高力国际林国东：繁荣的背后 中国地产市场亟待规范化

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。

　　本期采访嘉宾是高力国际华南地区董事总经理林国东，其从事房地产业务经营和管理近二十年，拥有着丰富的海外及本地市场实践经验，以敏锐的市场洞察力，看待中国地产行业的发展历程。在接受赢商网记者的专访中，林国东分析了中国开发商、投资者热衷海外投资的原因，谈及商业地产未来发展趋势，他认为中国地产市场亟待规范化，未来十年将会是职业经理人的黄金十年。

高力国际华南地区董事总经理林国东

　　不要把鸡蛋放在一个篮子里

　　相关研究数据显示，2014年中国房地产在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年113亿美元增长了46%，其中，在商业地产交易总额中占比达到了52%，超过112亿美元。

　　在全球房地产市场蓬勃发展的时机下，中国各大投资机构、开发商及私人投资者都积极参与，海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地之一。

　　“近三年来，海外房地产市场成为了中国投资者眼中的‘香饽饽’，但是中国开发商与机构投资者的资产大本营，可以说现在或者是永远都在国内，海外投资是企业在发展路上做出分散投资的环节，为了分散风险，他们不会把鸡蛋放在一个篮子里。”林国东说道。

　　万达、绿地、碧桂园等房企纷纷在全球各地跑马圈地，狙击海外地产业务，房企海外扩张对其整体的业务板块，将会起到怎样的作用？

　　林国东认为，海外投资将对房企整体业务起到很大的帮助。“近十年来，中国人在海外升学、移民、置业等的比例不断攀升，房企开发商作为产品服务类型的供应商，除了在国内提供产品服务外，还可以延伸至海外市场，海外的中国人是其重要的客户对象。”

　　随着新参与者入市，寻找国际投资项目的投资者类型也日益多样化，写字楼、酒店、购物中心等物业产品，受到投资者追捧。林国东说：“中国的个人海外投资多是购买住宅楼盘，机构投资者如银行、保险、寿险、基金等，倾向于投资商业物业，而开发商更多会去海外买地。”

　　他分析说，“开发商海外投资一般会是购买住宅用地，因为其商业物业尚处于初级阶段，而运营刚需住宅项目是他们所擅长的。住宅开发周期较短，1-3年就可以回笼资金，企业海外投资都希望缩短投资周期，实现资金杠杆最大效益化。而商业物业投资需要经营，一般的租约是3-5年，资金运作的周期长，需要通过专业机构、团队来运营、才能拥有较高的回报率。因此，目前中国在海外专业运营商业项目的机构不多，大部分开发商都是关注住宅项目。以华润置地为例，其住宅项目所占比例还是高于商业项目，万达则以住宅项目和商铺的销售为主。

　　相比而言，投资机构必须要对其海外投资的资金安全负责，一般采取低风险、稳定性较强的的投资项目，而商业物业传统的收租模式，除了租金稳定外，还可持有物业权，一旦业权出售时，其财务上会有较大的收益，所以，投资机构对持有性的商业物业意向较大。”

　　海外投资将维持目前的情况

　　对于未来海外地产投资趋势，林国东认为，主要取决于外国政府对中国资金流入的热度判断，例如新加坡提高印花税，加拿大移民关闸等政策出台，势必会影响房企在海外的投资。

　　“从短期发展来看，海外投资将维持目前的情况。中国开发商海外投资刚起步，离制高点还有很大的距离，绿地、万达、碧桂园等一直在找海外项目操作，而安邦、平安银行等投资机构也纷纷进行海外收购。

　　国外是自由市场，讲究诚信，虽然国外法律站在保障消费者权益的立场，而中国法律较保障开发商的立场，但中国房地产市场受政策影响较严重，同时政策的不稳定性直接影响海外投资对其信心。”

　　中国房地产受政策干扰严重，其不明朗、不稳定的因素，使很多外资对中国市场失去信心，要通过中国法律使得房地产行业更规范，这是林国东的心声。

　　“中国开发商走过的20多年路，相当于西方开发商走过的50年，甚至100年的路。中国的企业，每天都在团队管理、产品设计、营销手段等方面进步，中国的住宅产品、写字楼已经达到世界顶尖的水平，未来世界级超500米的摩天甲级写字楼，将会有60%-70%在中国落成，而住宅房地产也聘用世界一流的设计师，打造的园林住宅，已经与世界顶尖产品同步，出现了万科、绿地、龙湖等优秀房企。

　　相对于住宅、写字楼，中国的购物中心起步较晚，由于人才的短缺限制了行业的发展。过去培养的一帮人才，将现在的商业都做成一个盒子，千篇一律。其实商业的可塑性很强，不一定是MALL的形式，可以专门针对不同阶段、不同的消费需求做出自己的特色。”

　　商业地产市场现状不乐观

　　高力国际的研究指出，中国商铺房地产市场供应量预计将于2015年达到峰值，14个主要城市中将有约730万平方米新增供应计划入市。

　　林国东认为，中国的商业地产市场现状非常不乐观。“目前中国各地区规划及功能划分未够完善，在宏观整体规划上需进一步调整，加强跨省、跨市、跨区的沟通机制。”

　　他直言，为了响应发展第三产业，很多时候政府没有根据当地的市场需求、供应做规划，在土地挂拍的时候地块性质要求建设商业项目，而开发商缺乏经验、缺乏人才，而且运营的项目太多，面临着招商难、启动难等问题。“现在市场上供应量大，同质化严重，优质的产品少，客流分散。”

　　此外，电商冲击是目前行业面临的大问题。林国东认为，电商是大趋势，但不能完全取代实体商业，随着时代的变化，消费者的习惯改变，而商场可以提供体验式的空间，这方面的优势是电商无法实现的。

　　“电商目前是一个未规范的行业，很多的公司都是未注册，在税务、法律上未规范。电商尚处于起步阶段，未来必定会有几段波折的路要走，必然还会有一场革命。实体商业可以借助互联网，向消费者提供更多资讯，包容电商的散货渠道，实现产品分销。”

　　地产财富将转至人才身上

　　林国东从事房地产业务经营和管理20年，来到中国大陆15年，见证、参与了中国经济快速发展阶段。“中国的经济、政治、社会、文化，还有房地产行业每天都在进步，正在向着更具规划、自由化的方向发展。

　　“广州珠江新城，以前仅仅是一片民房、农田用地，现在已经成为中国三大CBD之一，珠江新城是中国经济发展的一面镜子、一个缩影、一个最好的代表。”

　　对于商业地产行业现状，他也有所担忧，“中国政府需要对地产行业有重新的判定与支持，地产暴利的时代已经过去了，地产是与民生息息相关的产业，需要政府去正面对待，给予其资金、成本上的支持。

　　行业的规划需要有尺度，政治的问题用法律来解决，而不是政治问题用经济来解决。如果是企业领导有问题，需要法律对其制裁，而不是对项目封盘，企业里有成百上千的员工，他们也是要讨生计的。地产行业需要更加自由市场化。”

　　对于未来中国商业地产的发展，林国东认为，“前十年因势利导，中国一批房企从中脱颖而出，随着市场竞争愈发激烈，产品、设计、运营、管理等要求提高，地产的财富将转移至人才身上，这些房企老板的作用将越来越少，未来十年是职业经理人的黄金十年。”（赢商网记者/林春辉）