万科暂不涉足便利店 那么万科社区商业都做些什么？

　　五一回来后，万科“挖空”北京7-11便利店中层的新闻一直抢占着媒体的重要版面。虽然事后，万科站出来澄清，称事情不是我们干的。但是这可并没有打消大家的疑虑，纷纷猜测这家名为“邻里家”的公司此举，可能预示着万科将要进入便利店行业。不过，6日，真正的“邻里家”站出来了，这才撇开了万科是背后金主的嫌疑。

　　万科之所以惹祸上身，是万科也有“邻里家”，是万科社区商业的一种概念，很不巧和“挖角”7-11的“邻里家”公司重名。万科集团相关负责人表示，万科目前在便利店方面没有打算，社区商业探索主要是针对食堂等在尝试，暂时没有零售、快消方面的考虑。那么万科在社区商业探索方面有哪些重大进展，我们从万科社区商业产品业态、互联网打造、轻资产管理方面一起来看看吧！

　　社区商业“插件”不断丰富，产品不升级

　　五菜一汤

　　自2011年开始，万科开始尝试瞄准社区商业。万科最早社区商业业态模型既我们熟悉的“五菜一汤”，包括便利店、第五食堂、洗衣店、药店、银行和菜市场。

　　在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，最早出现在2012年6月深圳坂田万科城，北京首店于2012年正式落户长阳半岛。“第五食堂”为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为社区菜市场，“幸福街市”食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外，还引进华润万家，开设洗衣店、药店和银行。

　　北京长阳半岛是万科进行社区商业化的一个试点，未来“五菜一汤”商业标配模式将会更多地出现在其开发的住宅小区之中。以北京万科为例，正在以每年开业至少5个社区商业的速度进行扩张。

　　从2013年开始，万科也在积极推广其布局的“邻里家”社区商业概念。按照万科商业的规划，社区商业品牌“邻里家”系列主要以社区配套为主，集咖啡馆、便利店、菜场等社区生活必要设施。万科集团相关负责人表示，万科目前在便利店方面没有打算，社区商业探索主要是针对食堂等在尝试，暂时没有零售、快消方面的考虑。 

　　引入书店

　　在传统的“五菜一汤”基础上，万科不断丰富社区商业业态模型。2014年3月31日，万科与中信出版集团签订合作协议，万科的大、中、小三级商业项目中全部引进中信书店及书店衍生服务，以丰富万科商业业态。万科社区中的中信书店采取“混合”经营形式，不仅仅只是卖书，可能会融合书店、咖啡、上网、银行、4：30学校、图书循环等多种功能，充当万科业主临时会客厅的角色。此外，万科还将不断升级并重点引进教育、医疗、文化等资源。以北京地区为例，2014年自营业态中，新开业4个BRUNO咖啡、面包坊、5个第五食堂、5个童玩中心和1个4PM学堂。王石甚至设想在万科社区内开设“老年大学”、培训平台，为社区内的老年人“发挥余热”提供空间、串联社区内业主的教育供需。

　　开办社区营地

　　教育市场火爆，各种培训机构涌现，广州万科直接在社区开办社区营地，在社区里大做教育。广州万科首个社区营地目前在万科东荟城启动，分“托辅系列”（包括午休服务、四点半学堂）、文化课系列和少年宫系列。其中“托辅系列”午休服务和四点半学堂为万科自营，课程提供则联手多家知名教育机构。万科的社区营地则利用开发商自持的闲置场所开办，膳食由社区的万科第五食堂提供，食品卫生安全会更有保证。预计今年广州万科旗下多个项目会开办约10个社区营地。目前在万科东荟城社区营地工作的老师中，有不少自己就是小区的业主。下一步，万科还有计划联合一些知名教育机构开办国际学校。

　　新型社区商业产品——万科“2049”

　　“五菜一汤”式是万科最早的社区服务配套体系。“2049”社区商业是新型精品社区商业产品，将住宅与商业进行深度整合。

　　万科2049五玠坊为1.0版本，被称为会呼吸的商业，采用开放式街区形式，商业面积3.75万方，具有浓郁日系风格。服务于高端社区又能辐射到周边普通社区。商业街上设立广告灯箱、立体橱柜，墙面上有指引广告信息、商户讯息，服务性和餐饮业态结合，停车场有女士停车位。

　　除“五菜一汤”几大业态外，万科“2049”还尝试了新的业态，比如引入高端定制家具店、健身房、拥有有6个厅房的家庭影院，跟餐饮街区形成互动，可做居民生日包场、聚会之用，经营思路上用大商业的操盘手法。

　　开放式街区容易受季节性影响，使用率不如独栋200-300平方米的盒子业态购物舒适度更高，于是2.0版本的城市花园社区商业出现。该版本延续空间上硬景打造的手法，尝试新的业态并鼓励业主在社区商业中创业，让业主不仅仅是消费者也可以成为万科的商家。

　　中粮·万科半岛广场开业

　　2015年4月26日中粮万科半岛广场开业，是北京万科开业的第二家购物中心。该项目是由中粮、万科两大品牌地产联袂开发，被认为是中粮·万科长阳半岛社区的商业配套。作为社区型商业，该购物中心在品牌和业态选择方面，贴近居民生活、娱乐需求，为老百姓提供更好的生活方式。因此，增加餐饮、儿童、生活体验类业态占比，还增加了家庭生活和朋友聚会的空间。餐饮业态由预期中的20%提升到28%；体验式消费整体占比从原来的50%提至近60%。品牌的组成上以大众消费品牌为主。在运动品牌中，仅有NEW BALANCE、李宁、SCALER、KAPPA等品牌，满足时尚追求的快时尚品牌也仅有H&M和UNIQLO。

