地方政府或有意回购商品房 房贷政策仍有放松的可能

　　中国社会科学院房地产蓝皮书课题组5月7日在京表示，去库存成为重要目标之一，预计地方政府将出台政府回购商品房作为保障性住房政策。　 

　　社科院城市发展与环境研究所、社科文献出版社当日在京发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.12(2015)》。　 

　　2015年房价上涨的可能性存在，但大幅上涨的可能性不大。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员、房地产蓝皮书主编李景国在此间表示，迫于财政收入下降的压力，地方政府出台支持房地产市场发展政策的可能性较大。同时，2015年我国住房信贷政策仍有继续放松的可能。

　　地方政府或回购商品房 

　　2014年末，全国商品房待售面积创历史新高。为消化待售面积，今年1月，住房和城乡建设部出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

　　上述意见还提出各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。课题组表示，“从商品房去库存化的角度看，预计地方政府特别是待售面积较多的城市，也会出台具有可操作的政府回购商品房作为保障性住房的政策及细则。”

　　蓝皮书分析，由于房地产市场分化明显，为了更好地对房地产市场进行调控，中央会继续采取因地制宜、分城施策、分类指导的原则，调控权将部分下移。

　　地方政府由于担忧地方经济增长放缓，地方财政收入下降，而地方财政在很大程度上取决于土地出让收益，因此出台支持房地产市场发展政策的可能性较大。

　　蓝皮书副主编尚教蔚分析认为，地方政府在国家出台的支持房地产市场政策的框架下，在不违反原则的情况下会出台更细化、更灵活的有利于房地产市场发展的政策。

　　尚教蔚分析，有可能出台的政策包括：降低公积金贷款门槛、增加公积金贷款额度、效仿央行“认贷不认房”还清住房公积金贷款后再次购房申请公积金视做首套房、降低交易契税、放宽房地产开发企业贷款、一线城市微调(完善)限购政策、重新出台认定首套住房和改善型住房的标准等。 

　　今年房价大涨可能性不大

　　课题组分析，2015年政府鼓励住房消费政策力度将大于2014年，商品房均价增速总体上与2014年持平或略高。 

　　尚教蔚说，从住房消费角度看，2015年的住房消费环境会好于2014年。一是国家和地方政府支持商品房去库存化，并在一定范围内回购以作为保障性住房;二是推进住房公积金改革，提取住房公积金支付条件放宽、公积金异地贷款、住房公积金利用效率提高;三是房地产金融环境较2014年宽松，“认贷不认房”政策有利于购房者;四是进一步落实放宽户口迁移政策，城镇人口增加，带动房地产市场需求增加。

　　课题组表示，2014年持币观望者形成一定积累，但2015年住房需求的释放不会像2009年那么迅猛。 

　　蓝皮书分析，这主要有四个方面的原因：一是目前的房价已经达到一定高度，特别是一线城市和经济较为繁荣的部分二线城市，即使银行的住房消费贷款政策达到2008年的程度，购买力也不如2009年;二是住房市场化改革之前累积的住房欠账已基本消化;三是通过最近几年的调控，购房需求已以自住和改善型为主，投资、投机性需求已大大减少;四是当前的通货量、库存量、政策、市场遇冷形成的原因等市场背景与2009年差异较大。

　　“综合各方面的情况看，尤其从供给和需求以及中央和地方政府将要出台的政策来看，2015年房价上涨的可能性存在，但大幅上涨的可能性不大。”尚教蔚预测，总体看2015年房价与2014年持平或高于2014年增长的可能性较大，但区域分化仍较明显。

　　课题组认为，人口聚集能力强的一线城市和部分热点二线城市房价有回暖、上涨趋势，人口聚集能力差、库存大的部分二线城市或三四线城市房价会延续下跌(回调)态势。 

　　房贷政策仍有放松可能

　　当前，库存高企、销售回落是房地产市场面临的主要问题。国家统计局公布的《2014年全国房地产开发和销售情况》报告显示，截至2014年末，全国商品住宅待售面积上升至40684万平方米，同比增25.6%。 蓝皮书称，2014年，我国住宅施工面积仍以5.9%的速度增长，而销售面积同比下滑9.1%，照此趋势，预计2015年待售面积仍将持续上升。

　　“鼓励满足居民合理购房需求将成为未来房地产调控政策的主要内容。”课题组预计2015年差别化住房信贷政策将继续宽松，二套房贷最低首付款比例和利率浮动幅度下调的可能性较大。

　　尚教蔚说，从信贷需求面看，2014年由于房地产调控政策放松，实际融资成本触顶下行，一、二线城市的房地产交易已显露出企稳迹象，考虑到当前城镇化进程仍具有较大空间，购房适龄人口在未来一段时间仍将处于高位，随着政策持续放松，部分刚性和改善性需求将逐步回归市场，贷款需求将上升。

　　尚教蔚说，从信贷供给面看，根据人民银行《2014年第四季度中国货币政策执行报告》，2015年央行将继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，为经济结构调整与转型升级营造中性适度的货币金融环境。 

　　“由此推测，2015年新增贷款总规模较为宽松。”尚教蔚说，在宏观经济下行压力加大的背景下，商业银行将继续加大低风险个人住房贷款的投放力度。在供需均有所恢复的形势下，2015年个人住房贷款有望实现同比多增。

　　为解决实体经济反映的“融资难、融资贵”问题，中国人民银行2014年下调了贷款基准利率。课题组预测，结合未来经济增长、物价等变化趋势，2015年央行进一步降息、降准的可能性较大。同时，随着差别化住房信贷政策进一步放松，贷款利率平均浮动幅度有望逐步下行。预计2015年新发放个人住房贷款加权利率总体将延续下行趋势。