房企借定增融资加速转型 保利等前4月融资超800亿元

　　自从去年3月房企再融资重启，房企定增融资凶猛。

　　据报道不完全统计显示，2015年前4月，包括保利地产(600048,股吧)、华侨城、泛海控股(000046,股吧)、阳光城(000671,股吧)、泰禾集团(000732,股吧)等15家房企定向增发融资规模高达848.4亿元。加上去年的莱茵置业(000558,股吧)、中茵股份(600745,股吧)、金科地产、大名城(600094,股吧)等房企增发金额，总额将达948.55亿元。

　　很明显，今年房企定增融资金额也大大超过去年。

　　亿翰智库研究总监张化东分析认为，房企增发，主要有两个用途，一是解决现有资金的压力，用权益类的或者债券类的低成本资金替代原来高息负债，优化资金结构；二是增加投资。

　　开发投资推手

　　大型上市房企可以进行银行间债券市场发行中期票据，获得低成本融资渠道，目前已有十多家上市房企提出总额约1000亿的中票融资申请。但对于中小型房企来说，申请发行中票依然较难。这些中小型房企常使用的信托、资管计划等融资渠道，融资成本都在10%以上。这也导致了房企再融资重启、股权再融资放松之后，中小型上市房企融资饥渴，定增凶猛。

　　张化东继续指出，放开房企再融资背后是政府对房地产开工、投资的政策支持。受房贷松绑、降息等宽松政策影响，2015年1-2月房地产投资增速跌势放缓，但下行态势并未扭转。据统计局数据，房地产投资增速已连续12个月下跌，全国楼市库存持续增加，高库存仍是2015年房企最大挑战，一些资金紧张的房企仍需要继续“以价换量”。

　　在此背景之下，中型规模房企如华发股份(600325,股吧)、泰禾集团、国兴地产(000838,股吧)、华远地产(600743,股吧)等等纷纷申请定增融资，一方面减缓资金压力，另一方面加大投资。

　　今年1月，华发股份定增募资58.9亿元，全部投向住宅开发主业，包括广州、珠海、威海等地6个项目，以及偿还银行贷款。该公司去年9月份首次进入上海，以23.7亿元拿下上海张江一住宅地，加码房地产行业的迹象明显。

　　这批房企中，不乏站在国企改革风口，借势母公司资产注入而加快扩张。上实发展(600748,股吧)4月28日晚间公告称定增不超过60亿元，用于收购上投控股100%股权、投资青岛国际啤酒城改造项目二三期工程、收购龙创节能42%股权、对龙创节能增资偿还银行借款并补充流动资金。

　　再如泰禾集团，定增40亿元，全部用于福州东二环泰禾广场东区项目等3个项目以及偿还金融机构借款和补充流动资金。此前的2014年12月份，该公司还发行25亿中票。除了创还债务与补充现金流，泰禾还斥资10亿元联合大股东泰禾投资在福建平潭自贸区投资设立泰禾金控（平潭）集团有限公司，布局大金融。

　　房企借机转型

　　伴随着定增融资，一部分房企借机拉开转型大幕。张化东指出，房企融资转型有两大类型，一种是为了房地产业务的做大做强，另一种则是直接就淡出房地产了。

　　例如泛海控股转型金融控股平台，看中的是房地产金融的行业大趋势，提早布局。

　　4月28日晚间，豫园商城(600655,股吧)宣布拟以13.87元/股的价格，非公开发行股份不超过7.2亿股，募集资金不超过100亿元。其中，80亿元用于搭建黄金珠宝全产业链互联网平台，20亿元用于补充流动资金。

　　据透露，豫园商城此次黄金珠宝全产业链互联网平台项目计划投资总额为80.28亿元，包括五大平台和一个中心的软硬件采购、建设、维护和推广投入。其中，设计平台计划投资2.94亿元、加工商管理展示平台计划投资3.65亿元、销售平台计划投资37.89亿元、贵重商品物流平台计划投资1.48亿元、全产业链金融支持平台计划投资21.78亿元、大数据中心计划投资12.54亿元。

　　也有如华侨城，作为央企华侨城试水混改，并引入民营资本。公司此次拟非公开发行11.6亿股募集不超过80亿元，用于收购华侨城集团项目公司股权、项目投资以及偿债。在公司面向的三个发行对象中，除了控股股东华侨城集团以外，另外两家分别为前海人寿和钜盛华，均为宝能系实际控制人姚振华旗下公司。

　　值得关注的是，随着商品房销售增速持续放缓，房地产公司盈利能力不可避免出现下降。在这样的行业现状下，格力地产(600185,股吧)果断转型。

　　4月27日晚间，因筹划再融资事项停牌11个工作日后，格力地产终于披露，公司将非公开发行不超过2.46亿股人民币普通股，募集资金总额高达60亿元。

　　此次融资将投向香洲港区综合整治工程、珠海洪湾中心渔港工程、珠海格力海岸游艇会工程、海岛综合开发项目、竹洲水乡水利风景区核心区开发项目、珠海海控金融服务有限公司增资项目，融资项目主要涉及海洋、旅游、金融等，无一房地产开发项目。

　　据接近格力地产的知情人士对记者表示，该公司目前正面对着“国企改革、横琴自贸区、港珠澳大桥、21世纪海上丝绸之路”提供的机遇，因此转型“顺利成章”。