　　在该项目中，万科注入了不少自己的想法，比如引入V-in系统打通线上线下、使用微信电子会员卡积累用户、规划出“同乐会”空间强化社交概念。北京首个落地的万科三联书社在长阳半岛开放，未来在北京万科将近20个社区都将出现万科三联书社的身影。

　　互联网思维打造社区商业

　　社区生活APP“住这儿”问世

　　2014年，万科推出社区生活APP“住这儿”。 “住这儿”以万科业主、住户群体为用户，不仅可以满足万科业主申请报修、曝光、投诉、表扬等需求，还单独打造了“良商乐”将万科小区内的所有商家拉上线，万科依靠数据对这些商家分别推出了“活力排行”和“黑榜”。万科通过“住这儿”打造物业服务、社区交流与商圈服务平台的O2O闭环商业。

　　牵手百度、大众点评，布局LBS（定位）技术

　　万科在社区建设上，更多看重基于互联网大数据思维下的社区商业机会。2014年初，万科团队频频考察阿里和小米等科技公司。6月5日，万科还宣布牵手百度，基于百度的LBS（定位）技术，开启商业地产的科技化运营，此举被业界解读为万科迎接大数据时代。

　　万科联手大众点评布局LBS，首先在苏南万科公司落地，布局以美好广场为代表的社区商业。据悉，苏南万科的自有商业综合体万科美好广场最近就推出了部分餐饮商户、洗车店、花店以及城市农场，即将无缝对接社区，而这也是万科布局社区O2O的第一步。

　　美好广场以万科自有社区为载体，依托大众点评的数据，围绕客户多元化的需求，提供丰富的线上服务资源，为业主提供具有情景式的线上体验，进而吸引线下消费，形成O2O服务闭环。即以服务化代替营销化，以服务口碑带动品牌粘性，将服务入口转化成为潜在客户入口，这正是房地产进入“白银时代”的招牌营销手段。

　　百亿打造社区金融平台、社区APP服务平台将问世

　　2014年12月11日，万科商用地产管理部副总经理吴镝表示，“预计三天后，我们会有一个发布会，正式与国内最大的投资基金之一合作，计划拿出100亿来打造一个社区商业金融平台，以后专注运营社区商业项目。” 他还指出，未来的社区商业将趋向网络化，而万科也在做着这方面的尝试。根据设想，万科的社区商业未来将与物业、金融平台结合、同时打造自己的社区APP服务平台，联合社区商家打通线上线下，具体的实施方案将于2015年正式面世。

　　“五菜一汤”升级为V-LINK社区服务商

　　4月20日，北京万科V-LINK社区服务商2.0模式上线运营。万科将“V-LINK”定为四大核心部分：WE WORK(万科创业社区)、 WE LEARN（万科文化社区）、WE HEALTH（万科健康社区）、 WE SHARE（万科共享社区）。V-LINK模式相较于“五菜一汤”，服务内容再度扩容，在首次试水台湖项目中，还将落地众筹咖啡馆项目、创客空间、社区图书馆、社区学堂、童玩中心、体育公园、运动MALL、社区志愿者等。V-LINK被看做是万科社区商业“五菜一汤”模式的升级版本。V-LINK万科社区服务商2.0的升级，是基于互联网思维而打造的产品，互联网思维其中很重要的一点在于平台的搭建，是万科的社区服务从工业时代服务向互联网时代服务的转变过程。

　　与资产合作，探索社区商业轻资产化

　　与领汇合作打造龙岗万科广场，暂搁浅

　　早在2013年12月19日，全球以零售为主的最大的房地产投资信托基金之一，领汇就曾发公告透露，已与万科签订战略性合作意向书，双方将在接下来的两年时间内，共同寻找中国零售物业的投资机会。2014年11月， 领汇与万科达成合作意向，做社区型购物中心。双方就龙岗万科广场的商场及若干临街商铺和停车位的80%权益合作事宜展开洽谈。2015年4月30日，领汇对外公布，因交易方式存在分析，暂停收购龙岗万科广场计划。不过，领汇公开表示，与万科的关系不会因此而受影响，仍会继续寻找合作机会。

　　与东方藏山合作，打造中国第一只社区商业REITs

　　2014年12月25日，深圳东方藏山资产管理有限公司与万科联手宣布进行一项商业资产管理的合作，12月30日，万科与东方藏山合作的第一个社区商业项目于长阳半岛五号地落地。这是继2013年与领汇合作之后，万科在社区商业的轻资产运营上更为重要的一步。根据合作框架协议，东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。根据协议，东方藏山与万科拟签署资产管理协议与委托商业运营协议，以合资资产管理公司的形式共同建立社区商业资产管理平台，在负责各商业物业的资产运营管理的同时探索未来O2O、互联网金融等创新业务。东方藏山有关人士表示，未来双方将全方位、多角度服务于商户和社区居民，致力于打造中国第一只社区商业REITs。

　　万科是全国最大住宅开发商，在全国有300多个楼盘，拥有广泛的社区资源，为万科做社区商业提供了先天的优势。但是我们还要意识到，社区商业在繁荣的背后也隐藏着诸多问题和挑战，比如电商的冲击，社区消费能力不足等等。所以，万科社区商业发展道路上还需要不断突破创新。