商业地产REITs是趋势 金融机构将成不动产最大玩家

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。

　　在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。

　　本期采访嘉宾是北京汉博商业管理股份有限公司董事长朱友军，拥有二十余年商业地产开发与运营经验，操作并参与商业项目近千万平米，在房地产开发管理、商业策划、建筑规划、招商推广、运营管理各方面拥有丰富经验和实际操作能力，朱友军以其独特的理解和丰富的实践经验，推动了中国商业地产的有序发展。

北京汉博商业管理股份有限公司董事长朱友军

　　万达改变了行业格局

　　2005年，中国商业是传统百货的天下，全国的购物中心不到一百家，且尚处于发展的雏形阶段。2014年，中国开业的购物中心数量已经达到5000家，在建项目达到5000多个。毋庸置疑，中国的商业地产经历了爆炸式的增长。

　　“原本传统百货占据销售业绩的榜首，后来购物中心的时代来临，万象城、大悦城、新光天地等商场营业额超过传统百货，这些标杆项目给中国带来了很强的引领作用。”回想中国商业地产的十年历程，朱友军如数家珍。

　　谈及中国商业地产，位居龙头位置的大连万达不可不提。朱友军说道：“大连万达作为一个粗放型的开发商，虽然它的发展战略是快速复制，但是它改变了整个行业的格局。”

　　他讲道，万达基本上是从商业地产中出生的，采取房地产的销售模式，通过销售获得现金，流向物业再到管理，由购物中心带来住宅、商业街的增值，整个房地产中其利润率最高。

　　“在这狂飚突进的十年，万达让老百姓认识、了解到购物中心的形式，起到很好的普及作用，但由于其体验感、空间感不够强，也启发了开发商下一步要怎样将项目做得更好。”

　　朱友军认为，在宏观经济上，由于中国人口规模大，国家正处于转型之中，出口和投资拉动驱动变成内需拉动，预计未来内需消费仍会进一步增长，按长期发展方向，宏观经济对购物中心发展利好。

　　“从中国的人口数量来讲，中国的商业地产总规模、总体量，其实还没有达到上限，但是局部的城市、地方由于受到政府规划的影响，出现了一部分供应量过剩。”

　　朱友军指出，目前国内商业地产井喷，一是由于政府在土地挂拍过程中，为提升国际化城市形象、增加长期税收等原因。二是，开发商缺乏商业地产项目开发经验，以做住宅的心态去经营商业，导致商业地产项目集中爆发。

　　“由现在开始，以后购物中心的供应量预计将会减速，商业是个持续运营的过程，中国的商业地产相当于十年的事情，用了两年时间来完成，所以市场一定会自我调整，教训这些它们。同时，局部城市出现了过度、过量的情况，使商业地产环境恶化，倒逼了这个行业的专业化，必须要认真做，对商业地产长远来看是好的。”

　　REITs将成为行业未来主流趋势

　　2014年9月30日，央行发布“四项规定”指出，积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。2014年，中信证券“中信启航”产品、海印股份证券化产品在深交所交易，被看作是证券化破冰。

　　朱友军认为，目前国内资产证券化正在审批试点，市场出现的REITs产品还是定向性发行，被称为准REITs，但是未来REITs势必获得突破性进步。

　　“REITs在国外很普遍，购物中心可以通过REITs在资本市场上退出。中国的购物中心为什么很难往前走，最大的问题是流动性没有解决。比如说一个纯粹的物业，由于商业物业的租金回报率偏低，政府的扶持力度小，一些核心地段持有型物业只能通过贷款，而财务成本会越来越高，租金成本会越来越低，更出售不了，退出机制没有解决，进入了一个死循环。”

　　继而，他分析说，现在政府在REITs试点，相信很快会推出相应的政策。“国外的REITs比较成熟，但利息都普遍较低，投资收益率在3%左右。现在中国老百姓在投资市场上，通过基金就可获得6%左右的回报率，高投资收益可达到8%～10%。所以，REITs产品如果收益率太低就会失去吸引力。而中国的商业地产租金低，与市场价格相差很大。回报如果达不到，REITs拿什么产品去发行？”

