苏州“秋裤楼”进入交楼时刻 金鹰商贸面临接手烦恼

　　历经十年建设，被戏称为“秋裤楼”的苏州东方之门终于进入交楼时刻表。

　　3月31日，苏州工业园区官方宣布，东方之门的土建工程全部完成，总面积近15万平方米的玻璃幕墙工程基本完成，拱顶最后收口也已于2015年3月完成。

　　据东方之门销售人员介绍，项目交楼时间签定为2015年12月31日，按照目前的工程进度，项目有望能够实现提前交楼。

　　尽管项目建设已经进入尾声，但东方之门的命运结局或许还并未画上句点。3月24日，金鹰商贸董事长王恒在香港业绩发布会现场向观点地产新媒体表示，金鹰商贸收购东方之门51%股权一事仍在进行尽职调查。

　　王恒坦诚，按照原来的方案构想，保证销售回报后东方之门的商业面积经营压力较小，但是房地产市场变化比较大，现在同时要考虑融资成本和未来房价的下行风险。

　　按照东方之门卖方杨休、胡玉玲与金鹰商贸订立的协议，“秋裤楼”51%股权能否出嫁成功的关键在于项目能否保证70亿元的销售收益。有苏州业内人士对观点地产新媒体表示，在苏州商办类产品同质化较严重、存量庞大的情况下，东方之门要实现70亿元销售颇具挑战。

　　70亿交易担保

　　“假如商品房可以卖到35000元一平方米的话，整个项目回报是不错的”，王恒坦承，按照原来的构想，销售保证回报后商业面积经营压力就比较小了，但是目前这个交易还在进行尽职调查。

　　“第一就是要看现在的融资成本可能会吃掉多少利润，第二就是目前的房价走势，35000元一平方米有没有下行的风险。”

　　王恒续称，从公告可以看到，这笔交易的主动权是在金鹰商贸，“尽职调查没有完成，我们就不会贷款，不会贷款就不会成交，所以我们也在观察市场，看需不需要、有没有能力来完成这个交易。”

　　从王恒的上述回应中不难看出金鹰商贸对收购东方之门仍然持有审慎的态度，而交易的关键在于东方之门未来能否保证项目的销售收益。

　　2014年12月29日，金鹰商贸宣布将以12.86亿元的代价收购目标公司苏州乾宁置业有限公司51%股权，苏州乾宁置业旗下拥有的物业项目正是苏州东方之门。

　　按照协议，金鹰商贸将协助苏州钱宁置业获得30亿元的新银行融资，以偿付其于2014年11月30日约23.67亿元的现有债务以及向卖方解除北京融普唐持有的已抵押的苏州乾宁置业50%股权。

　　而苏州乾宁置业卖方杨休、胡玉玲、南京东方及江苏天地作为担保，要保证东方之门出售可销售面积约20万平方米的收益不低于70亿元，反之卖方将于2020年1月31日前完成差额补足。按照70亿销售收益计算，东方之门整体销售均价必须达到35000元/平方米。

　　有苏州业内人士分析指，东方之门所在的工业园区金鸡湖板块集中多个大型商办写字楼项目，而且未来几年内还有苏州中心、九龙仓苏州IFS等大体量项目入市，在存量庞大的情况下，东方之门要在同质产品竞争中实现70亿元销售并不容易。

　　东方之门的销售烦恼

　　据了解，东方之门目前同时在售酒店式公寓、办公楼及住宅产品，北楼中区41-51层90-240平方米的酒店式公寓报价在30000-60000元/平方米，写字楼整层销售的产品约2000平方米，总价8000万元，而住宅产品报价则为27000-50000元/平方米。

　　因价位高端，东方之门的销售进度缓慢。据销售人员介绍，项目目前主推住宅产品，销情较好的酒店式公寓去化已经超过七成，但主要因该类产品早在2011年就已开盘。

　　曾经参与过东方之门策划的苏州市场人士对观点地产新媒体表示，东方之门的地理位置确有优势，面向湖景的单位售价较为理想，但整体走货较慢，“2012年的时候出现过一波跳水降价。”

　　资料显示，2012年3月时乾宁置业曾对东方之门做了价格调整，西面的价格最大降幅比原来便宜了一半，从4万多降至2万多。但该次降价引起了业主争议，最后东方之门唯有推出降价全额补偿差价的方案安抚老业主。

　　“东方之门关注度非常高，但其实一直也走得比较艰难”，上述市场人士称，苏州乾宁置业作为民营企业，操作这样一个大投资的地标型项目肯定是吃力的，“否则也不会要出售股权。”

　　尽管从未承认资金链紧张，但按照乾宁置业股东杨休2012年对媒体的表态，东方之门原计划是将包括酒店、商业等的三分之二物业留作自持经营。

　　据了解，东方之门的总建筑面积约为45.5万平方米，其中可销售面积为20万平方米，包括住宅及公寓约14.1万平方米、写字楼约2.6万平方米以及商业及设施约3.3万平方米。

　　依据与金鹰商贸的协议，东方之门应在2018年中完成40亿元销售，并进而在2020年完成全部可出售面积的70亿销售收益。金鹰商贸则接手剩余的25.5万平方米商业部分做持有经营。

　　对于该项担保的设置，上述市场人士认为并不为过，“做交易肯定是要控制风险的，只是要卖70亿元还是挺有难度的。”其指，金鸡湖片区同类商办产品集中，东方之门周边可预见的还有苏州中心等项目将入市。

　　此外，苏州园区的商业体量还在持续快速扩张当中。高力国际最新报告显示，预计2015年将有九个项目竣工，其面积总计约58.3万平方米。若所有项目皆如期入市，2015年市场总存量将突破200万平方米，同比涨幅达26.7%，系过去七年来最高涨幅。