恒大地产全国推无理由退房政策 房企高库存压力大

　　高企的库存和需求的萎缩，迫使包括万科、保利、方兴等在内的开发商们，使出各种招数卖房。

　　恒大地产另辟蹊径。4月15日，恒大地产宣布，4月16日8时起，恒大在全国的住宅楼盘，购房者履行相关义务并无违约行为，在签署购房合同之日起至办理入住手续前，均可无理由退房。

　　中国房地产市场多年来一直是卖方市场，开发商持续强势，购房合同中充斥着霸王条款。上海同策咨询研究总监张宏伟认为，无理由退房是一个营销口号，但也是一个承诺，今后购房者的选择权将更大。

　　买方市场来临

　　恒大内部文件显示，自4月16日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。

　　目前，房地产市场竞争激烈，房企集中度正在不断提高，恒大地产总裁夏海钧说，这是大势所趋，“中国房地产市场高峰时有五六万家房地产开发企业，现在还有两三万家。市场竞争、行业洗牌再洗掉两万多家，剩几百几千家很正常。我们希望通过这种竞争，来提升行业的健康程度。”

　　按照夏海钧的介绍，恒大实施无理由退房的底气在于：恒大成本控制能力强，标准化运营、材料统一配送等降低了恒大的运营成本，其利润来自于供应商、建筑商的让利，因此能卖给大众便宜的住宅。

　　夏海钧强调，作为龙头企业，恒大有能力、有责任带头为维护购房者的权益和市场的良性发展做一点事情。他说，住宅是商品的一种，理应像其他商品一样获得“包退”承诺。恒大希望更多同行都加入“无理由退房”阵营，让住宅“包退”成为市场新常态。

　　张宏伟认为，无理由退房本来就是开发商应该做的，只不过此前楼市是卖方市场，开发商比较强势，购房者很难享受到无理由退房的权利；现在进入了买方市场，消费者或者购房者起到主导作用，无理由退房，是讨好购房者的一种营销方式。

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，目前房地产市场依然处于低温过程中，无理由退房，可以解决购房者在投资需求与自住需求双方面上对房地产的心理痛点。从营销上看，对增加成交量有帮助。预计接下来可能有更多的开发商跟进恒大的做法。

　　对于房地产市场来说，出现退房的原因有两种：一是收房的时候质量差；二是房价下调。无理由退房对于中国90%成交是期房的房地产市场现状来说，这的确是解决了购房者对房屋质量的担忧。

　　但张大伟同时指出，在实际操作中，购房者选择无理由退房的可能性非常小。因为目前市场成交大部分为期房，这种情况下，购房者从签约到收房起码需要1-2年时间，大部分需要支付10%-15%的按揭贷款利息或者是资金成本。另外收房前，还有3%-5%的税费支出，如果选择退房，这部分将成为购房者的损失，因此未来出现退房的可能性不大。

　　张宏伟也表示，由于销售业绩指标的压力，各个楼盘在执行无理由退房时流程相当复杂，能够享受无理由退房的购房客户不会太多，包括业务员在内的营销人员会极力劝导购房者不要退房。即使能够无理由退房，购房者的首付、定金的返还周期也比较长，这样，无理由退房也会给购房者带来资金周转的压力，有可能因为反复退房的操作，丧失最佳的购房时机。

　　并购良机闪现

　　业内普遍认为，3月30日央行等部门的楼市新政，将推动成交的增长，2014年的市场情况将比去年更好。但开发商仍不敢懈怠，去存库存仍是共识。

　　国家统计局最新数据显示，截至3月末，商品房待售面积64998万平方米，比2月末增加1076万平方米。其中，住宅待售面积增加639万平方米。在建房屋施工面积逾48亿平方米。民生证券宏观研究院执行院长管清友测算，待售住房与在建住房需54个月才能卖掉。

　　一季度全国商品房销售面积为18254万平方米，同比下降9.2%，但降幅比1-2月份收窄7.1个百分点。其中，住宅销售面积下降9.8%，说明3月单月相比1-2月有所复苏。如果这一势头继续保持，二季度的成交有可能恢复正增长。

　　恒大的表现要优于大势。年报显示，恒大地产资金压力大大减缓。恒大自购地以来累计应付总土地款2200.1亿，已付1955.5亿占总地价9成以上，未到期未付土地款仅剩一成约为244.6亿，较2013年底下降57.2%，创3年新低。这前10强房企表现算是相当优异的。

　　管理层认为，未来3年的应付土地款，已基本不对恒大造成资金压力。此外，恒大也更多地采用合作方式来降低土地款支出。截至2014年12月31日，合作开发项目78个，累计节省土地款支出597.6亿。

　　夏海钧说，公司制定了1500亿的目标，以往目标每年都超额完成，今年有信心超额完成目标。

　　恒大地产主席许家印强调，2014年恒大实现1315亿的销售额，销售回款首次突破1120亿元，这是一个比较高的回款比例。公司今年会更加重视回款。业内分析师认为，此次推出无理由退房，也暗含了恒大对回款率的追求。

　　2015年的房地产市场仍处于一个周期性的转换阶段，这给恒大这类龙头提供了良好的并购机会。2014年11月15日，恒大以自有资金提前偿还13.5亿美元优先票据，并在今年2月做了一笔15亿美元的融资。据介绍，这笔美元融资将主要用于并购。