国内产业地产正面临深层危机 已呈现全面过剩态势

　　应该说，产业地产刚刚度过粗犷的发展阶段，正在进入精细化、专业化的阶段。但随着产业地产建设热潮的涌现，很多区域的产业地产已经呈现全面过剩的态势。尤其在青岛、成都、天津等产工业地产热点城市，产业园的供应量非常大。

　　即便是在三四线城市，项目体量不一定很大，但是由于没有产业支撑，也出现大量空置的情况。此外，从前的产业地产商大多数都从土地一级开发获得主要收益，但这种模式也在变得难以为继。

　　从主体上看，现在还难以区分产业地产商的门类，各路产业地产商大多是在资金实力，或者整合资源的能力等方面具有不一样的优势，但模式终归是相似的。

　　不过，现阶段的产业地产商大多都在地产层面取得了成功，但在产业发展方面却鲜有亮点。在推进产业发展方面，产业地产商大多会打出诸如一站式办公平台、政策申请协助服务、拥有专业招商团队等，但实际上这些服务并不能满足企业的需求。开发商在产业扶持、产业链的延伸和管理等方面的有效行动较少。

　　因此，这些产业地产商实际上还是将地产与产业分离开了，在产业促进方面，还是鲜有作为。

　　总体上说，产业地产的发展面临很多压力，比如土地指标正在大幅度收缩，尤其是全国各地都先后出台了土地新政，开发商获取土地的难度增大。此外，诸如弹性土地出让政策等新规的推出，使得产业地产商通过土地牟利的途径无以为继，其开发成本也增加不少。而许多地方对于工业用地的出让要求也提高了很多，即便工业项目能够出让，也要求整栋出让，而非分层出让，产业地产商通过项目销售获取利润的途径也被切断。

　　总体而言，工业地产的政策门槛越来越高，限制也比从前更多了。

　　产业地产商必须锁定特定的行业，并进行深入研究。可以通过资本等方式来捆绑龙头企业这样的关键性资源，并通过龙头企业的引力，吸附产业链上下游的企业资源，形成产业的发展路径。

　　目前产业地产还面临着更深层次的危机，那就是土地和产业之间关系变化带来的危机。

　　信息化技术的出现与提升改变了我们对土地的依赖与需求。以前对土地有着强烈的需求的产业，如劳动密集型产业，由于信息技术改革以及高新技术企业的增加，对土地的需求大幅减少。在这种大前提下，一方面，市场对产业园区的需求正在逐步减少，另一方面，传统园区的供给还在不断增加，这就造成了工业地产过剩情况不可避免地发生。

　　大家都逐渐意识到，必须朝标准化的方向去开发产品，找出怎样的园区空间是最好用的。对于不同的企业、不同的行业，哪一类的园区最具性价比，这是我们应该关心的。

　　未来好的产业地产开发企业可能不会开发大体量的项目，而是专注到企业的需求特点，推出的产品也能够具体针对企业的项目选址、产品设计、投入配套等方面。

　　由于大体量的项目难以针对特定产业去精细化发展。未来会出现越来越多小而精的产业地产项目，而这种针对特定的细分领域、从产业的发展需求来构建园区的方式也将成为主流。

　　这种精细化主要体现在对工业项目空间利用的精细化。以往产业地产商以一定的价格获取土地，随后即以相当的价格卖出以赚取其中的差价收入。

　　因此，这些产业地产商希望的是，土地卖得越多越好，而不会去关注土地单位产值的高低，因此这些产业园项目的体量也越来越大。

　　但是由于土地指标日益紧缺，这就逼着产业地产商在土地有限的前提下，尽可能地提高土地的单位产值，并通过完善基础设施、创业环境以及创业设施等逐步提高园区的精细化运营水平。

　　而在专业化方面，我认为未来将会没有“产业地产商”这样的名词，只有“产业发展商”。

　　事实上，所谓的“产业地产商”，其精力主要集中在地产层面，产业反而是套上的外衣。而未来的产业地产领域，不一定会由地产商主导，而是由做实业、产业基础的开发主体进入，并开始从产业发展需求层面去配置土地资源的方式来开发产业园区。这类开发主体拥有产业基础，会比房地产开发商更有优势与发展后劲。而从产业发展角度去配置土地资源，也更符合产业的发展趋势。