印象山东||双城演绎，2021山东地铁加速商业进阶

2021年，大量新商业空间携新品牌入市，山东商业于不断重构中展现新貌。

山东商业地产于短暂沉寂后焕然新生，消费扩张与升级势在必行，其商业展现出强劲的创新力。

2022年开年之际，赢商网特别策划“印象山东”这一大型新闻选题，以“城市有度”“商圈有新”“品牌有道”“商业有型”“进阶有路”为关键词展开，从数据、客群画像、商业选址、城市进阶等多个层面，全面解析2021年山东商业地产的改变与焕新。

2021，山东地铁加快建设进度

俗话说“地铁一响，黄金万两”，地铁是商业发展中作为重要的因素，往往影响着城市和商业的发展。2021年，山东的地铁发展仍旧集中在济南、青岛两个地市。青岛仍旧是山东地铁发展最快的城市，而济南，多条线路开工，势必迎头赶上。

除此之外，山东其他城市也逐步开启地铁建设规划，将这种带有巨大红利的交通引进到城市中。

从开通情况来看，济南青岛各有一条地铁正式开通，其中，青岛开通的地铁1号线南段是目前中国最长的跨海地铁。开通时间为2021年12月30日，至此，青岛市区和西海岸将通过地铁，完成客流和商业的双向流动。

济南地铁2号线正式运营时间为早在2021年3月26日，。随着2号线的开通，济南的商业又迎来一个小的发展高潮。

从项目来看，新开业的商业项目目前尚未有地铁上盖，仍旧以贯通成熟项目为主，但这对于已开业项目来说，正好属于客流加持。

总结来说，山东地铁虽然起步晚，但是发展迅速。但地铁上盖商业和TOD模式仍旧不成熟，需要加快进度。

南北相连，青岛地铁贯通市区西海岸

自2016年开始，青岛地铁2、3号线陆续投入运营，2018年开通11号线，2019年4月份13号线正式使用。随后，2020年12月，青岛地铁1号线北端、8号线北端正式投入运营，2021年12月，地铁1号线南段也正式开通。至此，青岛已经拥有6条地铁线，西海岸和市区正式贯通。

和其他城市相比，青岛地铁的开通时间较晚，数量也较少。其中，1号线联通西海岸和市区，将13号线和3号线进行串联。就目前地铁格局而言，青岛地铁给当地商业带来巨大的引客作用。

从商圈发展长远来看，青岛地铁目前已经将西海岸、市南、市北、崂山李沧、城阳、胶州等区域的商圈串联，促进了新商圈的快速形成和成熟，另一方面，地铁的引流也刺激了已经缓慢发展的老商圈。

从商业发展来看，除了已开业多年的地铁2、3号线路上的上盖商业已经得到客流红利之外，近两年开通的地铁1、13号线路，也极大的促进了所在商圈商业的发展。例如13号线的积米崖站和井冈山站，将青岛吾悦广场、永旺梦乐城、海上嘉年华·澳乐购、青岛融创茂、西海岸利群金鼎广场等多个项目串联，促进西海岸客流内循环。

1号线在井冈山站和青岛站、台东站与13号线、3号线、2号线无缝衔接，周边带动金茂湾购物中心、台东万达广场、台东步行街等商业项目，北端延伸至城阳区，和城阳万达广场、城阳万象汇等项目串联，促进了整个青岛商圈的外循环。

从项目上来说，李村站周边的商业项目伟东乐客城、和谐广场、奥克斯广场等项目，五四广场站所在的万象城，台东站所上盖的台东万达广场、利群商厦以及井冈山站所在的西海岸利群金鼎广场都属于“双地铁”项目，尤其是伟东乐客城、万象城、台东万达广场等与双地铁的无缝衔接，给项目带来巨大的客流。

从单线的人流动能上来说，3号线开通时间最长，人流量也最大。但1号线全线开通后，成为西海岸和市区的主要链接通道，并以全长60公里、贯通青岛五城区，成为跨海连接东西两岸的一条城市轨道交通主“动脉”。其客流远超其他线路。8号线终点站为胶州机场，联通青岛北站，成为飞机高铁换乘的方便模式，受出差族喜爱。

目前，青岛地铁正全力推进三期开工筹备工作。预计经过6、7年建设攻坚后，青岛地铁运营线网总里程将达到500公里，日均客运量接近500万人次，占公共交通出行比例近5成，实现对航空、铁路、公路、港口等重要交通枢纽全覆盖。

三条线路终成网，济南地铁开启飞奔模式

2021年3月底，济南地铁2号线开通，成为济南商业发展极为重要的一环。其重要意义在于，济南地铁2号线让济南地铁原有的1、3号平行线路线路形成“H”型网络，步入“换乘时代”。

济南地铁2号线起于王府庄站，途经西客站片区、腊山片区、西部新城核心区、老城区、东部新区及唐冶新城，止于彭家庄站，大致呈东西走向 。线路全长36.4千米，其中地下线34.8千米、高架线1.6千米;共设置19座车站，其中地下站18座、高架站1座。

其中，二环西路站和济南宜家紧密相接，周边迪卡侬等商业项目也将背靠地铁好乘凉。正式通车与1号线、3号线实现换乘，将促使老城区的消费者前往新商圈。济南商圈，尤其是济南老城区的商圈，将借此地铁契机，进一步升级。

济南地铁1号开通后，由于地济南西部，商业发展较为缓慢，，而随后的地铁3号线开通后，礼耕路站的龙湖奥体天街，作为济南首家TOD商业备受关注。项目也在2020年年底正式开业，这也是泉城首个地铁商业连接通道。

3号线礼耕路站位于奥体西路与礼耕路交叉口，车站设A、D两个出入口。该通道位于礼耕路站D出入口，无缝衔接龙湖奥体天街。龙湖奥体天街作为济南首个TOD项目，也在B1层打造了济南首个地铁展览馆。

济南地铁3号线是济南市城区东部贯通南北向的市域快线，途经历下、历城两区，给东部商圈带来源源不断地客流，促使东部商业繁荣。但地铁1、3号地铁线路属于并行关系，尚不能完成轨道联通，尽管3号线已经对济南东部商业带来较大改变，但东西两部断联的现状，不能很好的发挥济南地铁上盖商业的特点。

根据济南轨道交通建设的推进，未来济南地大型商业项目，例如谐广场、万象城、西市场等知名项目，都有地铁站点地规划。济南地铁将进一步推动沿线商业的发展。