“固执、缓慢、专注”太古商业项目背后的运营哲学

　　李宗盛说：“人生很多事急不得，你得等他自己熟。”原来，能耐住性子也是一种天份。太古，如同匠人般安静安定，固执、缓慢、少量、劳作，但是这些背后所隐含的是专注、技艺、对完美的追求。专注做点东西，至少，对得起光阴岁月。

　　人生很多事急不得 你得等他自己熟

　　太古集团于1816年在英国成立，是一个有近200年历史的家族集团，业务涵盖地产、航空、农业、航运、消费品。大家熟知的国泰航空、服装品牌columbia、多乐士油漆、以及大部分地区的可口可乐代理，都为太古经营。

　　太古地产是太古集团下的地产公司；成立于1972年。1979年，怡和、太古、会德丰与和记黄埔被称之为四大英资洋行，旗下生意涉及了香港的方方面面。后来，“四大英资洋行”逐渐消失之后，硕果仅存的太古显得更为特别。至少，在发展策略和模式上，现如今高层仍是清一色英国人的太古有着非常明显的不同。和其他房企相比，太古的风格视乎充满着“英国绅士”般的优雅和缓慢。这样的作风也被太古地产带到了高速发展的中国内地。

　　与国内地产商项目推进一日千里的速度不同，太古却在项目推进上格外“有耐心”。当银泰今年在全国开出8个商业项目、新世界计划四年全国布局19个k11、万达已开出100多个万达广场，并要以每年开出50个万达广场的速度在做商业地产的时候；不管商业地产世界是热闹非凡还是纷纷扰扰；太古一如既往的安静淡定，耐得住现世的繁华与浮躁。沉默、纯粹地把整个身心全情投到一个项目里。

　　例如上海静安里大中里项目，在2007年财报中，预计这个建筑面积360万平方英尺的项目“将于2012年落成”，据说是由于上海世博会，现在该项目仍处于地盘清理以及安置工作，预期启用时间将延迟到2014年。

　　很难想象，中国内地一个地产开发商的老板对于下属的执行力会有这等耐心，坐视项目一再延迟。然而，太古地产似乎认可推进的时间表可以存在弹性，做正确的事情比马上做完来得重要。

　　世界再嘈杂，极致而安静当属太古地产；“耐住性子”是他的天份！　　 

　　情怀、信念、态度

　　精耕细作，注重产品设计细节，一直以来都是太古的做商业项目的态度与信念。

　　注重创新，打造原创性产品；给消费者带来不一样的体验：太古的商业项目不是流水线产品；没有一种统一的模式可以套用；早在太古尚未进入内地以前，他的创新模式旧已经影响了很多商业项目。像人们熟知的室内溜冰场就是太古于“太古城中心”开发中首家独创的。商场地产一层直接连接地铁也是首先出现在太古广场的开发中。这些特色，虽然在现在看来早已司空见惯，但是在当时足以体现太古开发的前瞻性。

　　因地制宜、体现城市内涵，把每个城市的文化内容、人文情怀注入到商业项目中；以三里屯太古里开发为例子，在接手三里屯太古里之前，太古的运作团队就对三里屯的文化内容进行了考察。“以酒吧艺术著称、悠长的小胡同、北京地下音乐的集中所在。随意中带些颓废的精神的艺术；处处有着神秘”是团队对于三里屯内涵的总结。因此随意、前卫、休闲便成为了三里屯开发的基本定调。　　　　

　　又如明日开业的成都远洋太古里，保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑；川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙；定制21件艺术品，放置在街区各处;以人、自然、文化为主题；提升商业内街观赏趣味性及品牌辨识度。项目内共六栋古建筑，大慈寺也作为保护古建筑，但不作商业用途；根据它们各自不同的建筑风格量身定制其未来的用途，最大限度保留和延续它们的历史和文化价值。

　　在设计细节上；太古有四方面要求：一是巧妙引导人流的分布；二是注意顾客视野的享受，扶手梯的位置必须在视野范围内，太古广场在开业3个月后曾为了加装一部扶手梯把某个位置的部分店铺关闭，因为那一带的店铺不容易被人看到，看不到的店铺就没人去；三是给顾客创造舒适的感觉，店铺要容易到达，走廊的阔度要适当，引入更多天然光线；四是注意空间感，低了太压抑，高了空空荡荡。

　　把握好设计、商业、人文之间的平衡点，并不容易。太古对每一个细节的重视跟把握，都是丝毫不敢懈怠，而最终看重的是消费者重逛商场的过程和感受。

　　一个项目能兴旺多久，跟时代或者时光并无关联。太古的商业项目处处显“用心”，这位“英国绅士”用情怀、信念、态度来打造他的“作品”，在各种变量可能之中，仍然做到最好。笔者相信不论世界如何改变，有情怀的作品永远有空间。

　　光阴会老，情怀却不会老。

　　固执、缓慢、少量

　　过去十年，太古在内地却一直未涉足住宅地产业务，除了目前着手的项目之外，也未进行大规模的土地储备。他只专注于商业；悉心打造精品项目。并且固执的坚持着“长期投资”，不会拆零出售，既要养大也要养好。

