第四轮“救市”已开始：各级政府促房地产开发投资

　　一二线楼市开始回暖

　　编者按：经历2014年全年的楼市低迷之后，中国楼市在局部地区终于出现了销售回暖的迹象，这对房地产市场的平稳发展大大有利。虽然销售回暖可能会导致价格优惠的减少，但是在这些地区，房地产商之间的竞争也更为激烈，这也会抑制其涨价冲动。如果放眼全国，商品房待售面积仍再创新高，前景不容乐观。受此影响，全国土地出让金收入1-2月大幅下滑，但房地产商仍准备在一二线城市抢地。

　　核心提要：如果说过去10多年楼市的黄金时代，开发商们可以在广袤的中国大地纵横驰骋而互不干涉，那么到了2015年，随着有效销售市场的继续收窄，他们不得不在区域市场上贴身肉搏，展开激烈的竞争。

　　进入2015年，房地产调控政策延续了2014年的宽松，但其影响范围将更多地仅限于一二线城市。

　　如果说过去10多年楼市的黄金时代，开发商们可以在广袤的中国大地纵横驰骋而互不干涉，那么到了2015年，随着有效销售市场的继续收窄，他们不得不在区域市场上贴身肉搏，展开激烈的竞争。

　　有效市场分布于一二线城市及少部分三四线城市。多家机构数据显示，进入3月份尤其是中下旬之后，一二线城市成交在快速回升，叠加第四轮政策刺激，业内预计楼市将出现局部和区域性的回暖。

　　全国市场来看，则继续处于去库存的通道中，主流开发商拿地均很谨慎。截至目前，全国商品房待售面积高达6.4亿平方米，多个三四线城市房屋仍过剩。

　　第四轮“救市”

　　3月17日，济南市住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》，文件显示，对于首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%。

　　在房地产业界看来，这一文件的力度很大：不仅放宽了首套房认定，而且降低了首付标准，是对高层“支持改善型需求”的具体政策落实。

　　同一天，中央国家机关住房资金管理中心官网发布通知称，自本月18日起，缴存职工申请住房公积金个人贷款将出现4项调整，包括调整账户余额划定线、15个工作日内完成审批等。

　　2014年来的房地产救市政策明显可以分为三轮：第一轮以各地的松绑限购政策为主，第二轮以央行的限贷政策调整及降息为标志，第三轮是各地纷纷发布的购房补贴及央行的再次降准，第四轮则是两会前后，开始鼓励自住及改善需求的政策落实。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体看，2015年房地产市场的政策面明显在继续宽松。并有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。

　　开发商对政策前景也普遍偏乐观。保利地产高管表示，以总理政府工作报告为代表，各级政府对于房地产行业的态度已从过去的抑制房价上涨，转向促商品房销售、促房地产开发投资。其判断2015年行业政策环境将持续走好，并有望进一步改善。

　　此外，流动性及信贷也是影响房地产的重要因素。对此，上述高管预期，除一季度的降准降息之外，年内货币政策仍将持续走宽，以对冲外汇占款下降，保持合理的流动性。

　　张大伟预计，3月份及之后，再次降准、降息的可能性较大。信贷政策的放宽有利于释放购买力，预计在3月份将会出现首套房贷款8.5折左右的折扣，对于购房者而言，相当于房价变相出现了下调。

　　金融系统似乎也在加大对房地产的投资力度。年内，恒大地产已获中行等四家银行1000亿授信额度，其中中行300亿授信创新其对房地产的授信记录。

　　一二线的“小阳春”

　　政策和流动性的宽松预期很快反映到市场中。在经过了1、2月份的低迷之后，一二线楼市开始出现复苏迹象。

　　中原地产研究中心统计数据显示：上周54个重点城市成交量快速复苏，一周签约套数为4.54万套，环比上上周上涨了20.7%。

　　各大开发商在主流城市开始进入推盘高峰期。中指院监测数据显示，上周(3.9-3.15)重点城市共开盘20个项目，累计推出约4366套房源。一线城市北京开盘1个项目，推出房源326套，广州开盘2个项目，共推出房源316套;二线城市除了成都其他城市均有开盘，累计推出房源3724套。武汉、天津和杭州推盘相对积极，其中天津开盘4个项目，共推出房源1631套。

