印力集团丁力业：中国商业地产“阿甘”埋头追梦12年

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。

　　在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。

　　本期采访嘉宾是印力集团（原深国投商置）董事长、首席执行官丁力业，详谈印力集团项目收购、品牌体系扩张、资本化战略等背后的发展思路，并对中国商业地产行业未来展望，其提出的很多宝贵观点和经验，值得行业共享与借鉴。

印力集团董事长、首席执行官丁力业

　　温商学霸，隐藏大智慧

　　一如既往地Run！Run！Run！阿甘不聪明，却倔强与坚韧，从未刻意去追求过什么，却得到了很多，这是阿甘精神，代表着一种执着与专注的力量。同样，中国商业地产界也有这么一家企业，已经在这条道路上跑了12年，它的名字叫——印力。

　　地产大佬或多或少拥有这样的特质——望之俨然，即之也温，听其言也厉。这是儒学中讲的“君子三变”，喜欢儒学的丁力业也是如此，看上去很严厉，交流中很亲切温和，而听其讲话，每每讲到点上，又让人感受到力量。

　　丁力业曾被媒体称为“温商学霸”，1989年研究生毕业后来到深圳建筑设计院，参与到“地王大厦”的项目，后来进入地产行业，一干就是二十多年。

　　按照惯例，丁力业都会准时来到公司，每天的邮件及文件审批从不过夜，保持严谨高效的工作态度。他是印力集团（原深国投商置）的创始人之一，作为印力集团这家商业地产投资、开发及运营公司的掌舵人，丁力业却低调内敛，常常开玩笑称自己“傻”。而其追随多年的员工则告诉记者，“他往往能看到旁人所未见之机会，敢做旁人所未想之事情，是有大智慧的人。”

　　2009年，印力集团的前身“深国投商置”，在杭州余杭区天目山路和五常大道交汇处西南角拍下一幅地。四年后，一座集湿地旅游的生态型购物中心，在这片土地上开业迎客，这个21万平方米的项目就是西溪印象城。

　　“很多人都问我，你怎么这么聪明，当时在那里选了一块地？我说，不是因为我聪明，而是因为我傻”，丁力业回忆到：“当时那块地还是一块农田，别人不敢要，我就想去考察看看。”这是丁力业“化腐朽为神奇”的一次佳作。

　　并购与开发，两条腿走路

　　翻阅印力集团的历史，从最早的合作伙伴沃尔玛、凯德、美国西蒙、摩根士丹利，到华润零售地产基金等，再到2013年，引入全球最大的私募股权基金黒石和工银国际作为战略投资者，印力集团可以说是中国地产界国际化程度最高的企业。

　　2013年，印力集团成立十周年，在国内不断的沉淀之余，其旗下的资本管理公司在香港注册成立。2014年，印力联合黒石一口气并购9大商业项目，投入金额超60亿元，9大项目总建面近80万方，一时震惊业内外。

　　“企业要快速发展，并购是一个很好的方式。以前，我们是自主开发和经营，速度不是很快，而我们通过持续不断的兼并，可以扩大规模和提高速度。”

　　继而，丁力业告诉记者，去年印力只是完成一单大的并购，将来还会有大量项目并购出现。

　　对于这样的商业项目大并购，在国内实属罕见。很多公司在自身能力还没有足够强大的时候，一旦在并购上没有把握好节奏、没有整合好，就会像丁力业说的“会死得很快”。

　　“我们十多年来就是埋头做了一件事--做商业地产的购物中心，特别强调自身的运营管理能力，多年的经验积累和商业资源让我们敢于进行项目收购，把别人的项目拿过来管一管。我们有信心通过努力提升这些项目的资产质量，提升公司的资产规模和发展潜力。”他直言，如果没有这个能力，谁也不敢去并购！

　　从2013年的9大项目位置来看，分布在天津、武汉、南宁等城市，丁力业认为，“目前我们收购重点在一些一线及省会城市，因为这些城市的商业消费需求空间很大，优质的购物中心普遍受到老百姓欢迎，印力会通过在这些城市里面深耕细作，有质量的扩大规模。”

