中型房企追利润去库存求“保命”： 增速严控10%红线

　　 中型地产商不再似往年一般猛推规模。制定2015年销售目标，纷纷把增长率压低在10%上下，甚至仅与2014年销售额保持稳定。

　　2013年，内房股碧桂园一跃从前一年度的476亿元合同销售额冲到1060亿元，火速从第二梯队冲进千亿军团，成为当年市场最大的黑马。

　　不想，这却成为行业中再难一见的孤例。

　　2014年，楼市落入冰窖，在业内人士看来，那是近几年中房地产行业最坏的时代。此后，破百亿到冲五百亿最后破千亿的口号再无人提，“力气花了、时间花了，到头来不赚钱，反而把负债推了上去，融资成本也因此被推高”，交银国际分析师谢骐聪感慨，“说到底现在的房产市场，中小型房企会被陆续淘汰，保命是很重要的事情。”

　　在CEO邵明晓的推动下，奔跑到500亿附近的龙湖早早放慢脚步；“华南五虎”之一雅居乐主席陈卓林也在业绩会上反复强调，最重要的是有一个好利润。就连传统中介龙头中原地产主席黎明楷也在2014年收入116亿的情形下表态，烧钱换规模风险很高，保住性命很重要，不要没等到存量房、二手房的黄金时代到来就已经死去。

　　无论是已过横冲直撞年岁的千亿大军，还是革命尚未成功的中型公司，“规模”再也不是众房企趋之若鹜的目标，“利润”、“库存”转而成为中型房企“保命”的脉门。

　　销售目标增速严控在10%

　　 在2014年众多内房股业绩交流会上，“保利润”、“去库存”成为曝光率最高的词，中型房企不似往年一般猛推规模，在制定2015年销售目标时，纷纷把增长率压低在10%上下，甚至仅与去年销售额保持稳定。

　　2012年开始，针对低密度产品线为主、山城重庆起家的龙湖地产，其CEO邵明晓便提出“把存货当癌症来看待”的口号，至今已在400亿-500亿销售额区间内徘徊了三年。面对投资者和外界的质疑声，主席吴亚军亦不断公开表态，更强调有质量的增长。

　　缓过2014“最坏一年”的劲，龙湖新一年提出540亿、同比增长10%的销售目标。

　　“华南五虎”之一的雅居乐在2014年销售额实现450亿，主席陈卓林强调回款加把劲希望做到80%，关于2015年的业绩目标则与2014年实现销售额一致。

　　对此其解释为，希望保险一点，能做到400亿已很不错了，450亿有信心做到。

　　同样为“五虎”之一的富力地产，去年完成544亿销售额，管理层亦认为应放慢增速优化资源配置，将2015年目标适度增加10%。

　　黑马碧桂园，在冲破千亿之后，2014年录得合同销售额1288亿元同比增长21.5%，面对2015年制定的业绩目标是保持5%的增长。主席杨国强表示，房地产市场高利润的时代过去了。

　　就连曾在2012年表示，要三年内销售冲破千亿的世茂房地产也放下了口号，在业绩会上，副主席许世坛针对2014年最后一季度销售大滑坡表态，下滑因为暂停了270万-280万平米的施工面积，“没有必要为了冲刺800亿元的目标而增加库存”。

　　500亿到1000亿，不再是被紧紧盯住的行业关口。

　　“2014年是过了2013年高峰期后的一个低谷，目前年报还没出完，但整体销售情况应该会不尽如人意，中型企业表现尤甚，”睿信咨询高级副总裁郝炬向理财周报记者总结道，“另外就是房企整体利润依然存在下滑趋势。”“这是一个很现实的情况，所以大家说保命重要。”其补充道。

　　多位业内人士向记者分析，曾被认为是突破行业格局关键力量的中型房企，早在2013年就已察觉到了瓶颈所在。

　　亿翰智库上市房企研究中心主任张化东认为，行业掉转风向逐利润是从2014年开始的，其向理财周报记者分析道，2014年房地产行业的土地价格在逐步抬高，但房价并没有实质性上涨，导致房企整体利润下滑。“据我们了解，去年管理口径的利润率至少下滑了30%。”

　　“其实这个数据挺吓人的。”张化东表示，“原来的利润率可能维持在10%-12%这个水平，下滑30%就变成7%-8%；对于快周转的企业，可能只有4%-7%的利润，那么下滑后就直接变成2%-5%的利润了。从企业来看，去年拿到的土地，按照当时的房价来测算的话，基本上大家就是0利润。”

　　根据分析师谢骐聪的观察，从2014年年中到第三季度，行业整体销售放缓程度加剧，“但是真正大规模看到大家提到保利润还是从今年开始，其实很多项目在还没有结算的时候，管理层知道利润很低，但是没想到居然是亏损的”。

　　    集中度倒逼逐利润去库存

　　“有时候我们会有一个错觉，以为市场已经被很多大型开发商垄断，但实际上无论是从销售面积还是销售额计算，房地产行业最大的开发商份额也只有2个点，市场份额第二第三的企业分别是1.9%、1.7%的占比。”戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼告诉记者，这意味着市场中充斥了很多中小型开发商，在市场平稳的环境下，他们会处于非常被动的状态。

　　因此，对于中小房企的淘汰制度在慢慢形成。

　　“市场里很快会形成更全面的对比，分化更严重。这个市场确实非常大，要把市场规律做到更完善，需要挺长的时间。”蒋尚礼认为。

　　在行情好的2013年，房企普遍认同的规律是通过高周转模式扩大规模，以规模换取市场和价值。

　　“我们统计2013年，是阳光城周转率最高的一年，他销售额口径总资产周转率可以达到0.9以上，基本上一年能转一圈。”郝炬继续道，一旦面临行情调整，通过高周转大规模扩张已难持续。“所以更重要的是控制成本、调整结构、保持稳健的财务杠杆，同时实现合理的利润率。我想这是一些开发商近几年在做的事情。”

　　其反复向理财周报记者强调，“现在进入价值时代，从市值、投资者角度看，重新评估一家房产企业，规模只是其中一个因素，但肯定不是最重要的。总体来看，房价增长预期下调，未来利润空间至少是不容乐观。”2014年，规模扩张成为压住房企现金和利润的大山，不合理库存则抑制了有效的去化。　　 

　　“就像碧桂园、恒大有很多资源、品牌优势，全国网络很好，但是核心盈利也没有上去，”谢骐聪表示，在今年年初业绩陆续公布之后，行业集中反映出的问题是，毛利率急速下滑，利润被遏制。有了大型开发商的前车之鉴，会给中型房企一些启发。“在过渡时期，从原先买地卖房冲规模，到想要一些沉淀，一些持续的现金流，这是每个房地产市场必然会经过的阶段。”

　　在出现历史峰值的2013年，房企主要依靠火爆的海外债券市场融资推动去化，但时移世易，跌入冰窖里的2014年，“房企依靠借钱增加规模，到头来赚的钱全部用来付了债务”。谢骐聪感慨。

　　冷却下来的房企，开始回归原本稳定增长的模式。“中型房企开始重整，在过去限购令严格的时候，大家都跑去三四线城市拿地开发，但现在那些地方的项目第一期能卖得很好，二、三、四期却根本卖不动，因此去库存也变得很重要。”