　　开盘项目平均去化率为45%，与前一周36%相比有所上升。北京、广州平均去化率为66%，北京领秀慧谷项目当天去化超九成;二线城市的平均去化率为40%，其中，天津正荣润璟湾去化效果较好，当天去化72%。

　　公司方面，以保利地产为例，中银国际分析师田世欣指出，3月开始进入传统旺季，保利推盘量预计加大至110-140 亿，而公司库存充足，年度最大推货量可达2200 亿元，3-6 月销售将呈平稳回升态势。

　　张大伟说，在春节后一个月，市场已基本恢复到春节前一周的正常水平。但需要指出的是，不同城市在分化，一二线城市的表现明显强于三四线城市。预计重点城市3月将出现明显的环比大幅上涨，同比也将有一定程度的上涨。

　　与此同时，三四线城市库存仍在增长，导致楼市整体库存继续创下新高。国家统计数据显示，截至2月底，全国商品房待售面积63922万平方米，再创历史新高。

　　但是一线城市和部分二线城市的库存在下降。2月底全国主要的9大城市商品房住宅可售库存继续减少，9城市合计可售面积为7309万平米，环比1月的7352万平米、12月的7468万平米，均有下调。

　　以北京为例，目前可售的住宅库存套数为80657套，已是最近半年最低。

　　在此情况下，包括保利、万科在内的公司人士预计，开发商战线收缩，将集中于一二线城市肉搏，今年能出业绩的也大部分要在一二线及其周边市场实现，比如保利以广州、佛山为主的广东公司去年已达400亿以上，今年还将继续加大。

　　根据保利地产2014年报，截至去年年底，其在建拟建项目可售容积率面积约9240万平方米，累计已签约面积约为4024万平方米，待售面积约为5216万平方米，其中一、二线城市占比约为77.3%。

　　保利之外，集中于一二线城市开发的房企还包括万科、融创、龙湖、方兴、远洋等，在北上广深等一线城市竞争加剧。

　　量涨价滞?

　　成交回暖之后，购房者更关心的是，房价会不会上涨?

　　以深圳为例，深圳业内近期充斥着一些房价将上涨的声音。中联地产二手房研究院总经理肖小平认为，购房需求集中释放是二套房贷松动、降息降准、两会吹风等多个因素共振的结果。今年房价会涨，只是涨多涨少的问题。“就目前来看，从去年12月份至今，价格至少涨了5%。”

　　深圳中原二级市场总经理玉家雄也表示，其实从一二月份开始，开发商优惠就已逐渐减少，相当于变相涨价。他推测，三月份开发商预计会以“小步快跑”的方式推货，为后面加推预留提价空间。“年前已制定价格的项目，也可能根据市场实际情况调整。”

　　“深圳今年有90多个项目入市，大部分还没有开盘，开发商多处于观望状态，加之预计今年还会有2-3次降息降准，所以如果4月份有大盘集中推货，或将带来新一波价格上涨。” 美联物业深圳及徽州区总经理江少杰说。

　　但是综合观察深圳目前市场上的在售新房项目，并未出现明显的上涨。开发商推盘仍以去化为优先。

　　全国范围来看，有一些开发商因为产品结构调整而有调价的动力。旭辉集团董事长林中表示，2015年房地产市场向好发展，且下半年好于上半年，所以楼盘加推全部是五六月份以后，有一大半在第四季度。2015年将提高加推产品品质，因此，销售均价将提高10%-15%;此外。年初绿城也宣布今年将涨价10%。

　　但这些开发商并非主流。保利地产董秘黄海指出，政策刺激下的销售周期，好像在缩短，现状是大家不敢涨，但是也不会降。博弈过程中，观察政策的效应以及市场的回暖程度，开发商也在观察窗口期;另一方面，大家手上货很多，有机会就想去库存。两方面原因导致整个市场还是有一定的压力，需要时间来解决。

　　张大伟认为，2015年重点城市的销量好于2014年是确定的，特别是在2015年这部分城市的供需关系改善明显，房价很可能上涨，甚至幅度不会小。

　　但是开发商们的竞争压力也在加大，这可能降低涨价的动力，削弱他们的利润空间。碧桂园总裁莫斌坦言，购房需求集中于一二线城市，及部分三四线城市后，开发商将面临更激烈的竞争。