遇资金运营两大考验 金地商业空置折射房企转型阵痛

　　（赢商网天津站报道）近些年来住宅利润率的不断降低，迫使房企纷纷寻求多元化发展路径谋求新的增长点，商业地产作为房企在住宅产品之外最为熟知的产品类型，正成为各大房企的转型首选。但是，供应量全国领跑的天津商业地产市场混战正酣，一批像金地集团这样的龙头房企在商业地产领域遭遇困境，天津金地商业广场将近八成的空置现状，一定程度上折射出房企向商业地产的转型阵痛，房企资金实力以及运营管理能力也将受到前所未有的严峻考验。

　　天津商业地产开发红海一片 新增供应仅次于北京

　　据赢商控股战略研究中心统计，截止到2014年，全国购物中心已接近4000个，商业建筑面积2.4亿㎡，预计2015年新增量将创历史最高点达到480家。

　　着眼天津市场，2015年天津预计开业大型商业项目（商业建筑面积≥3万㎡）24个，其中商业建筑面积超过10万㎡的有13个，商业面积在20万㎡及以上的项目高达5个。

　　从供应方面来看，2014天津商用土地成交总价61亿元，位居华北区第二；成交面积171万㎡，位居华北区第五。到2017年，预计天津新增商业面积将达到103万㎡，位居华北区第二，仅次于北京。

　　利润高、调控外 房企转型义无反顾首选商业

　　通过各大房企年报不难发现，近些年来住宅利润率不断降低，但从房地产投资增速来看，房企依然可以在“白银时代”寻找到“黄金”盈利点，而这些新的增长点就来自于房企的多元化布局转型。

　　住宅地产成熟之后，随之而来的就是配套需求的逐步提升。同在房地产产业链中的商业地产，具有“总价高、利润率及开发风险较高”等特点，且可以通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，同时，作为房地产开发商在住宅产品之外最为熟知的产品类型，商业地产无疑是房企转型的最近道路。

　　资料显示，曾经专注于住宅的万科，2014年上半年仅北京地区1/3的销售贡献就来自于包括商业、写字楼在内的非住宅板块。转型更彻底的万达集团，将来甚至可能去掉“地产”二字，实现万达商业地产的全面转型。龙湖、首创、绿地、华润，甚至华远集团，都正在或即将增加商业地产比重。

　　另一方面，商业地产始终游离于楼市调控之外，房企希望通过加码商业地产来获取稳定现金流，并分散调控可能带来的风险。这样不仅开发商能够在项目的商业地产部分获益良多，同时更拓宽了其住宅部分的升值空间。

　　资金、运营考验房企 只顾销售不顾运营“毁了”商业

　　一位业内人士曾表示，商业地产“三分引进，七分靠运营”，想让原本是楼盘项目助力的商业配套(商超、百货)真正发挥作用，最主要的还是需要靠后续的运营。

　　对此，某商业机构负责人认为：“住宅开发的核心是出售，相反的，商业地产要想做好是不能出售的，要自持，要靠运营来获得价值增幅。金地商业广场很明显的沿用了住宅开发的手法操作商业项目，将商铺大比例出售，又不采用带租期销售等常规模式来进行统一管理和运营，商铺出租或运营全靠业主方自行把控，这对项目的业态规划、品牌组合以及后期运营等方面来说是致命的问题；且开发商自持部分的大型超市和影院迟迟不见开业，未能在项目开业初期吸引有效客流，也反映了开发商在项目整体把控和推动方面方面的薄弱。”

　　在商业项目的开发建设中，商业运营将被逐渐前置化，不少开发商都贯彻了“招商在前”的理念，但是“招到了商不等于招好了商，招好了商不等于招对了商”。在这种大环境下，还有很多房企将商业当做住宅配套及出售增值砝码，并不注重其中的运营。曾有业内人士向记者讲述了一个真实的商业操作案例：“一些地块配备的商业面积并不多，2-3万平米的样子，开发商一般会采用最直接的‘2+1模式’，就是F1F2引进一个超市，B1引进一个迪卡侬，搞定！”

　　资金方面，住宅开发商极其重视资金周转率，这让传统房企习惯了快速拿地、规划、建设、销售，再快速循环的模式。而商业地产的主要环节是在商业体建成之后，包括定位、规划、招商、销售、运营等多方面问题，甚至新型消费方式的应对以及O2O建设等等，不仅需要更专业的人才、更庞大的资金，还需要做好对更长的投资回报周期的准备。