西南海：强强联手合作开发 打造特色商业能否突围？

　　（赢商网云南站报道）近日，位于滇池旅游度假区的西南海项目营销中心前，遭太河村村民拉起横幅维权，据赢商网云南站记者了解，自项目规划建设以来，开发商仁泽地产就未按照昆明市规划局批复等相关文件要求，向村民支付全部土地款项及拆迁赔偿，在2014年10月22日昆明市国土资源局通告要求其尽快缴纳土地款项后，仍未能追回相关款项，故有了营销中心前维权的一幕。

　　仁泽地产资金断裂传闻不断 哪个是事实？

　　早在2014年11月20日，西南海项目开发商仁泽地产就遭微信公众号“微课多”爆料资金链全线断裂，遭遇施工人员及购房者围堵售楼部维权索要工资及退房还款。消息还称，仁泽地产除拖欠政府近15亿土地款外，从2014年春节后一直拖欠项目建设各方工程款，其中仅一家施工方自行垫付的各类工程款就已超过5000万元，当时已曝出西南海项目停工，面临被收购时局。

　　消息遭腾讯房产报道扩散后不久，云南房网出面澄清该报导不实，并透露云南物流集团将注资仁泽地产10亿资金接盘西南海项目。但是，记者于2月3日再进行实地探盘时发现，项目商业、写字楼、度假区工程地块仍没有动工迹象，据当日在营销中心门前维权的村民称，工地已经2至3个月没有动静。

　　度过资金困局 蓄势待发

　　随后，记者到西南海项目营销中心就相关事件予以了解时，仁泽地产一位工作人员表示，一方面，公司购地款项等已经全部到位上缴政府，但是政府没有及时拨款给项目改造拆迁村民，所以村民发起了维权；另一方面，西南海项目没有停工，只是封盘。目前，公司一切运营正常，包括项目招商等流程都在推进，但是碍于洋房、别墅7月方能够交房，周边还没有固定的客源，所以商业部分要到7月后才会铺开，至于写字楼部分，将按照规划于2017年逐步推进。

　　由于当日仁泽地产公共关系部门总监李程因工作原因未能接受记者采访，而公共专员赵振璐也未就村民维权及西南海项目进展情况等给出答复，表示没有权限回答相关问题，于是记者决定再次约访李程总监。

　　西南海49万方超大综合体打造餐饮、娱乐、百货等业态

　　经再三联络，李程总监于2月6日接受了记者采访，当记者见到李程总监时，李总面带微笑热情接待了记者，同时也掀开了西南海项目的神秘面纱。

　　据介绍，西南海规模达到49万方，体量相当于整条南屏街的商业，纯商业面积近30万方。项目覆盖了4宗地，其中Q地块规划为购物中心、R地块为总部基地、D地块已封顶断水、P地块待定。目前，由于涉及到资金、规划指标等问题，4宗地块中有一个单体建筑已经开工，其他地块则还未开工。李总在采访中也表示：“西南海想要呈现一些特色，如何满足社区、如何满足高端消费、如何差异化、如何贴近区域消费受众，西南海都还在研究。所以，目前业态规划只出了框架，但是主业态及其分布已大体确定，D地块为餐饮、娱乐，P地块则是精品百货，Q地块打造shopping mall和独栋写字楼，R地块作为总部基地，其中D地块将于年底建成，项目完全规划好大约会到今年年底。整个商业地块推广将在年中或年底开启，但具体开业时间还无法确定，不过项目招商工作是我们一开始就在做的。目前，主力店已经招的差不多了，而且招商成果不错，商家们也非常看重西南海地块价值，具体招商成果因涉及商业机密所以暂时不便公开。”

　　与实力名企和资源强强联手 创新合作模式能突围？

　　对于资金链问题，李总坦言：“仁泽地产作为本土房企，开发西南海项目对我们而言是迎来一个新的发展机遇。由于房地产大行业下行，许多房地产公司都受到波及出现了资金问题，我们也同样受到了行情影响，目前也正在通过合作解决资金问题。但是，我认为资金链问题不能用“危机”来形容，而是应该说我们在项目开发过程中，需要更大量的资金和所需资源的注入，项目才会发展得更好，所以我们更多时候抱着的是一种开放性的心态。有些项目或者房企，在获得一定资金和资源暂时缓解了困局后，也会因为后期运营不得当或者未跟项目紧密结合，而再陷入困境，只是分时间早晚。当下，云南物流集团已经注资仁泽，对于目前公司的一些情况和西南海项目发展情况我们未来将予以对外公告和召开媒体发布会公布。对于企业，目前最重要的是怎么样在资金和资源进驻时，坚持过往的一些发展思路和发展方向，并在此基础上汲取一些新的资源。对于我们来说新的资源、新的经验、新的影响力圈子的构成都是我们未来要考虑的。”

