梁志坚：百年房企的生存哲学 不竞跑只专注于产品

　　内地和香港开发商的这种区别，似乎就像是老者和年轻人，经历了世事沧桑之后，老者更懂得珍惜所拥有的，而年轻人总是在寻觅新的机会。香港房地产市场毫无疑问已经度过了快速发展的阶段。

　　海拔544米的太平山顶，在香港人心目中拥有特殊的地位。香港开埠之初，太平山顶是不毛之地；在殖民地时期，它曾是港督的居住地，拥有香港最大、最精美的历史建筑群；如今，它是香港最著名的豪宅区。

　　大约3个月后，将有一个售价可媲美英国伦敦海德公园一号（每平方米均价约6.45万英镑）的住宅项目（MountNicholson）问世。3月中旬，会德丰董事会副主席梁志坚在接受21世纪经济报道记者独家专访时说，“常常有身边的朋友问我，项目进展得怎么样了，什么时候可以买，因为它所处的地理位置实在是太难得了。”

　　2010年4月，由九龙仓集团（九龙仓为会德丰集团拥有其50.02%权益的上市附属公司）与南丰集团新成立各占一半权益的合资公司颢领，透过公开拍卖，以港币104亿元的代价投得地块，每平方尺地价约合港币32，000元。项目不仅是聂歌信山道上的唯一物业，私隐度极强；且位于山顶的雾线以下，视野不会受到大雾影响。

　　彼时，梁志坚还在新世界发展（00017.HK）任职。2012年退休后，被会德丰聘任。进入地产行业50多年，在新世界任职40多年的经历里，梁志坚经历了香港地产业的浮沉。30多年前，他也曾是第一批去内地发展的香港房地产企业代表。

　　一切似乎都在变，然而仍有一些不变，在躁动的时代里熠熠生辉。

　　地产公司的角色

　　最昂贵与最普通的住宅其本质上并无不同，它是“家”的代名词，是生命活动的延续和载体。高昂的价格体现于细节，外部的建筑设计以及内部装修。在香港会德丰大厦9楼的展览室里，展示出MountNicholson所使用的不同材料。比如，价值不菲的进口的门把手，以及手绘的墙纸。19栋独立别墅，每一栋都会有不同的建筑设计风格。

　　地产商的角色在于如何整合这些资源。建筑的风格会有变化。总会有一些建筑设计单位会研究出新的设计。即使是不计成本的富豪也需要新的室内科技。但地产商的专业性体现在如何使这些资源恰如其分地组合在一起，并且让市场接受。“我们也会给出自己的意见，但要看经济环境是怎样。”梁志坚说。

　　除却建筑本身，地理位置对住宅价值的影响更大。1958年，李嘉诚开始投资地产市场。他独到的眼光和精明的开发策略使“长江”很快成为香港的一大地产发展和投资实业公司。最为著名的当属其关于决定地产投资最重要的考量因素的论断。李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

　　从山顶可俯瞰维多利亚海港，鳞次栉比的高楼大厦不断刷新香港的天际线。拥有700万人口的香港是人口最稠密的城市，亦是全世界拥有摩天大楼数量最多的城市，还是亿万富豪最密集的城市。

　　聂歌信山道占据独特的地理位置。梁志坚告诉21世纪经济报道记者，他们所做的事是最大程度上尊重地块的价值。他并不是很担心MountNicholson的销售。就像5年前，众多开发商争夺该地块，透露出的信息是，集体看好未来的市场。MountNicholson除了独立别墅外，还有48套间洋房。

　　香港最昂贵的住宅并不缺少买家。梁志坚形容说，潜在的买家可能来自欧洲、中东、美国和东南亚，还有一些家族投资者，他们自住或买后租出去，作为分散投资的方式之一。“香港是中国的一部分，在很多国际投资者心目中，香港拥有法律的保证，可以进来也可以出去很容易。”梁志坚说。

　　更广阔的市场在内地

　　大约30年前，港商曾是内地开发商的启蒙老师。但近十年来，依托中国的城镇化进程，内地房地产开发商成长迅速，规模远超港商。在香港地产同行的心目中，新鸿基和长江都是老大哥。若论销售收入，昔日的内地小弟早将“前辈们”甩在身后。

　　在梁志坚看来，内地开发商和香港开发商在产品上的差距已经越来越小。一些内地的开发商，甚至主动到香港来投资。标志性事件有，内地最大开发商万科在香港拿地。“只要是良性的竞争，我们都是很欢迎的。”梁志坚不只一次重复道。

　　越来越多内地房企在香港上市，希望借此来打通与国际资本市场的联系。在香港的资本市场融资，资金成本更低。对比内地开发商和香港开发商的不同，梁志坚认为，差异更多体现在文化和管理。香港开发商普遍更注重住宅售出之后的管理和服务。“无论是商业还是住宅，管理都很重要。”梁志坚说。因为管理的差别，三五年后，一栋曾经崭新的建筑就会呈现出不同的面貌。香港开发商更加深谙此道。

　　内地和香港开发商的这种区别，似乎就像是老者和年轻人，经历了世事沧桑之后，老者更懂得珍惜所拥有的，而年轻人总是在寻觅新的机会。香港房地产市场毫无疑问已经度过了快速发展的阶段。“那时候仿佛每日、每月都有进步的空间。”梁志坚说。

　　在50年的从业时间里，梁志坚目睹了香港地产市场的巨变。从60年代开始至今，至少有5次大的风浪。60年代的危机曾让霍英东的立信置业、嘉年地产、廖创兴家族等等逐步退出或走向衰亡。80年代冒进的房地产公司遭遇灭顶之灾。恒隆地产、鹰君集团、嘉年地产，还包括老牌的龙头置地公司，都遭遇困境，而佳宁置业等公司更是以破产结束。1997年金融危机、2003年非典、2008年的金融海啸，每一次繁荣之后，调整必然紧随而至。一次又一次的洗礼，让香港地产商变得更加稳健。

　　公开资料显示，1857年成立的会德丰，近年来净资产负债率长期保持在20%以下，个别年份上升至25%左右。梁志坚告诉记者，百年公司的生存哲学是，不竞跑，只专注于产品。梁志坚被返聘到会德丰地产任职主席的任务，是帮助公司做到货如轮转去发展与销售物业，平买平卖，贵买贵卖。

　　除了最昂贵的豪宅项目，会德丰地产在香港还有至少20个项目，今年会有新项目陆续入市。会德丰旗下的九龙仓持有香港两大地标商场海港城及时代广场，“商业物业的发展更多取决于经济状况。”梁志坚说。

　　分工方面，会德丰地产更专注于香港的地产市场，而九龙仓的主要精力投放于内地。一直以来，香港未能解决人多地少的矛盾。和内地的年轻人相似，香港的年轻人对不断上涨的房价也有诸多抱怨，有时程度更甚。供求矛盾令地产商仍然“被需要”，他们仍有生存、发展空间。

　　“事实上，在香港的大屿山还有大片可以开发的土地。”梁志坚告诉记者。但他承认，更广阔的发展机会在内地。李嘉诚在变卖大陆的物业，这被部分业界人士视为撤资的信号。但在梁志坚看来，不同的人有不同的志向和选择。企业做到很大规模的时候，必然需要分散风险。尽管内地房地产市场的调整让进入内地投资的港企脚步慢下来，但会德丰控股的九龙仓仍旧是那个做多看多者。