万达商业轻资产运作 王健林和投资机构谁“鸡贼”？

　　这两天，《中国企业家杂志》记者黄秋丽关于万达轻资产模式进行了深入的报道：

　　“2015年1月14日，万达商业地产股份有限公司与光大安石、嘉实基金、四川信托、快钱公司签署投资框架协议，4家金融机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。在这个合作中，所有投资均由金融机构完成，物业归它们所持有；万达只做开发管理与运营，并参与租金分成；产品不再是有住宅综合体，只做持有型商场。”

　　“这种轻资产已经不是地产行为了，是金融行为。至少是个类金融投资行为。”王健林说。按设定模式，这些轻资产的万达广场，最终会证券化，分成相等的份额，卖给大众投资者。这与REITs无异。快钱像余额宝一样，会把这种产品在网络上卖给大众。

　　在中国，房地产金融尚是一片空白，但相关政策管制正在放松，北京、上海、天津、深圳允许搞金融创新，而且明确提出可以搞REITs。王健林自述，万达正在申请一个交易牌照，“哪怕是内部交易的许可也行，只要能够交易、流动、套现就行。”当年麦格理的PPT并非全无用处，王成为中国最早研究REITs的地产商，2005年他准备让万达通过REITs在香港上市。根据香港证券监管部门要求，他还考了一个REITs经理人资格证书，这些知识到10年后终于派上了用场。

　　“类似轻资产模式看上去天衣无缝，唯一疑点是万达广场的租金回报。根据万达2014年报，万达持有购物中心建面2157万平方米，可租赁面积占55%（即1186万平方米），租金回款110.8亿元。折算下来，万达每天每平米租金只有2.6元。在行业内，这是一个比较低的水准。万达广场平均租金不高，轻资产项目集中在三四线城市会更低，很能满足基金回报需求！”

　　“王健林也指出了这种算法上的一个错误：2014年很多万达广场是9、10月开业，有两三个月的免租期，等于没有租金收入，这种算法没有把这些面积剔除。即便剔除，王健林认为这个衡量方法依旧不科学。”

　　“1平米造价我能控制在6000块，别的公司可能要1万多，所以我5毛钱就赚钱，而你1块钱还不赚钱。”王健林说，比较科学的衡量方法是租赁投资回报率，“不看你面积，也不看你多少比，一个楼投资10亿，租金去税后，能不能收到7000万。能做到租赁投资回报率就是7%。在拿地成本控制上，万达有无可比拟的优势，作为地方政府政绩发生器，万达广场非常受追捧。”

　　王健林透露，目前与10多家基金公司谈轻资产模式，不少是万达商业地产基石投资者。“今年6月底，我们会公布正式签约和拿到钱的合同，会很惊人。”

　　关于万达轻资产运作，个人认为需要深入解读：长袖善舞的万达何以要轻资产运作？解决机构资金收益的租金作为核心内容，未来面临怎样的未来？

　　一、长袖善舞的万达何以要轻资产运作？

　　大家一定关心这样的问题：长袖善舞的万达何以要轻资产运作？过去卖商铺、卖住宅赚得盆满钵满的万达，今天何以改弦更张?

　　1、住宅真是卖不动了，怎能不砍住宅？

　　大家都很清楚，中国三线、四线、五线城市的房地产已经处在过剩，至少相对过剩阶段，无论是万达还是恒大都卖不动，这已经是市场基本的现状。我们也看到唐山万达、抚顺万达百万甚至几百万平方米规模的综合体现在普遍面临销售困局的现实！

　　不少处在三线、四线城市的万达城又何尝不面临如此局面？万达城营销速度已经无法满足当年万达广场惊艳的18个月运作周期的铁律！

　　这就是当前中国三线、四线城市住宅地产市场的客观现实，还糊里糊涂在三线、四线城市进行住宅土地的储备，将意味着未来5-10年巨大的风险，所以王健林轻资产模式坚定不移砍住宅！