　　至于西南海的销售问题，李总丝毫不担心。他表示：“12500左右的均价洋房，未来还将有别墅和商业等大型资源一并推出，在这样一个价格体系控制下的物业相较刚需楼盘是不同的，刚需楼盘讲究快速去化、快速销售，但我们的物业是正常去化，因为能买南市区的房子，尤其是滇池旅游度假区这个区位优势比较明显的物业的客群主要是改善性和终极置业需求，所以讲求一个稳健的去化渠道。所以当时在开发西南海时，我们已经有会遇到困境的思想准备。因为在过去，许多人一提到本土开发商关注最多的问题就是资金、开发经验和如何谋利这三方面。坦白的说，仁泽在这些方面确实不如一些老牌的、比较有实力的甚至是一些外省企业，但是我们这个新兴企业的团队活力是具有优势的，此外，我们勇于创新，不拒绝一些先进的、好的东西注入项目，所以我们更愿意用一种开放和包容的心态去合作，这也可能是我们未来的一个新的发展方向。”

　　谈到合作对未来西南海的影响，李总认为最大的影响便是能使项目开发运营正常化，因为一旦有实力强的企业或资源入驻项目，对于西南海来说是拥有了一个对过往发展前景实现的通道。同时，李总也谈到：“其实合作有许多种，但是这次与一些好的资源合作，将会让西南海更加好，因为它自身的产品、地段和强强联手的资源是被看好的。比如我们的教育资源是25亿的投入，跟师范大学技术教育的合作，从幼儿园一直到高中，这样一个资源应该是一个教育航母，有公办的支持有民办的灵活性，会越做越好。许多人来这里都会考虑这些因素。所以总体来说，我对我们的企业和项目仍然充满信心。”

　　商业地产处于战国纷争时代 特色商业方能突围

　　对于商业地产，李总认为2-3年后将会是昆明地产的一个主流发展方向，因为居住问题已经解决，且住房存存量目2-3年内不那么容易去化完，但是住宅要有一定的生活配套，那么商业就必须繁荣。这离不开几个因素：“一是政府规划及对未来发展的考量；二是开发商的资金实力问题，因为筑巢引凤需要有实力；三是昆明市作为云南的潮流城市，在商业方面是引领西南地区的商业风向标和商业潮流，但是昆明又有一个很大的特点，那就是不是特大级城市而是省会城市。所以对于昆明商业地产，当前有两种论调：一种是有很大的发展空间，这与政府运作、经济发展有很大关系；另一种说法是要凭着现有基础做出特色才能突围。大家都做一样的事情，如果我做的好，你做得不好，那么我拿到的客群肯定会更多，所以目前我认为商业地产仍处于一个战国纷争的时代。我原来在重庆时也了解过一些商业，那么我最推崇的是重庆的一种，因为山比较多社区小，周边充斥河谷地，然后再是社区，所以商业比较零散，但是重庆的政府和开发商比较聪明，他们不会做大而全的东西，更不会做盒子，城市级的东西它们做不了，只集中在解放碑，那么怎么样解决这部分山谷中的民生呢，他们就做社区商业，而且做得很有特色。在重庆的社区商业中基本看不到和城市级商业雷同的东西，他把本地的特色小吃和文化引入其中，钻了市场夹缝，这使老百姓很开心，同时也保证了一定的租售比例，甚至收益不错、投资回报率高。”

　　从对李程总监的采访中可以得知，仁泽地产做西南海项目，虽然定位高端，但是没有盲目复制和一味追求高大上，而是更多地去研究周边客群需求、如何以特色吸引客群等，将商业和服务融于一体，将特色商业作为突围方向。那么，这样的商业地产运作思路是否能够通过市场的检验获得一席之地？让我们拭目以待。