沈巍：经营管理能力决定地铁商业体成败关键

　　历经上海缤谷地铁商业，而后在五大行操盘过多个地铁上盖项目，上海上投商业资产管理有限总经理沈巍在3月24日赢商网举办的《海上赢商汇》沙龙上表示，商业项目的真正价值在于运营，地铁配套仅是增值服务，不能作为决定因素。因此，在他看来地铁商业体最大困难在于经营管理。

上海上投商业资产管理有限公司总经理沈巍

　　赢商网：在你看来地铁对于商业项目究竟有怎样的价值？

　　沈巍：对于地铁商业的价值，需要从不同的角度来看。从投资角度，如果一个商业项目在地铁上，对投资者而言是一个重大利好；从产品角度，如果是办公产品，有无地铁带来的租金报价差距非常大。而如果是购物中心，地铁价值并不是绝对因素。

　　赢商网：为何地铁对购物中心运营成功与否不是绝对因素？

　　沈巍：这和购物中心本身的难操作性、要求高是有关系的，即便有地铁，如果商场经营能力不行，仍是没有价值。因此，我觉得地铁商业价值有两部分：一个是投资价值；一个是经营创造的价值，后者才是商业真正核心的价值，地铁只是为商业起着锦上添花的作用。比如西郊百联购物中心，它并不是地铁上盖项目，但它依旧能够做的很成功，这就是通过它的经营创造了价值。所以一旦商业经营水平不够或定位错误或招商的资源、能力缺陷，它一定会贬低地铁价值，如果这些方面都OK的话，地铁商业将会是一个非常热的热点。

　　赢商网：在项目前期开发与后期运营过程中，有哪些需要对地铁公司建言？

　　沈巍：在项目开发前期规划中，商场开发商要与地铁方进行互动。从商场经营的角度来看，开发商需要在前期规划的时候与地铁的建设方、设计规划方进行互动，提供意见或建议；而在项目开发后期，商场要配合地铁。从原则上来讲，地铁为商场提供了人流量，商场则是需要有效引导，主动配合地铁来有效管理这部分客流并做好引导，包括广告、消费指导等，有效地使用这部分数据。

　　赢商网：地铁与商业体衔接点如何突破物业限制？

　　沈巍：地铁与商业体在衔接点上需要做好前期规划，不要等到项目建成后再去沟通。开发商与地铁方要共同来参与做好前期规划，以达到价值最大化，因为对于地铁来说，他需要考虑的是衔接点上的安全问题，对于商业来说他要考虑的是商业需求，如何实现商业价值最大化。而对于改进项目（后做商业项目），则是需要考虑将地铁人流动线融入到商场的动线设计中，将动线、整体的商业计划作为一个整体来考虑。

　　赢商网：运营地铁商业面临的最大困难是什么？

　　沈巍：对于地铁商业来说最大困难在于经营管理。由于地铁的人流较复杂，对于商场来说需要更有序的排列商场的业态，来满足人流和商场定位之间的平衡。

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