赢商微观察：万达携手万科 昆明商业火拼幸存者几何？

　　（赢商网云南站报道）继万达集团计划将总部迁至上海的消息在网上热传之后，近日万达集团和万科这两个地产巨头的联姻，又给中国的地产界砸下了一个重磅炸弹，迅速引起了各方的密切关注，这一事件也成为了焦点中的焦点。一个是商业地产的龙头，一个是住宅市场的佼佼者，这两家企业的合作，被业内成为“万万”模式，那么这种模式对于昆明的商业地产发展，又有着怎样的启示呢？　　 

　　万达万科“联姻”：对市场的杀伤力到底有多大？　　 

　　万达与万科的合作，其实并非一个突发事件，早在2014年，双方就已经开始谋划合作。双方合作的形式看起来也比较简单，万达精于商业，万科擅长住宅，双方合作之后优势互补，各有所长，强强联合独霸市场。然而万达董事长王健林则表示，万达与万科的合作如果仅仅理解为一起拿地开发的话，就太过于肤浅了。　　 

　　根据万达和万科的合作计划，双方将在国内外以联合拿地、合作开发的形式来进行合作，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。而此次双方合作的重点，则会从共同拿地开发、轻资产转型、商业地产发展三个重要方面进行深度合作，其中业内普遍认为，轻资产才是双方合作的真正重点。　　 

　　且不管万达和万科的合作究竟会把重点放在哪里，对于很多企业而言，“万万”模式不但不可能复制，而且会带来巨大的压力。业内人士认为两大巨头达成的合作，对市场空间将形成巨大冲击力，中小企业的生存空间将进一步受到冲击。 

　　在二“万”合作的背后，是房地产黄金时代的终结，白银时代的到来，在这样的市场环境下，未来企业在开发模式、盈利能力等方面都将面临新的考验。为此，开发商需要在减轻现有库存压力的情况下，努力寻找新的突破口，以适应新的市场环境。　　 

　　虽然像万达和万科这样的企业，已经拥有了足够大的规模，但在白银时代，也仍有捉襟见肘之处。有分析认为，万科的问题是从住宅开发商到城市配套服务上的转变过程中,商业能力欠缺,阻碍转型速度。而万达的问题是大量的商业沉淀占用大量的资金,住宅开发过程中标准化、产业化等问题有待提升。　　 

　　既然是一个行业的问题，那么“万万”的合作或许仅仅只是来拉了一个大幕，后续的连带反映会陆续出现，事实上不少大型房企也已经在步入这样的进程。巨头尚且需要强强联合以某大发展，那中小房企的日子何等艰难就可见一斑了。然而并不是所有房企都是万达与万科，他们的合作模式并不可以复制，因此在市场空间有限的前提下，突然出现了一个巨人，必然就要有很多弱者倒下，因此对于很多竞争实力不足的房企而言，噩梦或许才刚刚开始。

　　昆明“万万”联合：资源丰富能否开启“无敌”模式？

　　就云南市场而言，无论是万达还是万科，都早已在昆明有所布局。双方携手后，已有项目的成都、昆明、东莞等地成为双方合作的前沿。在“万万”合作当天，昆明万达公司员工的朋友圈头像都统一换成了万达集团的logo，转发文字也都为“今天，我们终于牵手……”，图片也是万达、万科的logo组成。

　　万达方面，昆明西山万达广场和万达西双版纳度假区已经是云南人熟知的两个大型商业项目，而早在2009年，万达集团就已经开始进军昆明，在滇池边打造了滇池卫城项目，进军昆明的步伐并不晚。

　　在2014年万达第100座万达广场“昆明西山万达广场”开业之际，王健林还表示，除滇池卫城和昆明西山万达广场之外，未来还将投资近420亿在昆明布局3个项目。在三个全新项目中，最快启动的三号项目将落地北部山水新城，位于天宇澜山附近，项目涵盖住宅及商业物业，计划于今年年底开工建设。

　　而万科在2010年就进入昆明市场，短短4年多时间，昆明万科的战略布局逐渐覆盖昆明主城区，金域缇香、白沙润园、金域国际、云上城、学府、魅力之城、公园里、大漾田保障房七大项目在昆明楼市均赢得较好口碑。

　　虽然万科2010年正式进入商业地产，全国在建、规划的购物中心项目达到18个，商业面积达150 万平方米。但在昆明还没有看到万科商业有所呈现。然而随着昆明城中村改造的推进，住宅加商业的规划是政府的主导，单纯住宅和单纯商业的地块已经很少见，因此在住在方面一向具有良好口碑的万科，携手商业打造上经验丰富的万达，要在昆明开启一个“无敌” 模式似乎并非难事，但终究能有多大效果，仍需拭目以待。

　　昆明万达方面的负责人向记者表示：“目前只是和昆明万科方面进行了电话沟通，协商洽谈相关事宜，主要体现在营销方面的联动。”而昆明万科方面相关人士则未予以正面回应，表示此类问题之后将统一回复。

　　满城尽是综合体：大商并起下的市场火拼幸存者几何？

　　住宅的黄金时代已然过去，那么是否意味的商业的黄金时代就来了呢？对此，业内专家表示两者并没有必然的逻辑关系，相反商业地产发展到今天也是冰火两重天，未来究竟会怎样发展，还需要各大开发商且行且珍惜。

　　就目前昆明的商业地产体量而言，已经开业和在建的项目体量加起来，早已远超香港这样的商业发达城市。但昆明的经济水平、人口规模、消费水平等商业发展所需的硬指标，似乎都与现有的商业体量形成了严重的背离。

　　很多持悲观态度的业内人士都表示，基于昆明的城市规模和消费增长速度，未来大部分商业项目的归宿都只能是“一条死路”。得出这个结论的逻辑并不复杂，在城市规模和消费水平一定的前提下，能够承载的商业体量也是一定的，超出的部分自然就会被淘汰。

　　即便形式不容乐观，但是仍然有很多开发商和项目操盘手并不感到危机。乐观的业内人士认为，虽然目前昆明的商业体量看似很高，但是这里面还要去看有效供给，真正符合市场需求的商业仍然还不足。基于这样的逻辑，很多开发商都认为自己做的商业项目就是有效供给，每个项目都觉得凭什么死掉的就会是自己呢？

　　然而商业地产的开发运营，并非一件容易的事情，需要有强大的资金实力和运营管理能力。从这个角度来说，既然蛋糕就那么大，有能力抢得到更多份额的就能活下去，抢不到的就只有饿死。但业内人士更为担心的是，大家都能抢到一点，结果是大家都饿不死，但也没谁活得很好，最终就看谁熬得时间长，只要把别人都熬死了，你就是王者。

　　就昆明而言，无论是已经开业的商业项目还是准备开业或者在建的商业项目，如果此前开发商们还存有侥幸，认为自己的项目可以在未来搏一搏，那么万达与万科联手后，未来拿什么去和这样的“巨无霸”争夺市场，或许需要引起整个行业的深思。