　　2、商场经营面临困局，干嘛不转给别人持有？

　　当今商业地产领域可以秀精彩的当属万达，但是万达广场的精彩面临怎样的困局，外人是在不知、难知！

　　占万达广场近20-30%面积的万达百货亏损已经成为使命；标准化运作的万达大歌星亏损也是常态；担负转型使命的万达儿童业态也艰难发展生存………看来剩下的可以坦然赚钱的主要是餐饮、影院了！

　　未来万达百货如何调整，万达大歌星如何转型，万达儿童业态如何操作，这都是当今万达广场切肤之痛，也是未来变数所在。对于万达来说，这些问题真的很棘手！这些棘手的、不确定的未来，自己持有还是别人持有至少是个选项！自己持有极有的万达广场，更多的新的万达广场别人持有至少是平衡风险的战术选择。

　　这就是理想万达的理性选择！

　　二、万达广场租金收益面临怎样的未来？

　　未来万达广场运营以及租金收益面临怎样的未来，在移动互联网摧枯拉朽的核变下，会怎样变化一定是大家博弈的关键！

　　大家一定对索尼等日本电子企业在互联网环境下一夜之间轰然倒下记忆犹新，为什么？

　　在互联网环境下，首先被洗礼的是产品、推广、销售都高度互联网化的企业：懂得了这个规律并应势利导变革的往往取得巨大成功，其中腾讯就是楷模；不懂这个规律并逆势而为的往往巨大失败，其中索尼、摩托罗拉就是祭品！

　　在移动互联网环境下，首先被洗礼的一定是规模最大的O2O集合体，区域购物中心！移动互联网催生了贴近消费人群社区商业的繁荣，但同时加剧了区域购物中心的生存压力，遗憾的是万达广场购物中心都是区域购物中心的定位！超级购物中心自省的娱乐体验往往使其具备了相对竞争力，但很遗憾，被投资商、开发商看做未来中国购物中心绝对主力的区域购物中心却在移动互联网面前不得不面临艰苦的抉择！

　　对于10年艰苦卓绝的奋斗依然存在诸多运营问题的万达来说，面对移动互联网变革淡定到无所畏惧显然很夸张！王健林先生高度的自信和移动互联网革命性的未来相比，显然时势不能永远造英雄！我相信：企业和人一样，从诞生之日起就在走向死亡，只是不同企业生命的长度不同，万达也不例外！

　　客观考虑万达广场经营现状，以及未来移动互联网巨变，万达广场未来的租金收益未必持有高歌猛进！

　　三、轻资产运作，王健林和投资机构谁“鸡贼”？

　　在市场风险面前，智慧的企业家往往具有敏感的市场嗅觉和风险嗅觉，说的就是王健林！就仿佛易经阐述的“易”、“不易”、“简易”五字真经所说的：王健林深谙做商业地产需要时刻关注市场之“易”、变革之“易”，并利用“不易”之道持续打造不同阶段“简易”的产品、战法！如果王健林能胜机构几分，自然更有利于博弈！

　　在移动互联网元年2013年前，投资机构练就的火眼金睛往往是：“投资优质地段优良经营性商业地产，往往获得持续稳定收益”，这也符合投资市场的偏好；接下来的问题是，在移动互联网时代，曾经风生水起的区域购物中心又会面对怎样的未来？还和过去一样优质繁荣？我的观点是：区域购物中心在移动互联网环境下，将面临O2O烈变市场的洗礼，投资收益和2013年以前相比将整体下滑，聚集风险是必然！

　　看来，移动互联网趋势下的轻资产运作，对于商业地产投资商、开发商、运营商来说有利于风险释放，但是对于投资机构来说，可能出现投资机构依然按照传统商业模式下的审美进行决策，这往往意味着风险。换言之，轻资产运作，王健林更加明白移动互联网带来的区域购物中心风险，投资机构却还沉清在极有的经验洋洋得意！显然，王健林先生比这些投资机构更智慧，也更“鸡贼”!