自贸区挂牌在即 多项利好政策助推商业地产受益显著

（赢商网天津站报道）天津自贸区挂牌在即，昨天中心商务区片区综合服务大厅已经率先投入使用，如今距离天津自贸区挂牌只有一步之遥，未来的一系列的变革，不仅刺激着写字楼内企业的申报数量的激增，加快了实体商业的送关速度，甚至影响着金融资本的输入与商品的平行进口的升级。

　　自贸区辐射效应突出 企业注册带动写字楼价值提升

　　自贸区对区域企业发展会有哪些好处？或许我们能从上海自贸区一年以来的发展作为范本进行考察。

　　根据2015年2月28日发布的《2014年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，2014年上海自贸区经营总收入达到1.6万亿元，比上年增长11%。2014年全年，自贸区内新增注册企业11440户，其中，内资企业9383户，注册资本3329亿元；外商投资企业2057户，集聚总部经济企业258家，均比挂牌前有大幅度提升。由于区域范围内允许更多的进口商品入关，导致消费成本的下降，增强外贸型企业的进口能力。如今上海自贸区开放大量国外理财、投资产品的机会，相比国内较为垄断的银行竞争，区域内的资本运作能力将会得到极大提高，企业将会得到更充裕的资金保证。

　　天津若能合理借力自贸区批复这一新机遇，单是吸纳的就业人数就会呈现出几何倍数的增长，对周边区域的辐射效应更加突出。在已确定的名单中，天津自贸区新增了游戏机生产销售许可、外商资信调查公司、中外合资旅行社、中外合资中介、外商独资娱乐场所、合营教育培训机构、外商独资医疗、特定电信业务部分的外资经营等八个大项，极大丰富了自贸区内的业态形式。

　　天津自贸区涵盖了三个功能区：天津港片区、天津机场片区、以及滨海新区中心商务片区。按照分工划分，三大功能区中的“东疆保税区”是天津自贸区涉外体制和金融体制的主战场，未来将专攻融资租赁和航运金融产业；滨海新区中心商务区则拥有巨大的金融、保理、结算等产业优势，未来将承担投资和服务贸易便利化的先行试点任务；而天津机场片区的优势无疑将强调空运优势，吸引物流及制造生产型企业的落户。

　　从中心商务区2015年工作会议上的消息不难发现，自天津自贸区申报以来，滨海的写字楼市场渐渐开始恢复热度。“中心商务区在招商引资方面取得了重大突破。累积注册企业3257家，2014全年新增注册企业987家，同比增长262%；新增注册资本金130.6亿元，同比增长152%;目前累计注册企业达到3440家。于家堡商业街意向入驻商户70家，写字楼储备招商客户面积12万平方米，占总交付面积的37%。响螺湾已投用的11栋楼宇中入驻企业500多家，租售面积61万平方米，驻区人员近7000人。”中心商务区相关负责人表示，全年注册亿元以上项目达到38个，同比增长153%。总投资50亿元的万达广场项目签约，锦联金融集团、普兰金融、中宏商业保理等一批好项目相继落户。今年，金城银行、中心金融租赁等一批投资40亿元以上的重大项目也即将落户，这些项目无疑都在等待自贸区挂牌，享受利好政策。

　　中心商务区内的响螺湾48栋楼宇中，今年新增投用4栋，累计竣工21栋；于家堡15栋楼宇中，2栋具备入驻条件，地下商业街精装修完成50%。“到今年6月底，于家堡将实现6栋楼宇竣工，年底再有4栋楼宇竣工；响螺湾则新增8栋楼宇竣工。”中心商务区相关负责人透露。尤其是已经停工很久的中钢项目开始悄悄复工，这一切说明资本市场看好自贸区概念影响下滨海的未来。

　　实体商业受益匪浅 分送集报降低通关难度

　　相比之下，自贸区对商业项目的影响则更加明显。以位于空港经济区的欧贸中心为例，卖场内的商品均为欧洲厂家源头订货，没有中间环节，这种模式是天津海关在借鉴上海自贸区先进经验基础上，创新管理机制，推出的中国北方首个海关特殊监管区域新型保税展销业务模式。

