汉博商业朱友军:未来金融机构将成为不动产最大玩家

——中国商业地产十年访谈录

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赢商网 http://www.winshang.com2015年04月07日11:28来自:赢商网 记者 林春辉
核心提示:北京汉博商业管理股份有限公司董事长朱友军,以其独特的理解和丰富的实践经验,推动了中国商业地产的有序发展。

  编者按:过去的十年,是中国商业地产野蛮生长的十年,是中国商业地产从粗放式向精细化,从销售型向持有型,从单纯购物到体验休闲,从重开发到重经营,从被动到主动的十年。

  在这新旧十年交替之际,赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”,对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈,讲述对中国商业地产十年变迁的感悟,梳理行业发展脉络,分享行业发展经验。

  本期采访嘉宾是北京汉博商业管理股份有限公司董事长朱友军,拥有二十余年商业地产开发与运营经验,操作并参与商业项目近千万平米,在房地产开发管理、商业策划、建筑规划、招商推广、运营管理各方面拥有丰富经验和实际操作能力,朱友军以其独特的理解和丰富的实践经验,推动了中国商业地产的有序发展。

北京汉博商业管理股份有限公司董事长朱友军

  万达改变了行业格局

  2005年,中国商业是传统百货的天下,全国的购物中心不到一百家,且尚处于发展的雏形阶段。2014年,中国开业的购物中心数量已经达到5000家,在建项目达到5000多个。毋庸置疑,中国的商业地产经历了爆炸式的增长。

  “原本传统百货占据销售业绩的榜首,后来购物中心的时代来临,万象城、大悦城、新光天地等商场营业额超过传统百货,这些标杆项目给中国带来了很强的引领作用。”回想中国商业地产的十年历程,朱友军如数家珍。

  谈及中国商业地产,位居龙头位置的大连万达专题阅读)不可不提。朱友军说道:“大连万达作为一个粗放型的开发商,虽然它的发展战略是快速复制,但是它改变了整个行业的格局。”

  他讲道,万达基本上是从商业地产中出生的,采取房地产的销售模式,通过销售获得现金,流向物业再到管理,由购物中心带来住宅、商业街的增值,整个房地产中其利润率最高。

  “在这狂飚突进的十年,万达让老百姓认识、了解到购物中心的形式,起到很好的普及作用,但由于其体验感、空间感不够强,也启发了开发商下一步要怎样将项目做得更好。”

  朱友军认为,在宏观经济上,由于中国人口规模大,国家正处于转型之中,出口和投资拉动驱动变成内需拉动,预计未来内需消费仍会进一步增长,按长期发展方向,宏观经济对购物中心发展利好。

  “从中国的人口数量来讲,中国的商业地产总规模、总体量,其实还没有达到上限,但是局部的城市、地方由于受到政府规划的影响,出现了一部分供应量过剩。”

  朱友军指出,目前国内商业地产井喷,一是由于政府在土地挂拍过程中,为提升国际化城市形象、增加长期税收等原因。二是,开发商缺乏商业地产项目开发经验,以做住宅的心态去经营商业,导致商业地产项目集中爆发。

  “由现在开始,以后购物中心的供应量预计将会减速,商业是个持续运营的过程,中国的商业地产相当于十年的事情,用了两年时间来完成,所以市场一定会自我调整,教训这些它们。同时,局部城市出现了过度、过量的情况,使商业地产环境恶化,倒逼了这个行业的专业化,必须要认真做,对商业地产长远来看是好的。”

  REITs将成为行业未来主流趋势

  2014年9月30日,央行发布“四项规定”指出,积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs专题阅读))试点。2014年,中信证券“中信启航”产品、海印股份证券化产品在深交所交易,被看作是证券化破冰。

  朱友军认为,目前国内资产证券化正在审批试点,市场出现的REITs产品还是定向性发行,被称为准REITs,但是未来REITs势必获得突破性进步。

  “REITs在国外很普遍,购物中心可以通过REITs在资本市场上退出。中国的购物中心为什么很难往前走,最大的问题是流动性没有解决。比如说一个纯粹的物业,由于商业物业的租金回报率偏低,政府的扶持力度小,一些核心地段持有型物业只能通过贷款,而财务成本会越来越高,租金成本会越来越低,更出售不了,退出机制没有解决,进入了一个死循环。”

  继而,他分析说,现在政府在REITs试点,相信很快会推出相应的政策。“国外的REITs比较成熟,但利息都普遍较低,投资收益率在3%左右。现在中国老百姓在投资市场上,通过基金就可获得6%左右的回报率,高投资收益可达到8%~10%。所以,REITs产品如果收益率太低就会失去吸引力。而中国的商业地产租金低,与市场价格相差很大。回报如果达不到,REITs拿什么产品去发行?”

  朱友军认为,中国的REITs产品类型会从写字楼开始。“写字楼租金回报率相对高一些,如北京的写字楼回报率可达到8%,好的可达到10%。市场价格和它的租金是挂钩,未来很多一线城市的写字楼会成为REITs,而购物中心想发就相对有点难度,要么是非常成熟的物业,想通过这种方式退出,否则价格太低就很难成交。”

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文章关键词:万达 朱友军 地产金融 REITs
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