谈到万科将推的国内首支公募REITS 我们谈什么？

　　（赢商网深圳站报道）资金长期大量投入、回报期漫长，可能让很多商业地产公司苦恼，未来这一问题或许能得到一定的改观。

　　近日，万科与前海鹏华基金旗下“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”于4月22日被证监会受理。万科距离推出国内首支公募REITS近在咫尺。

　　据了解，REITS是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。作为资产证券化的一种方式，其具备高流通、高红利、高收入、高稳定性、风险分散及高成长性的特点。而受益于REITS资金的注入，商业地产公司短时间内可得到大笔资金，而用于扩张其他项目，是商业地产公司轻资产化的重要方式。

　　万科轻资产与公募REITS

　　作为国内最大的房企，万科在去年正式启动转型，其中轻资产化是其一个重要的转型方向。

　　为此，去年以来，万科一方面在商业项目上在与其他开发商合作开发，如其与招商地产各持股50%打造的壹海城，与深圳地铁集团共同拿到且正在开发的红树湾地块；

　　而另一方面，万科去年9月曾16.5亿元抛售上海万事90%的股权，试水小股操盘，去年12月，万科又透露正在与香港最大的房地产信托基金公司香港领汇洽够出售龙岗万科广场事宜，不过早前万科方面宣布，因相关条款双方达不成共识，该出售计划已搁置暂停。

　　可以发现，万科在推行轻资产化上下了很大的功夫。而此次万科联合前海鹏华将推出的国内首支公募REITS到底是个什么东西呢？

　　从该基金名称来看，“前海鹏华万科封闭式混合型REITS”，其标的位于前海，而万科前海仅有万科企业公馆一个项目。据了解，该项目有40多栋低密度办公楼及相关配套设施，在万科运营8年后，租金水平可达到300元/平米/月。

       此外，名称上标明的封闭式、混合型，则分别意味着该基金在发行量有明确的规定，发行后不得任意追加，其权益的获取则是通过租金收入、房地产贷款利息等。

　　如今万科前海项目将引入REITS，实现“小股操盘”撬动项目的利润，对于万科而言，无疑将助推其轻资产化转型。

　　商业地产发展与REITS尴尬

　　相较于万科的幸运，业内其他房企却并不见得都能如此。实际上，回顾REITS近年来在中国的发展，就可以发现其道路之曲折，处境之尴尬。

　　据了解，2010年6月国务院批准了北京、上海、天津、广州等地作为第一批试点城市。但随后五年中，REITS又受到政策、法律法规等限制。

　　直到去年9月，央行发布了《关于进一步做好房地产金融服务工作的通知》，要求积极稳妥开展REITS的试点工作，REITS再次开闸。随后，中信证券推出了两款私募REITS，一是“中信启航”专项资产管理计划，二是中信华夏苏宁云创资产支持专项计划。但受限于前者的转让额度过高（劣后级不低于3000万元），以及私募定位（投资者限制在200人以下），其流动性大打折扣。

　　业内人士认为，REITS目前在国内发行最大的障碍是税收政策。一款REITS要达到年化率7%以上，至少在税收政策上是免税的。而在国内营业税、个税等都是跑不掉的。

       当然，REITS并非想发行就能发行得了，根据美国的发展经验，8%的投资回报率是其经营底线，这对商业物业的出租率、租金水平等提出了较高的要求，使得很多商业项目一开始就被排除在外。

　　而众所周知，商业地产开发运营需长时间投入大量资金，投资回报期却较为漫长，因此其对REITS等后期的资本补充渴求非常大。据国家统计局数据显示,截至2014年10月,中国已开工的商业总面积超过18亿平方米。可以说，这当中有大量的房企具有REITS需求。由于国内REITS发行受限，导致那些有需求的房企纷纷转向香港、新加坡等地发行，如越秀房托、睿富、凯德旗下的嘉茂中国信托等。

       如今，万科公募REITS顺利破冰，对于商业地产行业来说，如缕春风，未来REITS在国内的发展对政策、法律及商业地产自身运营能力的提升或许会有更高的“呼唤”。

       国内外那些著名的REITS    

       领汇(0823.HK)

       是首家香港上市及以市值计现时亚洲地区最大型房地产投资信托基金，亦是全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一。2005年11月，集资200亿港元，在香港成功挂牌上市。

      泓富产业信托 (港交所：0808)

      是香港长江实业旗下的房地产信托基金，由泓富资产管理有限公司管理。首个由私人机构筹组的房地产投资信托基金，于2005年11月30日获香港交易所批准以基金单位形式在主板上市。

     越秀房托

     香港首批上市的三只REITS之一，截至2014年，越秀房托旗下已拥有国金中心、越秀新都会、城建大厦、财富广场、维多利广场、白马商贸大厦6个升值物业。  

     嘉茂中国信托

    是凯德商用旗下的房地产信托基金，分别在北京、上海、呼和浩特、芜湖、郑州及武汉持有商场。 嘉茂中国信托在2006年12月8日在新加坡交易所上市。    

    汇贤产业信托

    李嘉诚旗下的汇贤产业信托是首只人民币REITs，2011年4月正式在香港挂牌上市。2014年，汇贤房托以39元收购李嘉诚旗下的重庆大都会为业界普遍关注。