阳光城梁飞建：厚积薄发借商业转型 主打社区型商业

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。

　　在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。

　　（赢商网上海站报道）近几年阳光城市场表现犹如一匹黑马，浮出水面，三年时间业绩升腾十倍至230亿元。行走中，阳光城商业、酒店、住宅多线并举。对此，阳光城商业地产的总经理梁飞建表示这仅是开始，未来阳光城将重点打造中型商业体，定位时尚生活休闲中心。

　　作为集团商业地产项目的领头人，梁飞建对商业地产的发展有着非常独到的见解。

　　他认为，过去的十年，是中国商业地产从无到有的时期，也是一个快速发展的时期。但是2015年之后，中国的商业地产将由热火朝天的现状进入理性回调时期。

　　十年：从毫无概念到飞速发展

　　中国商业地产的发展历程，梁建飞认为可以划分为三个阶段：2005年到2010年，这一阶段还未出现商业地产这一概念，基本上是以传统百货为主；2010年到2015年，是商业地产飞速发展的阶段，这一期间内商业地产项目大量上马，甚至出现了过度发展的局面。

　　十年前，中国内地关于“商业地产”这一概念并未出现，在国内的诸多城市，还是以传统的百货零售业态以及部分市场导向形成的步行街和专业市场为主。

　　虽然在北京、上海、广州等一线城市也出现了一些大型的商业项目，但当时并未跟地产、金融等属性关联，而是满足当时人们基本的生活发展的需求。

　　在2007年以后，随着外资、港企百货公司的涌入，市场上渐渐有了一些购物中心的理念，于是本土的开发商开始借鉴外企的经验，开始慢慢的积蓄自己的商业团队，开发自己的商业项目。

阳光城商业管理中心总经理梁飞建

　　从2010年到2015年，可以说是商业地产最疯狂的时间段。受到政策调控和地产开发工资的转型推动，在这个时间内，购物中心犹如雨后春笋一般出现。基本上，每个城市里面都开始一家或者几家大型购物中心。而在市场方面，购物中心因为其一站式消费的理念，能偶满足家庭吃喝玩乐的需求，也被大众所认可。

　　在此期间内，随着购物中心的快速发展也带来了一系列的问题。因为无序开发，造成了大量的资源浪费。

　　据同策咨询研究部数据显示，从国内来看，如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象，而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。

　　银川、呼和浩特、沈阳三个城市的人均商业面积已在4平方米以上，成为35大中城市人均商业面积最高的三个城市。

　　此外，天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过1.5平方米。

　　目前，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。

　　未来五年，商业地产将面临洗牌调整

　　对于未来5年，商业地产可能会出现什么样的情况？梁飞建认为：“未来5年，商业地产肯定会进入一个调整的阶段，优胜劣汰，一些差的商业运营公司将会被并购；同时，在商业项目的定位上，会出现一些非常有特色的主题性的购物中心。”

　　优胜劣汰是未来商业地产发展的必然结果，传统的百货业态因为其单一的产品形式不能够再适应市场的发展，必将被市场所淘汰。而一些优质的商业地产公司将会整合这些被淘汰的百货公司，通过自己的改造和调整，让这些项目得以重新开业。

　　同时，更多的商业公司开始细分自己的定位，是适合大型的shopping mall，还是更适合经营小而美的社区商业。

　　在具体的项目，以儿童业态为主、以艺术休闲为主的K11、芳草地等为主题的购物中心必将会受到年轻人的喜爱，也必将会成为未来发展的主流。

　　厚积薄发，借助商业转型

　　从2012年，阳光城集团开始了战略调整，大胆引进高级的专业人才，建立了非常科学高效的管理体系，在这样的背景下，公司的运营和管理能力有了一个很大的提升。

　　从2012年至2014年，作为公司主业的房地产营收更是翻倍增长，阳光城分别实现营收金额35.13亿元、60.58亿元、130.04亿元，近两年增幅分别高达72.41%及114.67%。

　　也正是2012年，阳光城开始明确商业地产的核心发展战略，而此举也被业内人士认为：“踏准了市场战略转型的节奏。”

　　随后，阳光城在上海、陕西、江苏等地开始开发商业地产项目。

　　为何阳光城会从住宅市场向商业地产方向转变？梁飞建给出了这样的解释：“不仅是因为政策，更多的是集团战略方针上的调整。”

　　与住宅市场相比，商业地产才刚刚起步。在住宅市场下跌的行情下，集团将发展的中心转向了商业地产项目的发展。

　　阳光城商业项目：不做高端，走平民路线

　　对于未来阳光城的商业会如何去发展，梁飞建这样说的：“我们不会做特别高端的购物中心，而是走流行时尚的平民路线。在项目的体量上，也是以5—10万方的中型项目为主。”

　　阳光城虽然在住宅行业起家较早，但是正式迈入商业地产行业也不过3年的时间，在企业的运营能力和操盘能力上都不足以支撑团队去开发大型的商业项目。

　　在回答为何不会开发大型商业项目这一问题时，梁飞建用了一个反问句：“如其我们去开发一个30多万平方米的商业，那为什么我们不去开发3个10万平方米的商业呢？”

　　对于项目的选择上，阳光城会更偏好区域性或者社区型的商业项目。而在产品线上开发商，未来阳光城可能会打造三条产品线：第一条，十万平米以上的大型商业综合体；第二条，3—10万平米之间的中型商业综合体；第三条，是目前没有，未来可能会出现的一些专门做街区模式的商业项目。

　　2015年，阳光城将会重点打造上海阳光天地项目和西安阳光天地项目。

　　据了解决，上海阳光天地位于上海市浦东新区张扬北路与启帆路，总建筑面积2万平方米，为三层独立商业街区，定位为以餐饮为主，适度搭配零售及配套业态的社区型商业。

　　西安阳光天地项目由阳光城集团倾力打造的西安高新新核首个21万平米的大型城市综合体项目，预期项目将会在国庆节前后开业，目前该项目的招商率已经到达了80%以上。