　　印象的力量，不仅是改名

　　今年2月6日，印力集团在东莞松山湖召开的品牌战略发布会，宣布其将进行品牌升级，其一直被人熟悉的“深国投商置”改名为“印力集团”。这是一次华丽的升级。

　　“印就是印信，就是一种公正力、公信力，同样意味着对利益相关方的承诺和兑现，也表示我们公司12年来的印迹；力是表示我们的能力，实力、活力和创新力，此外，印与我们主打的印象城系列产品互相呼应，所以就叫印力。”丁力业解释企业名字的内涵。

　　据了解，为了从公司战略角度对已有的品牌战略进行深入梳理，印力集团专门聘请一家国际知名的品牌咨询机构，经过分析比较、调研考察、专家访谈，并与第三方公司一同参与多个城市的消费市场调查，为此还召开了数十次内部工作坊会议，取名过程差不多有100多天，可见其重视程度。

　　“表面上看是一个品牌的更名，实际上是集团整个理念的梳理。十几年的发展过程中，印象城的影响力较大，但是公司的品牌影响力没有跟产品很好结合。这两年，公司自身也发生了一些调整和变化，提出一个新的品牌理念、新的使命及愿景，是非常关键。我们想通过公司品牌的更新，展现出一个专注于商业地产的专业投资运营商的新印象。”

　　原本深国投商置的产品线包括印象城、新一城和深国投广场，在重新梳理产品品牌后，印力集团保留了原有的印象城，并打造印象系列项目品牌体系，推出了印象汇、印象里、印力中心。

　　“三个产品的内涵有所不同，印象城走中高档路线，会是区域性的购物中心，商圈覆盖半径大约在5-10公里；印象汇的目标群体是社区老百姓，打造社区型时尚购物中心，项目商圈覆盖半径大约是3-5公里；印象里是一步式的购物中心，主要是为了满足老百姓日常的生活必需品，商圈半径在1-3公里；而印力中心则是大型城市综合体。目前，所有项目的更名换标工作已经陆续启动，我们希望能尽快完成。”

　　与资本市场对接，可以说是印力集团最聪明之处，在国内各大标杆房企大喊地产金融化、走轻资产模式时，早在2004年，深国投商置就和凯德、美国西蒙、摩根士丹利分别成立合资公司，首创了“金融+开发+商业”的模式，率先发行总额逾10亿人民币的商业地产信托产品。并且在2010年，深国投商置发行和募集了华润零售地产发展基金，打通了国内商业地产全产业价值链体系。

　　对接资本市场，印力驾轻就熟。而在品牌战略发布会上，印力集团表示未来企业将走资本化道路，开启新的资本市场发展渠道。

　　“商业地产最重要的一个环节就是打通资本市场，行业特性注定企业必然是重资产型，不与资本市场打通，可持续性发展将会有很大的挑战。发行基金、REITs或IPO都是实施资本化模式的重要手段，我们会积极的策划、努力去做。”

　　三轮驱动，全商业地产价值链

　　开发、商业、资本，三个轮子一起驱动，是印力模式的独特之处。“我们基本上形成了全价值链，在做开发的时候，想到更多的是如何进行经营管理，在做经营管理的时候，更多想到的是资本市场上对这种资产是什么样的态度。所以，我们做资产管理的人员，既懂投资，又懂经营管理，知道上游、下游客户的需求，这三个轮子就形成同步运转。”

　　丁力业坦言：“我们运气比较好，因为一开始就和凯德、美国西蒙等合作，一直在思考他们为什么能够做成功，中国的商业地产到底怎样做比较合适。当然，我们也走过很多的弯路，现在我们的模式是非常适合中国商业地产发展。”

