广州南沙各类商业物业全解读 零售已现特色化经营思路

　　（赢商网记者报道）广东自贸区今日挂牌，标志着广东自贸区正式启动建设。在南沙自贸区挂牌仪式上，围绕着航运物流、特色金融、国际商贸、生产性服务业等内容，同时有8个重点项目授牌、10个重点平台启动、10项创新业务发布，共100家入驻企业现场颁发了营业执照。

　　就自贸区挂牌对南沙公寓、写字楼、零售商业等领域带来的影响，高力国际研究及咨询部董事陈厚桥接受赢商网记者采访时表示，参照上海自贸区的经验来看，自贸区的建设对当地商业物业的刺激作用，第一是公寓，第二是保税仓储，第三是写字楼，第四是酒店，第五是购物中心，目前南沙这五类商业物业市场已陆续体现了政策的作用，未来随着南沙产业积累程度的提高，对商业地产的利好帮助会逐渐增大。

　　赢商网记者详细整理了南沙新区各类商业物业的市场数据，整体而言，投资性公寓产品率先启动，价格水涨船高，升值潜力大，保税仓储需求会进一步提升，写字楼物业未来市场供应较大，市场竞争将较为激烈。

　　未来南沙高星级资源型酒店存在着市场空间，购物中心的发展需等待人口的集聚而形成，结合免税、跨境电商等政策，零售商业正呈现出特色化经营思路。

　　公寓：投资性产品率先启动，价格水涨船高

　　目前南沙市场上的公寓主要集中在蕉门河城市中心区的地铁沿线，以及较繁荣的主干道沿线，公寓产品以商务型/SOHO公寓为主，辅以少量服务式公寓，酒店式公寓十分稀少，主要位于景观资源较好的沿海区域。

　　而且，这些公寓产品以投资型客群为主，主要来源于广州和番禺区域，其次为本地中小型企业的自用需求。

　　由于其投资性产品的性质，受政策红利刺激影响较大，自贸区方案的出台已对区域公寓需求市场产生了较大的刺激作用，个别楼盘价格与去年相比涨幅在6000元/㎡以上。这些公寓产品包括方兴金茂湾、中惠璧珑湾三期、香江国际金融中心等10个商住公寓和2个酒店式公寓。

　　其中，香江国际金融中心是香江地产在自贸区的首发项目，包括两栋Loft公寓、一栋甲级写字楼和一栋零售商业，该项目近期将推出400余套面积在38~55㎡的Loft公寓。

南沙市场上的公寓产品以投资型客群为主 表格来源：戴德梁行

未来南沙明珠湾区将有三个大型综合体项目推出 表格来源：戴德梁行

　　未来，南沙明珠湾区将有三个大型综合体项目推出，即碧桂园明珠湾区商贸项目、珠江湾综合项目和方兴金茂湾（三期），都包含有公寓产品，方兴金茂湾此前已开放销售中心，LOFT公寓已经开始建设，碧桂园明珠湾区商贸项目、珠江湾综合项目推出市场的时间要晚一些。

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　　保税仓储：今年租金将同比增长4-5％

　　南沙自贸区的政策刺激了保税仓储的需求，据仲量联行的统计，今年一季度，广州全市保税市场租金环比上升2.5%，整体保税仓储空置率下降至7%。

　　自贸区政策的落地也进一步促进了跨境电子商务的需求，由于大多数跨境电子商务来自海上航线，预计南沙保税仓储需求2015年会进一步提升，全年保税物流租金将同比增长4-5％，但供应压力加大，保税市场空置率将升至15-18％。

　　写字楼：三年后近100万㎡面市，竞争激烈

　　南沙现有写字楼以公寓型写字楼为主，辅以少量纯写字楼，主要集中在蕉门河城市中心区，暂无销售型写字楼，包括南沙金融大厦、奥园金沙广场、奥园中环广场等7个项目。

　　总的来说，南沙区现存写字楼产品档次和品质不高，纯写字楼产品标准均为乙级标准，与国内甲级写字楼标准仍有较大差距。整体租金水平较低，入住率不高，但档次相对较高的纯写字楼项目市场表现较好，比如南沙金融大厦，入住率达95%。

南沙现有写字楼以公寓型写字楼为主 表格来源：戴德梁行

2018年后南沙将有近100万平米的写字楼推出市场 表格来源：戴德梁行

　　未来几年，南沙明珠湾区、进港大道与蕉门河城市中心区都有写字楼供应。根据戴德梁行的统计，2018年后将有近100万平米的写字楼推出市场，其中明珠湾起步区的潜在供应规模约60-75万平米，包含8个项目，广州越秀金融大厦、南沙航运金融大厦、金珠湾·慧谷总部都是其中的代表。

　　酒店物业：高星级资酒店有市场空间

　　目前南沙酒店物业主要分布在蕉门河区域、商业氛围较为浓厚的进港大道沿线，以四星、三星级酒店为主，仅有一家五星级酒店（南沙大酒店），缺乏国际高端酒店品牌。酒店客源主要以商务会议团队客源为主，其次为旅游人群，区域酒店平均入住率仅60%左右。

　　未来南沙预计将有至少五家高星级酒店入市，其中明珠湾区为三家依托海景资源的高星级酒店，即方兴项目酒店、滨海游艇高端商务综合体酒店和珠江湾综合体项目酒店，预计酒店品牌及品质较现在将有较大跃升。

　　零售商业：特色化经营思路显现

　　南沙万达广场是2015年南沙新区唯一开业的大型购物中心，项目总建筑面积40.85万平方米，将建设成集办公、商业、娱乐、餐饮为一体的多功能综合体。

　　在蕉门河城市中心区，南沙万达广场与越秀滨海隽城商业广场、越秀商业综合体项目紧密相临，凭借着有利的地理位置和周边大量的楼盘居民，南沙万达商圈正在形成，相比于旧的金洲商圈，万达广场更有吸引力。

　　陈厚桥认为，过去南沙零售商业市场面临的困境是区域内进驻的企业不够多，以及离市区距离远，发展商业地产的优势不明显，如今自贸区建设启动后，南沙新区城市中心的形成进度加快，万达广场进驻南沙，正是看到了城市中心人口和消费力的形成所带来的价值，而不是自贸区本身。

　　围绕着自贸区政策带来的便利，结合免税店、跨境电商等政策，南沙部分零售商业已呈现出独特的经营思路。

　　比如越秀滨海隽城商业广场，该项目引进南沙跨境商品直购体验中心，位于商场的2楼与3楼，今年“五一”正式营业，20多家商家将同时开业，目前已有两家进口商品店铺试营业销售零食、食材、海鲜、日用品、奶粉和欧洲各国红酒等。