解读“万达密码”：商业万达资源是万达模式制胜法宝

　　1988年万达创立时是一家很小的企业，连申请用地所需的计划指标都没有。2000年，万达开始做商业地产，当时国内还没有商业地产概念，不仅外人看不懂，企业内的反对声音也很多——住宅发展的那么好，为什么要自讨苦吃。2005年，万达提出了城市综合体的概念，有商业中心，有五星级酒店，有写字楼，有公寓，有住宅，这个综合体是万达集团在全球的一个首创。后来，万达一头扎进文化旅游，现已成为万达商业地产之外的核心支柱产业。而就在3月28日，由万达、腾讯和百度共同出资成立的“万达电商”平台“飞凡网”和“非凡网”APP已悄悄上线。 

　　    万达为什么做商业地产？ 

　　    这个问题首先得从什么是商业地产说起，王健林认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资，如果开发后销售出去，称不上商业地产。 

　　    从王健林提出的“国际万达，百年企业”角度，住宅是有局限性的。按照王健林的理论，因为中国的“两化”——城市化和工业化没有完成，15年内房地产不会有系统性风险。但是这个时期过去呢？这就必须意识到中国城市化的完成和终结问题，等中国的城市化达到70%甚至75%的时候，人们对住宅的需求就会大幅萎缩，行业还会存在，但是像现在这种大规模、快周转、大现金流的模式就结束了。于是万达做出了从住宅向不动产的转型。不动产是长期的、稳定的现金流，而万达的主要利润将来源于稳定的租金收入。 

　　    收租也不是谁的租都收，万达的理念是“傍大款”，之前万达也做过一些收租物业，但经常欠租，为了防止这种情况，万达决定一定要找实力强的租户，要像世界500强收租，并决定从沃尔玛开始。 

　　    万达为什么可以拿到很好的地段，而且价格很优？ 

　　    对于这一点，业界有很多争论，说万达各地拿地便宜，位置不错。但王健林解释说，价钱便宜是真的，但万达极少在商业核心地段拿地，都去别人不敢去的地方。北京石景山那个地方当年有地，政府找人做商业，谁都不去，因为北京有句名言，出西二环没有商业，而那个地方已经出西四环了。 

　　    万达因为对自己的商业模式有信心，一般到城市的发展方向，或者说发展成熟了但是缺商业的地方去。万达有核心竞争力，所有的项目2年内开业，一般一年半开业，速度是竞争力。有了核心竞争优势，不管是政府还是企业请万达去做项目，万达都具有一定的议价能力。 

　　    那么万达的核心竞争优势是什么？不是资金，不是人才，而是商业万达资源。现在与万达签约协议的有5000多商家，海外300多家，每一个项目起来其实是在选商，而不是招商。 

　　    一座万达广场能创造近万就业，纳税上亿元，还能带动区域发展。现在各地政府纷纷上门邀请万达去做项目，万达只能从中选择三分之一甚至四分之一来做。 

　　    小企业怎么做到商业地产只租不售？ 

　　    万达之前在全国卖过10个项目的商铺，但超过一半以上都“有问题”。2004年万达决定购物中心只租不售，以租为主也不行。但是有些人会说，“你有钱有资金渠道，我们规模小，怎么办？”王健林支了三招。 

　　    1、在购物中心旁边规划开发一些住宅。假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来回报率12%，就可以了。 

　　    2、如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，那就可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺。 

　　    3、如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。