　　对于投资者来来往往，印力集团的基因是什么？丁力业笑而谈道：“SCPG是做购物中心的专家团队。跟这么多知名公司合作，学习他们的长处，来提高自己，把我们的商业地产做好。跟凯德、西蒙、摩根士丹利、华润等，我们都是抱着这样一种心态去工作。因为大家有共同的信念，所以能够走在一起，不管合作伙伴怎么变，我们的信念都没有变。

　　从2003年成立以后，印力集团一直专注于中国商业地产的购物中心。“每一个合作伙伴都有它的特点和优势，但是不同阶段是需要不同的合作伙伴，我们正好在不同的阶段，找到不同的合作伙伴，我觉得这个节奏总体来说踩得比较准。”

　　敬畏市场 埋头苦干

　　2004年至2014年，是中国地产蓬勃发展的黄金十年，而其中的住宅开发商，纷纷在粗放式的暴利时代大举捞金，而印力却一直在商业地产领域深耕。

　　“刚开始的时候，很多人说我做商业地产是个傻子，不去赚快钱，而去做重资产，辛辛苦苦去经营。按照他们的说法，有这个能力，有这个钱，早就不知道赚了多少倍。

　　后来他们说，你完全可以以项目的名气去圈一块很大的地，然后把地拿过来卖掉，可以什么不干，又赚了钱。”

　　丁力业告诉记者，“我觉得他们都非常聪明，但是从今天来看，很多以这种心态来做经营的人，他们现在面临的挑战就会非常大，而我们还能够比较好的存活下去。”

　　“真正做商业地产商，一定要有一种敬畏感。”他由衷地感叹，从选址开始，必须完全是按照客户和市场的需求，而不是按照住宅的需求，很多开发商的心本就不在商业，造成了今天出现这么多无效的供给，很可惜，这是资源的浪费。“

　　对于中国商业地产的明天，这位身经百战的“将军”，看得比较乐观。“未来中国商业地产有很多的挑战，比如网购、同质化、新区发展、政府规划等，然而，即使有这些竞争，我也不会太担心。我最担心的是能不能把购物中心做成让顾客喜欢来的一个地方，只要我们做到这一条，旁边有再多的竞争也不怕。

　　我们坚信，按照目前中国经济的发展步伐，消费市场一定会越来越扩大，老百姓的生活水平会越来越高，中国城镇化道路会越走越好。商业地产一定有非常好的发展环境。

　　我们把所有的精力专注在一个领域里面，就是商业地产的购物中心。哪怕今天中国的融资成本比较贵，中国的消费水平还不是那么高，我们都可以走得通。如果我们的融资成本，金融机构和实体经济再支持一些，我们的老百姓生活再好一些，个人的消费水平跟美国再接近一些，可能我们的路会走得更快更好。”

　　学习型的公司，把老师请过来

　　当赢商网记者问丁力业，如何定义“成功”这两个字时。他很谦虚地说，自己尚未成功，也从来没有往这方面想过。

　　“我对自己要求就是，能干一份自己喜欢的事情，看到新项目开业时，那么多老百姓在这里，他们都很开心，这是让人真正感到喜悦的一件事情。”

　　他认为，印力是一家学习型的公司。“因为我们不懂，比较笨，所以必须加强学习，跟这么多外资合作，把老师请过来。我觉得所有的东西都会改变，环境会变化，个人的经历会变化，但是唯一不变的是，你必须要坚持不懈的学习。今天的成功不代表明天的成功，明天的成功也不代表将来的成功，想成功就必须要永远在进步，才能跟得上。”

　　谈话的最后，丁力业跟记者说起，在平常工作以外，最喜欢和别人交流。“有时候打打球，但注意力基本上专注在工作上，工作之余喜欢和同事一起聊天，不会喝酒，但是偶尔会喝一点。”这时，他发出了爽朗的笑声。

　　他说，“做人可以儒雅一点，坚守中国人根子里的传统文化，如仁、义、礼、智、信，做人是这样，做商业地产也是这样。”

　　这是中国商业地产“阿甘”，埋头追梦12年的故事。（赢商网记者/林春辉）