跨国房企凯德四大综合体入市 能否抵御购物中心黄昏

　　定调“综合体战略”及简化公司架构后，凯德这家亚洲最大的跨国房企似乎也有意要以新的形象示众。

　　4月8日，凯德集团在上海首次集中推出其华东区四大综合体——上海长宁来福士广场、凯德晶萃广场LuOne、杭州来福士中心以及苏州中心。

　　据了解，该四项目的总建筑面积超过100万平方米，其中商场面积逾60万平方米。凯德基于对市场同期总体供应量和需求的研判，将于未来的2-3年内开业这四大综合体项目。

　　对于是次集中揭幕，凯德方面表示，这既是凯德集团综合体战略深化的体现，也是其对沪苏杭核心商圈零售商业地产看好的表征。

　　不过，不容忽视的是，眼下购物中心已有“泛滥成灾”之势，甚至行业大佬万科都直言购物中心将走向没落。在外界看衰模式之下，凯德四大综合体未来入市能否抵御购物中心的“黄昏”也就多了一些想象空间。

　　华东四大综合体集中推介 

　　据凯德介绍，上述四大综合体均位于当地的核心区域。其中，长宁来福士广场是凯德在上海布局的第二个来福士广场，该项目位于中山公园商圈，总建筑面积为26万平方米，投资总额约为96亿元，包含购物中心和办公楼两大业态，项目原址是作家张爱玲的母校——圣玛利亚女中。

　　目前，中山公园商圈以中档商业和商务为主要定位，不过，随着越来越多跨国企业入驻，外籍人口和白领的中高端商业和商务需求显著增长。因而，凯德集团称，长宁来福士广场将填补片区内中高端商业综合体的空白，形成错位经营。

　　与之一并推介还有位于黄浦区中心地段的凯德晶萃广场LuOne，该项目总建面13.9万平方米，包含购物中心和办公楼。

　　颇为巧合的是，上述两项目均是凯德早前从别的开发商手上接过来的“烫手山芋”。其中，长宁来福士项目的原拥有者为东方海外，不过即便转手凯德之后，项目的开发也遭遇各种变数，竣工时间也因此由此前的2014年推迟至2016年。

　　而凯德晶萃广场项目所属地块更是坎坷，几经转手于中海、大摩，即便是在2010年底凯德接盘后，项目的开发也是进程缓慢。据RET睿意德策略顾问部总经理陈丽琳介绍，虽然凯德晶萃广场坐拥黄金地段，但同时也处于比较难拆的棚户区。

　　此外，杭州来福士中心是凯德迄今为止“业态最丰富”的来福士项目，也是其继上海、北京、成都来福士后，着手在国内打造的第四个“来福士”项目。

　　公开资料显示，项目位于钱江新城CBD，集购物中心、国际超甲级办公楼、康莱德五星级酒店、雅诗阁服务公寓、珍藏单位、精品公寓六大业态为一体，是CBD片区内业态最丰富的商业综合体，总体量达30万平方米。

　　作为凯德另一颇为看重的项目，其与金鸡湖城市发展共同开发苏州中心也在此次的推介范围内。

　　据观点地产新媒体查阅资料得知，苏州中心项目占地面积约16.7万平方米，是一个高端大型综合发展项目，组成部分包括商场、办公楼、公寓、酒店以及文化娱乐空间。

　　购物中心黄昏与综合体战略 

　　然而，凯德大举拓展商业版图的同时，在巨量供应下，商业地产供求失衡已经成为舆论担忧商业地产最大的风险。与之同时，在电商冲击下“购物中心黄昏说”也在盛行。

　　市场人士告诉观点地产新媒体，当下在经历多轮楼市调控后，商业地产成为了多数房企业务转型的“避风港”。但数据显示泡沫已现，据早前世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模大概又是正建设综合体的四倍。

　　而恰恰在此背景下，凯德提出了“综合体战略”。据其掌门人林明彦早前透露，未来3年，凯德集团将以新加坡、中国两大核心市场为主，打造近50个地标，总开发投资额近1800亿元，其中，超过一半以上位于中国。

　　此外，凯德还计划未来3年内开发12个综合体项目，半数将投资中国市场，以契合新型城镇化的发展步伐，加快综合体战略的推进。

　　不过，现在随着商业地产过剩问题的突出，凯德综合体战略遭遇到市场疑虑，甚至有观点认为，凯德的综合体战略已经慢了一步。

　　有商业地产资深人士就告诉观点地产新媒体，凯德过往坐拥城市核心区域核心地段让其尝到了不少“甜头”，但随着城市核心区域土地成本的上升，凯德未来综合体战略扩张势必也将承受更高的开发成本，这对其后期的营运提出了更高的要求。

　　不过，就目前情况而言，外界对于凯德，看多者仍然不少。RET睿意德策略顾问部总经理陈丽琳就以长宁来福士和凯德晶萃广场为例向观点地产新媒体指出，在地理位置优势明显的情况下，凭借着凯德自身资源以及强大的营运能力，把项目做好并不是问题。

　　其称，虽然长宁来福士对面就是凯德龙之梦，并且周边也有不少商业体，但长宁来福士在定位上与整个区域有差异化，在一定程度上填补了空白。

　　实际上，就目前而言凯德的不少项目都采取差异化的定位策略。而对凯德来说，目前更为有利的一个前提是，在上海传统的核心商圈一铺难求已成常态。“上海核心商圈目前是一个非常健康的状态。”陈丽琳强调。

　　不过，她也指出，凯德做商业地产因为有基金的支持，所以所有的商业项目都要满足背后基金公司或者募资人对于项目的资金回报要求。

　　“而这使得凯德购物中心的商铺分割不是很大，主力店配比也不高，体验感不够强，但凯德的项目不缺人流。”

　　因此，在陈丽琳看来，凯德在商业的成就无疑也成为了其拓展综合体战略的“手腕”。

　　“商业在综合体功能里面是非常重要的，虽然短期内不会对现金流产生很大的撬动，但如果有很好的商业配套，租金、住宅、酒店都可以获益，所以商业是整个项目里面的杠杆和支点。”