主力店遭遇滑铁卢 丁遥：百货主力店抗风险能力强

　　随着购物中心之间的竞争日益激烈，“去主力店化”也成为业内共同关注的焦点。但针对这一话题，我们也听到两种截然不同的声音：一是“主力店负担过重，购物中心不得不去主力店化”；另一看法是“主力店是购物中心聚集人气和收益的利器，不可盲目去除。”

　　什么是主力店？

　　“主力店”一词来自美国，英文叫ANCHOR，原意是指船的锚。一个船没有锚就飘浮不定，有了锚就可以稳定住船、定准位置。寓意主力店之于购物中心，就好像船的锚，有利于沉稳定位。

　　从面积上来说，主力店的大小一般在2000平方米以上，800—2000平方米为次主力店。但若从品牌影响力来说，如优衣库、zara、H&M等快时尚品牌，由于其聚集人气的能力较强，因此这类店面即使面积稍小仍可以被视为主力店。

　　主力店，即在商业业态中发挥主力作用的品牌店铺。一般来说，开发商与主力店的谈判周期比较长，一般在10—12个月，装修耗时约6个月。主力店对整个的整体项目具有带动性作用，可对整个购物中心在长期稳定的发展中起到很好的推动作用。　　 

　　主力店遭遇“滑铁卢”

　　2014年7月份，上海人民广场来福士开业时，因其“0主力店”的特点而掀起了人民广场商圈内新一轮的业态调整，一石激起千层浪。而探寻上海来福士“去主力店化”背后的原因，我们不难发现，由于近几年购物中心同质化日益严重，主力店在选择开店时的要求越来越高。无论是在租金让利、装修补贴，还是落位布局、定位配合上，主力店往往会对开发商提出更为细致、严苛的要求，这对于已然身处被动角色的开发商来说，无疑是“雪上加霜”。

上海人民广场来福士

　　另一方面，尽管近年来物价飞涨，但大多购物中心主力店的租金依旧“几十年如一日”地停止不前。按照惯例来看，常见购物中心主力店租金是每平方米30元左右，且开发商与主力店的租约一般也在15或20年，面积为2万~3万平方米，可见对于开发商来说，回报周期无形中就被越来越长。因而部分购物中心为了谋求更好的发展，开始“去主力店化”。

　　现在的上海来福士广场，是一个集写字楼和购物中心为一体的商业项目，其中购物中心面积约46000平方米，地上7层、地下1层，共8层。除了7F的健身中心之外，项目内并没有传统意义上的如超市、百货等的主力店业态。但出乎意料的是，上海来福士广场的客流依旧非常大，已经逐渐成为人民广场上的标杆性项目。

　　另外，上海恒隆广场的富安百货撤场也是购物中心“去主力店化”的表现之一。　 

上海恒隆广场

　　“百货主力店”不可或缺

　　现任上海立天唐人投资集团有限公司商业管理公司总经理的丁遥曾公开表示：对于一家经营能力一般的购物中心而言，需要一家优质百货店来支撑经营。而且，目前购物中心经营的风险很高，零租会给品牌生存带来不稳定因素。与之相比，整租尽管收益较低，但百货主力店的抗风险能力强，租金回报稳定。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，目前，中国九成购物中心还是依靠百货店来吸引客流。而且，以发达国家为例，购物中心的发展离不开主力店。

　　事实上，除了租金收益相对较低之外，拥有百货主力店的商家大多受益。目前，很多购物中心都是招揽了优质的百货主力店后，才吸引了很多零售品牌慕名而来。

　　“商场招商的最初阶段一般是最难的，如果提前签好一个品牌不错的百货主力店，购物中心的招商将变得更为容易”，一位百货店负责人表示。

　　丁遥认为，与购物中心相比，作为零售经验更为丰富的业态，百货店的精细化管理以及优质服务，是购物中心颇为仰仗的优势。特别是在二三线城市，百货店的地位更为重要。

　　 由此可见，在大多数的商业地产人心中，主力店在整个购物中心里仍然具有满足各项功能的核心优势。特别是对于大多数在经营管理上并不专业的企业，盲目地去主力店化是不可取和不明智的。关于购物中心的主力店是否应该存在这个问题，或许更应该首先精准项目的定位，明确项目所处的城市、区域、地区等市场因素综合考虑。如此，整个项目在运营的过程中才能够更得到良性的发展。