旭辉商业合作经：牵手香港置地联合操盘陆家嘴项目

　　在“万万合作”轰动效应还余波未平之际，同样以合作开发见长的闽系房企旭辉也迎来了全新的“小伙伴”。

　　5月15日晚间，旭辉控股刊发公告称，将与香港置地中国控股有限公司就旭辉于去年9月以41.75亿元竞得的上海浦东陆家嘴C000204单元1-03-05地块进行股权合作。

　　在完成合营安排后，香港置地及旭辉将透过境外合营公司分别持有项目公司50%的权益。

　　实际上，与旭辉在陆家嘴项目上的合作也意味着香港置地战略性进入上海市场，其过往在港以外项目的开发大部分也都是选择与当地开发商合作。

　　对于是次牵手合作，旭辉相关负责人表示，之所以选择香港置地，主要是看中对方在商业地产领域的强项。

　　该负责人透露，异于早前与绿地、恒基的合作，此次不是纯粹一方操盘，而是联合操盘、联合开发的概念。

　　牵手香港置地联合操盘

　　事实上，以41.75亿元从华润嘴里抢下上海陆家嘴商办住综合地块的旭辉甫一开始便对外表示会在该项目中引入合作方。只不过时隔半年之久，旭辉的“小伙伴”才显露真容。

　　公告披露，此次双方合营安排涉及到多个环节。据了解，目前上述项目由旭辉间接全资附属公司旭辉(中国)和华安未来资产管理(上海)有限公司通过合资公司上海永磐持有，其中旭辉持股49%。

　　作为合营安排的第一步，旭辉(中国)须从华安购入永磐实业51%股本权益完成项目公司重组，代价为5100万元。

　　由此，永磐实业持有的项目公司注册及实缴资本将由1亿元增至12亿元，而项目公司的外部境内债务将重组，使项目公司尚未偿还债务本金总额成为约30亿元。

　　据了解，在项目公司完成重组后，旭辉全资拥有的永磐实业将会以12亿元的代价将全部股权转让予香港置地附属公司Coastwise(HK)。

　　只不过作为项目公司股权转让的前提条件，旭辉及香港置地将以其附属公司Coastwise(BVI)或Coastwise(HK)为贷款的借款方，尽最大努力争取自境外金融机构取得相当于21亿元的境外贷款。

　　旭辉在该公告中透露，倘若双方在6月30日或之前未能就境外贷款获得具有约束力的要约，总体协议的订约方将就境外融资的安排磋商。若7月31日之前仍无就境外融资达成任何安排，双方将有权终止合作。

　　在境外贷款落实和项目公司股权转让完成前，香港置地将向其附属公司提供12亿元的股东贷款以支付收购项目公司股权代价。

　　而在项目公司股权转让后，旭辉间接全资附属公司旭嘉将以1美元认购Coastwise(HK)股东Coastwise(BVI)1股新股份，从而拥有项目公司50%的权益。

　　不过，旭嘉将以6亿元作为本金额提供旭辉境外股东贷款。该笔股东贷款所得款项一半用于偿还香港置地境外股东贷款，从而形成旭嘉及香港置地附属公司Ingletone按均等基准向Coastwise(BVI)提供股东贷款。

　　随后，在完成境外合营企业股份认购后，旭辉和香港置地还协定将项目公司的注册资本由12亿元增加至42亿元。地块的开发成本将由外部境内银行贷款拨付，不足部分双方按股权比例承担。旭辉和香港置地将按权益承担合营公司及附属公司的利润和亏损。

　　旭辉方面透露，合营安排后，项目公司的投资总额(包括但不限于土地成本、开发成本及其他开支)预计为73元。因此，按照持股权益，旭辉对合营安排作出的最大资本承担约为36.5亿元。

　　旭辉商业合作经

　　实际上，在拿地之初，便有市场人士指出，对旭辉来说，斥资41.75亿夺地或不难，但之后商业项目发展挑战才是看点。

　　彼时，地块出让要求，该项目中住宅建筑面积为3万平方米，办公建筑面积为7.5万平方米，商业建筑面积为12.17万平方米。

　　此外，地块内90平以下中小套型住宅面积占住宅总建筑面积的比例不低于20%，同时商业设施不得分割销售，须整体经营，全装修住宅比例为100%(保障性住房除外)。

　　如此大的商业体量以及严苛的出让，对于并不擅长商业的旭辉来说，无疑会是一道难解的方程式。

　　而翻开旭辉的地产版图，也并不难发现，在住宅开发领域以“黑马”示人的旭辉在商业地产领域的成绩或较逊色。因此，在其并不久远的发展历程中，旭辉的商业多半都贴有合作的标签。

　　据了解，旭辉在上海的首个纯商业项目便是和绿地一起合作打造的绿地·旭辉E天地。无独有偶，其在上海大虹桥的商办项目亦选择了牵手恒基。

　　因而，对于此次联手香港置地，旭辉方面也直言不讳地表示，是看中了对方的商业开发经验。

　　“香港置地作为亚洲历史最悠久的地产公司之一，在香港及新加坡中环核心商业区拥有及管理庞大的商用物业组合，具有丰富的商业项目开发及营运经验，能够为旭辉在综合项目打造及资产管理方面提供良好的借鉴和学习。”

　　记者翻查资料显示，香港置地在香港中环地区拥有多栋物业，包括怡和大厦、交易广场、置地广场、公爵大厦、告罗士打大厦、太子大厦、历山大厦、太子大厦、遮打大厦等，其在新加坡还拥有滨海湾金融中心、莱佛士码头一号的部分股权。近年来，香港置地也开始布局内地，与万通、龙湖、招商等房企展开合作。

　　无疑，在一线城市优质土地价格持续走高的背景下，开发商之间的强强联合将有利于降低自身资金压力，实现快速周转。

　　旭辉董事长林中曾表示，在房地产行业“新常态”下，开发商之间的合作也将成为一种常态。2014年报数据显示，旭辉年内新增的十幅地块其中一半是采用与其他合作伙伴共同开发的形式，目前合作开发项目占旭辉所有项目的50%以上。而旭辉于今年初收入囊中的三幅位于北京的地块也均采用联合开发的形式。

　　“旭辉一直将合作作为公司重要战略之一，通过与各方的合作形成的优势叠加效应，正是旭辉打造优质明星项目的重要基石。”

　　并且，从与知名房企共同开发到如今输出品牌和管理进行轻资产运营，通过合作模式的不断丰富，旭辉也获得了更丰厚的回报。

　　不过，对于合作伙伴，林中也透露了三个标准。“一是彼此拥有共同的价值观，二是彼此的战略不存在分歧，三是合作方彼此要追求互惠共赢。”