万科化身并购金手指？ 深圳最贵烂尾楼的诱惑和风险

　　提到深圳的正顺广场，其金灿灿的外表背后隐藏的却是14年之久的烂尾故事。烂尾14年中，其被多次易主并惨遭火灾，经历颇为沧桑。

　　在大量关于正顺广场的资料中，有这样一番描述，正顺广场坐落在深圳最繁华的东门商圈，无论从哪个方面来看都堪称深圳地标建筑之一。

　　然而，这座金色双塔实际上只是外部奢华，里面则一片荒芜，是深圳目前仍旧“根深蒂固“的七大烂尾楼之一。搁浅多年，保守估计市值40亿，被业内戏称为“奢侈的黄金烂尾楼”。

　　几番沉寂之后，6月1日，其再度以高曝光率出现在市场视野，只因项目又被易主了，这次的东家为万科。

　　低成本诱惑

　　深圳万科一内部人士向观点地产新媒体确认了收购事宜，但出于与政府合作的关系，其拒绝透露具体的收购金额。

　　不过该人士于言语间明确透露，从项目的外立面，到地段及区域规划来看，万科对该项目都相当重视也非常看好。

　　“万科也正是通过对项目具体地段进行分析之后，认为有利可图才决定与政府合作，从集团到香港公司都非常支持深圳万科介入该项目，这为项目后续融资奠定了基础。”

　　同时，该内部人士进一步透露，万科也有想法通过收购该项目重新回归罗湖，深入城市配套服务商的理念。

　　项目规划方面，其表示，项目主要由写字楼、底商等构成，因为与政府签有协议，未来将主要以政府规划为准。但观点地产新媒体从另一消息源得知，未来万科拟将该项目做成商务公寓，以散售的模式对外盈利。

　　更有消息指，项目改造成功之后，将成为罗湖中心区唯一可售高端城市综合体，最快将于年底面市。公寓价格方面，以区域同类产品为例，预计在4万元/平以上。

　　对于此次收购，一深圳业内认为，几经烂尾之后成本较低，及项目位于罗湖核心商圈拥有较为优越的位置是万科出手的理由。

　　至于项目盈利空间，该业内称，主要取决于项目的收购成本，及下一步的改造成本。其中，收购成本方面，因为项目几经烂尾，再加上政府也想尽快处理这一项目，所以成本应该非常低。

　　“同时，因为项目所处区域商务办公条件及公寓有一定需求，万科之所以如此定位应该是前期做过调研，综上所述项目于万科而言是存在相应魅力的。”上述深圳业内如此向观点地产新媒体分析道。

　　资料显示，正顺广场原名新世纪广场，由新世纪建设发展(深圳)有限公司开发建，于1993年开工，中间几开几停，直到1998年9月主体才封顶。但2000年10月，因新世纪公司无力继续投入，成为烂尾楼。

　　受制于经济纠纷及凌乱的债权关系，新世纪广场烂尾楼后续改造并未见起色。至2013年，美洲联冠置业(深圳)有限公司从该项目最早的投资人、债权人之一深天地手中，以总价1.8亿元接手了新世纪广场房地产的权益，并更名为正顺广场，但更名后也未动工，一直搁浅至今。

　　烂尾楼风险

　　观点地产新媒体查阅先前资料发现，此次收购正顺广场并不是万科第一次收购烂尾楼，2010年，万科也有过一次收购烂尾的动作，但那次收购动作成效并不明显。

　　于2010年5月，万科曾以11.5亿元的价格收购几经转手的北京赢嘉中心，即当下的北京万科大都会。该项目位置较为优越，位于北京CBD核心区域，东长安街南侧，东三环国贸桥东南角，总建筑面积4.2万平方米，其中地上面积3.6万平方米。

　　“赢嘉中心的改造，好了就是一个教科书式的改造，否则就不仅成为笑柄，甚至对北京房地产市场的建筑构造都形成负面影响。”当时万科相关人士曾如此指出收购于万科的影响。

　　但最终从后续的运营来看，两年后项目并未达到万科预期，“入市近两年的万科大都会，租售工作尚未完成”，彼时有市场人士如此透露。

　　而究其缘由，是项目在定位及入市时间上的失误所致。彼时万科将项目写字楼部分设计为企业家私人会所，并决定对该项目采取散售方式。不过虽然当时 北京CBD区域内云集了不少有实力的央企或国企，但国内大部分企业并没有形成像谷歌、IBM等外企那样的企业文化，对万科定位的“高端私人会所”需求并不 感冒。

　　同时在入市时间方面，北京万科刚完成项目收购后不久，北京市就出台了禁止酒店式公寓拆分销售的规定。所以在项目改造方案通过方面，北京万科颇花 费了一定的时间与力气。不仅如此，2010年，北京万科在收购赢嘉中心之际，其时北京楼市已呈现出“商住倒挂”的局面，在同一地段内，高端公寓的销售价格 要高于商铺及写字楼。

　　那么，在有过一次成效并不明显的收购烂尾楼动作之后，万科此次出手，是否能规避当年在项目定位与入市时机考量上的失误？

　　对此，有市场相关人士告诉观点地产新媒体，万科此次定位的公寓方向是介于商务办公楼及住宅之间的一种产品，本身具有住宅的属性，不过做商务公寓产品不完全等同于住宅，因此对万科而言也是一次挑战，“因为完全是一个旧的楼拿出来改造，所以还是要下一点功夫的”。

　　具体到项目结构上，于万科而言或也存在相应的问题。例如，因为项目外立面全是玻璃包装，类似于写字楼的外立面，现在要改成商务公寓的话，诸如一些阳台之类的细节改造空间有限，这些都将成为项目改造上的挑战，处理不当易构成销售阻力。

　　该名市场人士还指出，从入市时间来看，万科收购这个项目的时机不差但也不是特别好。因为深圳在2010年住宅受调控后，做了很多的商务公寓，因此就商务公寓这个细分市场上来讲，目前也存在竞争的问题。

　　“但考虑到罗湖深南东路这个大片区来看，这种产品还是稀少型的，在局部区域还是有一定空间。”上述人士如是补充。