做实业的企业竞争力相对更高。

　　蒋鹏：你是以自己为标准？

　　王维达：对。

　　王军：我觉得房地产企业转型轻资产绝对是个方向，从台上的嘉宾大家可以看出，来自两个方面。一方面是搞商业运营的，一方面是搞商业地产开发的，我以前服务的中粮就是搞商业地产开发的。轻重资产在这两个行业虽然切入点不同，但其方向是一致的。我认为轻资产是方向。

　　汝才良：我有一个问题，重资产和轻资产本身是一个矛盾体，所以我想强调三个环节。第一，我们做商业地产和商业经营没有重资产真的不行，但是全部靠重资产肯定不行；第二个观点，怎样建立重资产和轻资产必须根据我们现在的房价升落空间来定。我们今天在此讨论轻资产，在座很多嘉宾会偏重于轻资产，都是基于中国现在的房地产在走下坡。假如在10年前、5年前，我们搞房地产开发、搞商业地产开发，你会选择轻资产吗？1万块/平米的房子过两年变成2万/平米，你肯定会选择持有。所以我认为持有重资产或轻资产，我们建立的标准是投资回报率也好是融资成本也好，哪一个更凑效？在房价的升值空间更大的情况下，房价处于上升期，我认为以持有重资产为主；在房价平稳或下行情况下，肯定以轻资产为主；第三个观点，我们刚刚提到了商业地产将要转为旅游地产、养老地产，这一块实际上是一个品牌，万达、沃尔玛等大品牌，有强大的品牌号召力，他们更倾向于轻资产。在座的可能大多数是中小型企业，做商业地产、做商业经营有这个能力吗？所以在这种情况下，我们还是以重资产为主。

　　王锐：如果在国外我觉得轻资产是一个方向，如果在中国以现有的状态，我觉得他只是一个方法。首先，在中国有几家企业有能力去做商业地产轻资产的运营和运作？答案是找不出5家，甚至找不出3家。轻资产如果变成一个方向，其必须60%、70%或80%的企业都能这样做才称之为方向，如果不是，那就不叫方向。第二，轻资产的运营离不开重资产，这么多做轻资产的企业，如果没有重资产你们管理什么？资本的通道没有打通，难道会出现某一位开发商老总拿出几十个亿让其他人去管吗？找得到这样的开发商业主吗？凯德的模式在中国是特殊的，因为有新加坡等海外基金进来，万达也是找国外的3-4家基金，万科也是找的美国基金，这是一种很特殊的模式，试问在座的各位有哪几家能找到这样的境外资本进来运作？没有重何来轻？