招商地产2014年实现营业收入433.85亿元 增长33.21%

　　业绩回顾.

　　公司2014 年实现营业收入433.85 亿元,同比增长33.21%,过去5 年复合增长率高达33.20%,归属上市公司股东净利润为42.64 亿元,同比增长1.75%,基本每股收益1.66 元,每10 股派发现金股利3.2 元(含税)。

　　报告期内公司实现签约销售面积364.28 万平方米,同比增加32.92%,签约销售金额510.49 亿元,同比增加18.18%,增幅比例显著低于营收同比增速的33.21%。结算金额与销售额的比值相比去年提升10 个百分点至79.4%,预售款项近7 年首次出现负增长,公司业绩增幅依靠往年预收转营收比重较为明显。

　　业绩点评.

　　1. 盈利能力持续下滑.

　　公司销售毛利率从11 年的52.39%连续3 年下滑至14 年的37.33%,略高于行业均值33.15%。同年3 季末数据显示,公司32.97%的毛利率高于万科(30.06%)和金地(24.9%),略低于保利(33.63%),虽然公司盈利能力下降明显,但仍处于行业优势地位。

　　公司盈利能力下滑的主要原因在于:公司资产规模较大、业务范围广泛,受当前经济周期加长、低谷阶段延伸的影响显著;同时不动产登记、房产税等政策加速推进,对存量市场的供需有一定冲击。多重宏观因素叠加导致房地产市场整体需求透支,购买力下降。受此影响,公司全年销售均价同比去年下降了11.12%,并且在市场悲观情绪的作用下,计提了上海、苏州等城市存货减值准备5.41 亿元,公司利润空间整体收窄。

　　另一方面,公司在加速全国战略布局的过程中,逐步增加二、三、四线城市项目的比重也在一定程度上削弱了整体盈利能力。数据显示2014年公司项目毛利率较低的长三角地区(15%)、珠三角地区(30%)、其他地区(16%)营业收入分别同比上涨了47%、48%和120%,而毛利率高达34%的环渤海地区营收同比下降了35%。随着公司区域深耕和内部管控能力的提高,未来新拓展区域的盈利比重将稳步提升。

　　2.库存压力明显.

　　2014年公司新拓展沈阳、西安、日照等11个二、三线城市,业务范围覆盖全国30个大中城市,报告期内公司投资拿地态度略显谨慎,主要目标依然聚焦二三线城市,新增项目储备建筑面积610.74万平方米,其中公司权益面积466.23万平方米,同比去年分别下降8%和6%。新开工面积414万平方米,同比下降2.4%,竣工面积277万平方米,同比去年上涨70%。年末存货突破千亿大关,同比增长29%,占总资产的比例达到67%,虽然低于14年3季末的万科(68%)和保利(75%),但是随着15年计划新开工面积增加26%,未来存货水平将持续走高,公司要实现600亿销售目标面临着较大的去化压力。

　　3.资本结构进一步优化.

　　在追求销售规模适度增长的同时,公司延续了以往财务稳健的经营风格,2014年期末资产负债率为71.16%,剔除预收账款后的资产负债率为62.32%,相比去年分别上升了0.19和2.64个百分点,两项指标均处于行业低位。期末货币资金为229.83亿元,与一年内到期长期债务和短期债务之和的比值为2.33,短期偿债压力较小,财务杠杆有进一步扩大的空间。依托集团横跨金融加地产两大领域的核心优势,2014年公司综合资金成本仅为5.10%,同比去年下降了0.13个百分点。报告期内保险机构发行的“招商不动产债权计划”、公司与招商局资本和招商银行分别签署的战略合作协议以及正在审核阶段的80亿元A股可转换公司债券将进一步优化公司资本结构,降低融资成本,增强公司抵御未来业绩冲击的能力。

　　风险提示.

　　宏观经济形势持续恶化,房地产市场回归理性,传统地产开发业务模式利润空间压缩,新拓展业务方向短期难以转化利润,公司可能中短期内处于业绩困难时期。