　　太古地产的项目可谓"慢工出细活"、“十年磨一剑”，数个内地项目从拿地到开业都经历了比一般内地开发商更长的时间，如广州太古汇项目，2001年拿地，直到2011年才开业。一方面是不熟悉内地的开发情况，另一方面则是对设计建造、招商都非常有追求。　 

　　香港太古广场

　　太古广场由香港英资地产商太古地产兴建。太古广场一、二期现址，从前为驻港英军的域多利兵房 (victoria camp)，兵房迁出后，地皮被香港政府公开拍卖，并由太古地产投得。第三期地皮则由收购湾仔星街一带旧楼而得，前后共耗时约10多年。

　　如今，太古广场座落于香港商业区的心脏地带，面积超逾五百万平方呎。商场采用全天候式的商业模式设计，商场楼高五层(连地库)，其地下一楼及二楼为香港西武、马沙与连卡佛三间大型连锁百货公司及多家名牌专门店。商场除了有多间高级名店，还有特色美食餐厅和一所设备先进、拥有6间影院的豪华星级电影院。

　　此外，商场里多个大堂，是举行各类展览与时装表演的场地。场内空间宽敞，环境舒适，购物消闲选择包罗万象，应有尽有，是国内游客购物、消闲、饮食及娱乐的理想好去处。

　　值得一提的是，商场设有行人天桥连接金钟廊与统一中心，亦有地下行人通道连接香港铁路金钟站及太古广场第三期。商场另设有行人电梯连接香港公园。

　　可见，太古广场在购物中心交通大动脉甚是良苦用心，如今不仅与地铁口相连，而且物业周边串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的互通共享，把共同商圈做大做旺。 

　　不仅如此，太古的商业操作手法也别出心裁，注重商业细节，创造了数个首层的概念，比如地铁出来的b1做首层，电车巴士车站放在二楼也可做客户到达的首层，停车库出来的三层也可以当做不同客户人群的首层，这种立体的设计方式有效提高租金，也针对不同客户群进行商业布置，不断调整租户组合，以最优的方式为顾客创造最好的购物环境。

　　北京三里屯太古里

　　三里屯太古里是太古地产进入内地的第一个商业项目。项目位于北京文化氛围浓厚的三里屯商圈，是一个颇具特色的街区型商业，项目分为南、北两个区域，由 19 座低密度的当代建筑组合而成。每栋建筑各具特色，既保持着相对的独立性，又相互呼应，成为京城最具现代气息与艺术气质的商业体。

　　三里屯太古里 2008 年开业，总建筑面积17.2 万平方米，包含零售商业和酒店两个业态。其进驻的知名品牌包括亚洲首家24小时运营的page one & the woodhouse 全新概念店、miumiu亚洲旗舰店、m.a.c国内最大旗舰店，和i.t beijing market于北京的最大门店。

　　上海大中里

　　上海大中里自2002年12月，香港兴业国际以13.06亿港币的价格从静安区政府取得大中里地块使用权。至明年开业，上海大中里开业前期准备共耗时14年。

　　大中里集办公楼、零售和酒店于一身，是太古地产旗下综合发展物业组合的重点项目。包括两幢超甲级办公楼，一座高级购物中心及三家豪华精品酒店及服务式公寓，总楼面面积约32.2万平方米。

　　成都远洋太古里

　　成都远洋太古里2010年12月31日，远洋地产、太古地产联手以20.0288亿元摘得成都市锦江区大慈寺片区和东大街附近一宗地的开发建设权，从这一天起，成都远洋太古里的时间轴正式开始转动。历经近5年时间，项目将于本月24日正式开业。

　　这座由太古地产与远洋地产联袂打造的开放式、低密度街区形态购物中心，引入“快里”、“慢里”概念；项目内零售包括电影院等占到70%，餐饮和生活时尚类占到30%左右；方所、gucci、爱马仕、chloé、爱马仕、muji、星巴克、纪梵希blue frog蓝蛙、wagas沃歌斯、victoria’s secret概念店、维多利亚的秘密、jimmy choo、zara、鼎泰丰..在这里应有仅有。无论是坐拥核心地段与古寺文脉的区位优势、兼具古韵与新风的商业形态、融合快慢的全生活方式体验，还是充满新意的业态和品牌布局，均为成都消费者带来了全新的时尚消费体验，影响并改变了这座城市的商业发展轨迹。

　　太古对商业细节的精益求精，在业内的口碑甚是极好。虽然脚步不快，但每每给市场带来惊喜。他缓慢和少量背后所隐含的是专注、和对完美的追求。 

　　太古对商业的沉淀和用心，是业内值得借鉴跟学习的。而明天正式开业的成都远洋太古里；将会是怎样的？5年的精雕细琢；成都远洋太古里又将怎么去诠释太古地产对商业细节的精华理念完美？明天，赢商网在现场一探究竟；为大家带来全方面的解读。　 

　　专注做点东西，至少，对得起光阴岁月。