民盈山智慧城总经理邓国坚：未来商业将是4.0模式 更注重精神体验

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。

　　赢商网在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。本期采访嘉宾是民盈集团股份有限公司董事长特别助理、商业总经理邓国坚参与组织规划、开发、运营和管理的商业项目数多，涉猎购物中心、专业市场、街区商业、主题商场和商业写字楼等多种产业形态，在其操盘的众多项目中亦形成其独特的商业思维模式，现如今，主导操盘东莞未来城市新商业地标，将刷新东莞商业地产格局。

　　（赢商网记者报道）经过数十年的开拓疆土，商业地产形成了其行业特色。在这十年发展时间里，商业地产从原来的野蛮增长逐步走入精细化。

　　当房地产开发进入白银时代时候，中国商业地产却悄然进入其黄金时段。其中，一线城市商业地产蓬勃发展，从快速开发到打造高品质作品，而二三线城市的商业地产亦在逐步起步腾飞中。

　　作为房地产行业最具想象空间的商业地产，少不了商业人才推动其快速发展；然而，随着商业地产的不断发展，整个大环境已然发生变化，想要立足商业地产界，唯有求变，而这更少不了人才的努力。

　　不可否认，随着中国商业地产飞速成长，购物中心、城市综合体等扎堆出现，竞争开始进入白热化，而要拼出特色，人成了最重要的变量。

　　民盈集团股份有限公司董事长特别助理、商业总经理邓国坚先生就是一个难得的人才，经过28余载商业地产圈的积累与沉淀，开创独具特色的商业模式和运营体系。

　　邓国坚不仅拥有二十多年商业地产圈从业经验，其丰富的商业地产从业背景不得不令人为之折服。

　　他除了曾就职于海印集团，他还曾任正佳企业集团董事长助理、香港南丰集团广州首席商业顾问，也曾担任广东嘉业投资集团、中山富逸集团、澳洲和香港伟龙顾问机构、澳门新建业集团等商业公司机构的专家顾问，随后还自主创立了专为商业开发、运营、管理等服务的连城商业地产公司。

　　“商业地产运营是一个过程，是把一个项目或者是把一个地块进行一个规划、定位，然后通过这个规划定位以后进行全面的统筹、招商，最后实现推广运营。”他曾这么表述其对商业地产的见解。

民盈集团股份有限公司董事长特别助理、商业总经理邓国坚

　　作为一个在商业地产圈有着二十多年实操经验的操盘手，邓国坚参与组织规划、开发、运营和管理的商业项目数多，涉猎购物中心、专业市场、街区商业、主题商场和商业写字楼等多种产业形态。在其操盘的众多项目中亦形成其独特的商业思维模式。

　　前不久，他提出了商业4.0模式，并详细解释了1.0、2.0、3.0模式是何种形态。在他看来，1.0模式是最基本的供给模式，亦是计划经济的延伸；2.0模式则以顾客为主导，既是需求模式，而商业地产也是在这时候出现。从2005年到2014年数十年时间则是商业3.0模式，该阶段注重体验需求。

　　他强调，未来是商业4.0 SOLOMO模式，该商业模式应是精神体验式商业，而其中的Solomo =social（社交化）+local（本地化）+ mobile（移动化），即将社交化、本地化和移动化三者结合，使消费者在本地（商场）能够通过移动终端与不同的个体（亲人、朋友、陌生人及商户）进行社交互动。

　　那么这样的4.0商业版本将会如何呈现于市场，答案就是东莞民盈智慧城，它就是4.0模式的试验田。

　   民盈山智慧城是国贸中心项目中最重要的商业组成部分，是打响整个综合体商业项目的第一炮。该项目处于东莞城市核心区域，建成后将成为东莞商业新地标。为此，邓国坚带领他的运营团队经过大量调研，深入了解目标客户群的文化需求、社区述求、消费习惯、饮食娱乐习惯等，从而对该其有更精准定位与规划业态。

　　“这不是一个传统意义上的购物中心，而是一个交互式的生活社交平台。”邓国坚这么强调民盈智慧城的功能。

　　确实，商业地产经过近十年的发展，已从最初单纯的购物向如今注重体验休闲方面转变，并逐步成为一个情感交流的社交平台。

邓国坚接受赢商网记者专访

　　以下赢商网记者对民盈集团股份有限公司董事长特别助理、商业总经理邓国坚先生的专访实录：

　　赢商网：你在商业界也算是前辈，殿堂级的人物。商业地产初期是从2004年、2005年开始，到了2014年，也是中国商业地产初期发展的十年。你在这个行业从事这么多年，你觉得过去十年是个什么样的演变过程？

