屈臣氏如何衡量业态经营压力 开店时租售比控制在20%

　　一、屈臣氏新店规划流程

　　化妆品店开发规划流程可分为以下七步：

　　1、店寻找，即按总公司预先确定的店标准寻找备选的店，以备筛选。

　　2、商圈调查，即确定备选店的商圈范围，对商圈范围内可能影响未来经营的各项因素进行全面的调查，并预测销售额。

　　3、投资评估，即对各选店进行投资预算和损益平衡回收分析，由公司决策机构裁决。

　　4、店购租，即商议店的租赁或买断事宜，并申领相关营业证件。

　　5、店规划，即按标准店的规划并结合实际情况进行店设计，实施工程发包作业，同时加强进度管制和工程验收。

　　6、营业条件准备，即资金、人员、商品、设备、营业计划等各项经营要素的配合。

　　7、开业及开业后的业绩评估，即开业一段时期后的营业情况进行评估。

　　二、屈臣氏化妆品连锁的店址选择

　　1、门店店址选择

　　目标顾客应以稳定的周边居民为主，或以附近的企事业单位下班职工为主。选择在商业中心或者城区开设化妆品店，其经营内容必须是商业街上其它业态的店的经营内容有一个互补作用，即“异业互补”。

　　（1）优良立地的基本三条件是否具备：开店十年以上持续力；足够的集客能力；进出容易。

　　（2）立地条件的三要素是否具备：人口数的支持——至少支持一家店的人数；道路交通工具——可抵达店购物的方法；卖场面积大小——吸引顾客的能力。

　　（3）商圈内客流情况。要分析把握店所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。

　　（4）商店的核心商圈范围一般标准是步行20—30分钟的距离；在商圈调查分析中要注意两点：一是空间障碍因素，二是竞争店因素，应将空间障碍和竞争店附近的人口剔除（如竞争店很小或没有竞争力则可不剔除）。

　　（5）投资回收。卖场的投资多少，会影响损益平衡点、营业额及回收年限。同一条件也会因不同的投资策略，影响日后的经营成本。

　　2、门店店址选择的程序

　　选择店位置，一般可按以下步骤依次进行：

　　（1）选择区域、方位

　　选择店店址，先要找出目标市场、找准服务对象，然后再根据目标市场、服务对象选择店址设置的区域。另一方面，要根据企业的经营规模和档次，测算企业投资回收率，在此基础上认真加以选择，确定方位。

　　（2）制图——找出最佳位置

　　在确定店址后，应绘制出该区域的简图，并标出该地区现有的商业网点，包括竞争对手和互补店，还应标出现有店结构、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路线等，以保证店址决策的正确性。

　　（3）具体实施方案的制订和落实

　　确定店址的具体位置后，需要抓紧时机投资建店。

　　三、屈臣氏新店开发的投资分析

　　（一）化妆品店开店投资的主要支出项目

　　一个化妆品店的开设前期要投入大量的资金。主要包括：

　　1、设备

　　如、空调设备、收银机系统、防盗系统、水电设备、仓储设备、卖场陈列设备等。

　　2、工程

　　如内外招牌制作工程、空调工程、水电工程、等。

　　3、当地租金

　　租赁网点，考虑租金时，应为门店每平方米销售额的20%左右，同时还要考虑租赁年限。

　　4、设计装修费用

　　事先要制定设备及工程投资项目、供应厂商、数量及金额。

　　（二）经营费用项估

　　经营费用可分为固定费用和变动费用两类。固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等。变动费用是指随着商品销售额的变化而变化的费用，如运杂费、保管费、包装费、商品消耗、保险费、营业税等。

　　（三）损益平衡点分析

　　损益平衡点是指店收益与支出相等时的营业额，超过此点，店即有盈利，低于此点即表示亏损。计算方法如下：

　　1、实际损益＝税前损益—费用

　　2、税前损益＝销售毛利—变动费用

　　3、销售毛利：营业收入—销货成本

　　4、损益平衡点的计算

　　5、经营安全率计算方法。是衡量经营状况的重要指标，一般标准为：安全率30％以上为优秀店；20％—30％为优良店；10—20％为一般店；5—10％以下为不良店。