　　天津万顺融和商业管理有限公司董事长凌朝翔表示，目前欧贸中心示范区内已经享受到商品展览、保税、分送集报的政策，即先交易后完税的政策，加快了商品的通关速度。“示范区内的商品都是从欧洲直接空运到津，然后直接进入保税区的保税仓库，再进行分送集报，而备货区的商品可以直接在欧贸中心示范区内进行展示交易。目前卖场内有海关的驻场办公室，所有的销售行为和货物上架，都在海关的全程监管之下，在保税状态下进行销售。”凌朝翔说。

　　相似的政策便利性还体现在跨境点上领域，天津美市库国际贸易有限公司高级副总裁郑思聪说：“按照过去保税区的形式，进入一线和二线的商品都是以货物形式出现，而在自贸区，大宗货物进入一线到达自贸区，消费者再下单，商品按需投递，进入二线后已经变成个人物品，只征收个人“行邮税”，税率低于“货物税”，价格也会相应更加低廉。此次，天津正式入围第二批自贸区后，未来跨境电商领域必定会有新的突破。”

　　对于这些一线商业项目来说来说，他们从自贸区获得的切实利益就是——进口平均通关时间比区外减少41.3%，出口平均通关时间比区外减少36.8%，区内企业融资成本平均降低了10%至20%。

　　金融创新带动资本助力 负面清单减负贸易便利

　　融资租赁一直是天津自贸区最引人注意的环节，实际上对诸多企业和商业项目来讲，未来资本市场的开放对他们来讲才是最大的好处。

　　中心商务区管委会主任郑伟铭透露，天津自贸区正式挂牌后，还会有包括腾讯天津创业基地、中国服务外包网，以及目前正在进行人员招聘的金城银行、中信银行金融租赁公司等金融机构落户，届时中心商务区将成为滨海新区的金融聚集区。“融资租赁、航运金融等领域将是天津自由贸易区的突出特点，而打造高端金融服务业承载平台则是中心商务区、特别是于家堡金融区的重要任务。”郑伟铭表示。于家堡金融区的定位是金融改革创新基地和股权基金中心、融资租赁中心、要素市场中心、商业保理中心、结算中心。

　　除了数量上的扩大，将金融资本服务于实体经济是重中之重。尤其扩大人民币的使用、推进利率市场化、深化外汇管理改革、人民币资本项目可兑换是天津自贸区金融创新最急需解决的问题。融资租赁一直是东疆的“特色品牌”，也是主导产业之一。中国租赁联盟召集人、天津租赁行业协会会长杨海田表示，在自贸区获批后，未来将对天津融资租赁业进一步发展起到强大的促进作用。目前在上海自贸区，融资租赁公司享有的特殊政策，如租赁公司在自贸区设立子公司是全牌照的，单机、单船子公司不设最低注册资本限制，这对于以单机、单船发展见长的东疆保税港区无疑是一大利好；同时在自贸区，允许融资租赁公司兼营与主营业务有关的商业保理业务，这也将更加促进新区这两大优势项目发展。

　　另一个为自贸区企业带来实际利益的政策就是“负面清单”的削减。所谓负面清单是指对外国投资者在中国自由贸易试验区内投资项目和设立外商投资企业采取的与国民待遇等不符的措施，也称外资准入特别管理措施。如今天津自贸区的负面清单已减少到85条，在3月3日的两会上，黄兴国书记透露说天津版负面清单正在国家相关部委进行加紧研究、正等待批复。

　　除了面向京津冀和东北亚这个最大的特色之外，天津自贸区在负面清单准入制度与区外其他地区的一般性审批有所不同。“应结合北方、京津冀的实际，进一步进行梳理、整理，逐步缩小负面清单的范围，进一步探索审批流程的再造，提高开放程度。”天津大学经济与管理学部博士后蒋宁表示，负面清单简化的最大好处是推动贸易便利化，“目前我国很多制造企业都需要从国外进口零部件,投资便利化和贸易便利化将为企业创新带来强推动,并且吸引更多京冀企业落户。另一方面,除货物贸易外,天津自贸区将更大的拓展空间留给了服务业和金融开放,融资租赁仍将是天津自贸区的重头戏。”

　　贸易便利化水平是自由贸易园区建设的重要环节，比如先入区、后报关等对于贸易企业来讲，通关时间加快，直接促使了贸易经营成本降低，以预包装食品、农产品等为代表的快速消费品，将可以降低两成左右的贸易成本。