　　邓国坚：严格来说2005年到2014年是商业的3.0模式，随着大家物质生活水平的提高，不再如2.0模式时代一样仅是需求时代，更应该从其他角度读懂消费者需求。从2004年到2014年这十年的商业光研究消费对象已然行不通，还得多考虑同一类商品有不同的体验需求。3.0模式实际上是体验时代，讲究的是精神需求。

　　赢商网：在这十年之中，商业地产经过发展，从原来的单纯的购物场所向追求体验与社交场合功能转变，你觉得未来十年的商业地产又会朝着什么功能趋势发展？

　　邓国坚：我提到一个观点，2015年是中国商业4.0时代的元年。刚才提到的体验模式是3.0时代，现在2015年开始是商业4.0时代的元年，商业4.0是什么模式？应该是社交模式。

　　社交模式简单来说就是精神体验模式，未来的商业将把商场做成一个平台，在这个平台上更注重的是社交、情感、交流体验。

　　赢商网：您认为过去十年的发展，给中国商业地产带来了什么？或者说特点是什么？

　　邓国坚：过去最大的特点就是凡是能跟上消费者行为习惯的变化项目都会欣欣向荣，凡是不能跟上消费者行为变化的都是瞎折腾，如果没有对消费者行为习惯有一定的研究和认识很难做活一个项目。

　　像广州1999年开业的流行前线，凭借其之前确定一个主题化内容并对消费者对象进行分层而做活了该主题商场；另外一个例子就是正佳广场，开业之后经过不断的调整以及对消费群体的研究而盘活该项目。

　　赢商网：你现在也加入了民盈集团，东莞的商业算是比较多的，当时是基于什么原因要加入这个团队，在东莞打造这样一个大的项目？

　　邓国坚：当初加入民盈是为了让大家更清楚何为4.0思维模式，加上此前28年的行业积淀，希望能在这个基础上更进一步，挑战自己。

　　赢商网：互联网成了商业地产无法避免谈论的话题，了解到民盈智慧城也立足于互联网思维打造首个智慧商城，人人都谈触网，邓总能具体谈谈民盈山智慧城在这方面有哪些创新之举吗？

　　邓国坚：其实这不是一个复杂的系统，民盈山智慧城很注重其互联网思维。消费者进入民盈山智慧城500米内，民盈山智慧城类似APP的定位系统就能接管其手机。加上早之前采集的数据，可以知道个人的性格特征，并根据采集数据定期推送一些有用的东西。除了可以现场逛商场外，还可以网上逛，线上线下打通。

　　赢商网：您觉得从事商业地产这么多年，最大的魅力和挑战是什么？

　　邓国坚：痛并快乐着，每天都在接受研判。因为同样的数据在不同的时期，不同的人，不同的环境下，不同的地域，不同的操作团队都会有所改变。而我的任务就是针对不同情况做出不同修正及应对策略。

　　赢商网：做商业要引导五个圈层，您觉得应该如何引导？有什么方法呢？

　　邓国坚：五个圈层包括政府圈层，投资人圈层，员工圈层，消费者圈层，经营者圈层，商业地产必须研究好这五个圈层，说白了就是一个核心，那就是消费行为。消费行为研究透了以后还要找到消费行为习惯的轨迹，每个城市，每个区域，每个地区，每个不同的民族，每个不同的文化，消费行为和消费行为习惯的趋势是不同的。

　　赢商网：对于目前国内商业地产的发展情况，您是如何看待？会有哪些担忧？

　　邓国坚：购物中心、城市综合体遍地开花这个现象其实很正常，不只是中国的商业地产是这样的，其他东西也是这样。就跟卖东西一样，中国最常见的就是商业产品一窝蜂，卖电子表的年代满街都是电子表，卖计算器的年代满街都是计算器，卖呼啦圈的时候满街都是呼啦圈，到处盲从，他们只看到现象并没有去研究本质。

　　赢商网：在这十年之中，商业地产经过发展，从原来的单纯的购物场所向追求体验与社交场合功能转变，你觉得未来十年的商业地产又会朝着什么功能趋势发展？ 

　　邓国坚：一般来说中国的商业每十年有一个模式的转变，或调整，或升级。2015年到2025年，2025年之后怎么样我现在还没有一个具体的想法，名字我也想不出来。但是可能会比现在的社交模式更进一步。（赢商网/陈泽佳 卓丽婵 ）

　　4月10日，由赢商网和21世纪中国商业地产研究院发起主办的“第十届中国商业地产节”将在广州举行，包括商业推动地产论坛第十届年会、第二届中国国际商业地产博览会、第十届中国商业地产节之「金坐标」颁奖盛典等系列活动。届时，民盈集团股份有限公司董事长特别助理、商业总经理邓国坚也将出席。

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