　　朱友军认为，中国的REITs产品类型会从写字楼开始。“写字楼租金回报率相对高一些，如北京的写字楼回报率可达到8%，好的可达到10%。市场价格和它的租金是挂钩，未来很多一线城市的写字楼会成为REITs，而购物中心想发就相对有点难度，要么是非常成熟的物业，想通过这种方式退出，否则价格太低就很难成交。”

　　房企一定往金融方向发展

　　近年来，地产金融化是一个热议的话题。越秀地产收购创兴银行、恒大地产收购华夏银行股份、万科参股徽商银行……房企涉足银行趋势加速，试图把一个钱袋挂在身边。

　　朱友军认为，地产金融话的趋势与中国经济发展有关。“中国以后很多垄断企业的权利会慢慢下放，比方说金融现在正在试点，包括微众银行、民营银行都在逐步开放。地产行业现在已经处于增长放缓的阶段，需要新的增长点。恒大、越秀、万科都是上市公司，它们或许是通过参股银行来达到新的增长点。”

　　他分析说，房企参与金融市场，一是开民营银行，二是参股进去学习金融的管理模式。实际上，中国的金融权利不是掌控在股东手上，很多高管都要银监会或者当地的银监局审批任命，银行是一套独立系统，并不会为其地产主业带来太多的便利。

　　“银行是面对老百姓的东西，地产企业入股后，银行不上市企业就很难套现，如果已经上市了，则通过买卖作为一个单纯的投资者，等股价涨了以后，再退出赚点钱。现在地产不像过去一样谁都能够做，谁都能够赚钱，但房企一定要往金融方面发展。”

　　金融机构将成为不动产的大玩家

　　朱友军认为，中国的商业地产好时光刚来临。“这两年开始，商业地产的参与者不局限于开发商了，更重要的是资产管理者，这些资产管理者可能是基金公司、银行、券商、险资、投资商或资产管理公司，但是未来开发商的占比会越来越少。”

　　他指出，开发商没有这么大资本做商业地产，未来REIT推出后，很多资金会转向资产管理方向，这是一个长远的行业。

　　2015年是中国商业地产迈上新台阶的重要一年，对于未来行业的发展，朱友军有几个方面的担忧：一是解决资本的问题；二是要有专业能力；三是要有足够的资源调配能力。

　　哪些因素会对未来十年中国商业地产的走势产生影响？朱友军回答记者问题时表示，一个是受中国经济发展速度影响，中国经济和中国消费市场密切相关的；二是，不动产要和金融结合，才会成为一个产品，甚至有些地方租金都可以成为独立的产品，不一定非要产权转移。在这样的情况下，中国的金融改革，要解决它的流动性问题，一旦解决它的发展就会加速。三是，不动产依靠租金收入，以及其它的线上收入等，但是其收入与从业者专业度有关，做得好能把资产价值最大化，做得不好就一塌糊涂。

　　“下一阶段，参与者可能会影响整个商业地产的发展。我认为未来金融机构会成为主体，会成为大玩家。未来持有物业大部分都会由金融机构持有这些不动产。”

　　金融机构与房企在商业地产的占比将会发生变化，朱友军认为，“可能会八比二，金融机构占八，房企占二。这个趋势完全变了，未来不能把它划成一个地产行业，而要划成和金融结合的行业，是一个资产管理类行业。房地产商还经常留着部分，但是金融机构将会通过收益获得最大的价值，两者的思路不一样，境界不一样。

　　最后，朱友军说道：“未来资产由金融机构来玩，就不会像现在这样到处都有购物中心。玩家不一样了，未来购物中心的价值就可以更能够得到体现。”

　　1999年，朱友军来北京做房地产开发，着手购物中心的经营，至今已经16年了。回想过去十多年的经历，他感叹说：“当时中国的商业地产还处于原始阶段，怎么做都行，现在不行了，必须往精细化方向发展。商业地产行业很有意思，门槛很高，产业链很大，从定位、规划、招商、运营、资产、金融，要把所有东西统一，才能把一个购物中心玩好。

　　    购物中心不是个静态的东西，它需要运营、用营销、用一套数据、会员体系支撑它，使它持续不断的变化，购物中心每年都有10%～20%的调整，永远有新的东西出现。你永远在进步，如果不进步，很快就会被别人超越，所以有很多的乐趣在里面，很有意思。”