绿地借道金融转型升级 打造“投资+投行”产业链

　　在耿靖看来，目前国内金控企业的模式，大约分为3类，一种是纯粹股权管理模式，一般不参与旗下企业经营；一种是平安模式，以保险资产为核心，打造产品线和销售线。最后一种则是绿地金控模式。

　　4月24日，金丰投资（600606.SH）复牌涨停，以当日涨停价26.24元匡算，绿地整体上市后市值将达到3106.81亿元，A股市值最大房企呼之欲出。

　　整体上市获批之后，绿地集团董事长张玉良提出的“大基建、大金融、大消费”三大战略中，大金融成为资本市场最为关注的板块。

　　据了解，绿地金融投资控股集团（下称“绿地金控”）成立于2011年4月，是绿地集团着力打造的战略性金融产业平台。

　　绿地之前，万科（000002.SZ）、万达集团一直在做类似的尝试，但尚未建立金融专业机构。而绿地在2014年上半年借壳金丰投资重组方案披露之后，金控扩张显著加剧。

　　绿地金控的战略目标是，短期内，金融产业成为绿地集团新的利润增长点，达到100亿规模；中期内，成为绿地集团多元化发展的重要支柱和集团产业升级转型的方向；从长期来说，绿地金控集团将形成自己的核心竞争力并在细分产业中有核心优势，力争“业务收入在集团内三分天下，然后占据集团收入的半壁江山”。

　　这家房地产巨无霸将如何实现大金融战略？绿地金控集团董事长、总裁耿靖曾在今年4月初这样表示：“绿地金控模式，实际上就是投资加投行，行业分类则当属大资管。”

　　绿地金控模式详解

　　据绿地金控相关人士透露，公司成立最切实的目标是要转变传统的地产开发模式，利用金融手段开发地产。自去年成立至今，集团总部团队已经从三四十名员工增至70多名。

　　具体而言，绿地金控要做的就是活化优质资产，把资产未来的现金流拿到当下做一个现值的匹配。因此绿地金控的成立，不仅是融资需求，更是利用金融手段开发地产，例如收购地产类上市公司、购买资产包、剥离烂尾楼、处理不良资产并将其资产证券化。

　　据耿靖介绍，绿地金控的做法是引入产业基金、成立Reits（房地产投资信托基金）等，“未来房地产的销售可能就是一款金融产品的销售”。

　　一个典型的案例是，绿地金控正在与绿地香港合作推出地产宝。这款房地产资产证券化试水产品已经在4月初正式推出第一期，10天之后，又推出了第二期。相关人士透露，今年地产宝的推出节奏将会是每个月都有1-2期，初步目标是年内发100亿规模。长远目标则是500亿。

　　绿地的产业转型之路，其行业背景依据清晰：全国大约有1.7万余家地产企业，目前有项目开发的只有5700多家，传统的前10大地产商最大的市场份额也不过是3%，极为分散，地产行业的集聚性还不够明显。

　　“调控之下，中小企业开发商的资金链、开发能力和产品的销售能力都受到很大限制。”耿靖表示，绿地金控通过金融和资本运作，不仅能够更有效地发现产业整合机会，更重要的是，金融能为产业整合创造出良好的条件。

　　绿地金控目前已经形成四大业务板块：一是成立小贷公司等类金融机构。这些小贷公司大部分成立在中西部，比如贵阳、南昌、长沙等地，未来绿地金控将组建成立商业银行。

　　“随着金融政策逐步放开，存款保险制度设立，商业银行牌照会全面放行，绿地设立的商业银行依然会着力对中小企业的支持，另一个重心是偏向消费性贷款，比如个人的衣食住行。”耿靖介绍称。

　　此外，绿地金控正积极设立各类交易平台。比如2014年8月，其在贵州独资设立绿地金融资产交易中心，经营范围涵盖金融信息数据处理、金融资产经纪服务、票据质押融资、金融类创新产品设计与实施、金融资产交易平台运营等。其服务对象仍是小微企业。

　　第二个业务板块是金融股权投资。绿地已持有上海农商行4％、东方证券2.46％、锦州银行3.98％股份。出于企业直接收购或控股银行等金融机构仍然有政策障碍的考虑，绿地金控已明确提出商业并购会优先收购保险公司。“然后通过保险公司控股或参股其他证券公司或信托公司。”耿靖介绍。

　　第三个业务板块是基于其母集团的优势打造财务管理产品，第四个业务板块是设立基金，这也是绿地金控目前极为成熟的运作模式。

　　借道金融转型升级

　　据绿地内部相关人士透露，上述绿地金控涉及的金融业务非常广泛，这部分业务将在资产包中被注入金丰投资这一平台。

　　对于国内与香港两个上市平台均有涉足金融产业的问题，耿靖表示：“核心资产和业务会放在绿地金控层面，再由集团整合旗下资源和渠道。”，比如控股的保险企业将作为核心资产放在集团层面，但对于参控股的金融机构，绿地金控则不参与管理。

　　“但因为绿地金控是大资管业务模式，与资产管理交叉的核心业务亦由集团层面进行整合。将各个金融机构的优势发挥出来，即投资+投行模式。”他解释道。

　　绿地的，正缓缓展开。目前，绿地集团的房地产业每年销售收入仍占集团全部收入的50%，利润贡献达70%以上。但房地产业快速发展的时期已经过去，企业必须升级转型，整合调整，绿地集团选择金融业作为产业链升级转型的方向。

　　绿地金控目前分别与信达资产管理公司、长城资产管理公司成立两只房地产并购基金，运作模式均有极大创新。

　　耿靖介绍称：“传统的合作模式是，资产管理公司出售资产包，市场有意者购买，在资产包里，销售方相当于批发商，购买方相当于零售商，批发商在资产包里会搭配好坏资产，销售方接受资产包后，就采用西瓜模式，自己再分散销售。”

　　一般来说，其盈利模式是，如资产包价值2元，那么批发商会以3元的价格卖给零售商，零售商最后通常以4元价格销售资产。双方在过程中各赚1元。这让绿地金控看到了商机。

　　一名接近绿地金控的知情人士透露，对绿地金控而言，资产管理公司在构建资产包时会为绿地金控定制，或以项目为单位打包，相对好的资产也会越来越倾斜。　 

　　除上述项目并购外，绿地金控另有产业并购基金和行业并购基金。据了解，绿地金控已在香港设立3家投资平台。一为绿地金融海外投资公司，一为绿地资产管理公司，一为绿地国际资本公司。

　　“海外投资公司类似于海外GP，以投资项目为主，可以发起海外并购、发债、融资等，是绿地金控的海外窗口公司；绿地资产管理公司正在申请香港金管局牌照，未来可以发行金融产品，并申请DFII，打通境内外投资同道；国际资本管理公司则专业投资海外的金融企业和产业。”上述知情人士透露。

　　在耿靖看来，目前国内金控企业的模式，大约分为3类，一种是纯粹股权管理模式，一般不参与旗下企业经营；一种是平安模式，以保险资产为核心，打造产品线和销售线。最后一种则是绿地金控模式。