养老地产三大难题及对策：“真命题”还是“伪命题”？

　　人口老龄化的加剧和家庭结构小型化预示着中国养老地产市场的巨大发展潜力。然而前景是美好的，现实是残酷的，养老地产远没有看上去的那么美好，甚至演变为一个持续赔钱的生意。为什么养老地产如此举步维艰？事实上，目前养老产业面临三大难以解决的难题。 

　　难题1——政策束缚：市场上很难找到适合做养老的土地

　　养老是从计划经济到市场化过渡之痛！政府对养老的重视是近两年的事情，尚未形成健全的养老政策支持体系；同时地方政府不愿意损失土地财政收入，对养老用地无法给予实质支持。因此低价土地或项目的难以获取成为目前养老产业发展盈利困难的根本。

　　用旅游用地、工业用地做养老，项目规模较大，运营风险较高，存活太困难；用居住用地身价非凡，做高密度物业不符合老人居住特性，而低密度的养老社区盈利困难；用闲置的存量资产，资产价值太高，后期运营成本高企，回报期太长。归根结底，国家尚无相应养老土地政策，不能像学校一样获得免费或者低价的土地资源。　 

　　难题2——资金束缚：短钱长投的不匹配

　　养老属于典型的长周期运营项目，在金融支持体系中，养老项目“长周期、低收益”特征不符合金融要求；短期银行贷款资金与长期开发资金矛盾，导致地产商无法沉淀大量资金进行持有运营，只能通过出售产权来回笼资金，养老地产必然沦卖房概念；所以短钱长投的不匹配使得开发商不得不脱离养老地产的本质，逐渐走入死循环； 

　　难题3——客户观念束缚：老人购买力较弱，传统观念束缚严重

　　中国养老市场的八字真相：“未富先老”“未老先衰”。未富先老”意味着老人购买力有限，“未老先衰”意味着老人的身体健康维持、康复、治疗等需求是真正的刚性需求。有限的购买力遇到对配套和服务的强需求，必然导致收支难平衡。而30-40后老人受“养儿防老“的传统家庭式养老观念束缚较为严重，无形中也为购买养老地产设置了重重心理障碍。　 

　　那么面对这些难点，中国养老地产的出路在哪里？我们首先要认清一个事实，中国养老市场的前景是绝对看好的，但现阶段并不是风口，处于萌芽期，仍需要经历5-10年窗口期才能打开。而打开与否需要从以下几点论证：一是养老政策完全打开。这其中包括土地、金融和动态补贴等相关政策体系形成，能对养老地产产生长效的激励机制。二是50-60后老人养老需求释放，这一年龄段老人购买力强，没有太多养老观念束缚，是养老地产的理想客群。　 

　　现阶段的养老地产看上去是个“伪命题“，但并不意味着养老地产成为鸡肋。提前布局，生存重于盈利，只有在当下摸索出一套清晰的盈利模式，随着未来窗口期的到来，你才能在风口上飞。当然风险仍然存在，需要采取一些手段才能存活下去。 

　　方法1：轻资产运作，多方合作降低风险，构建强护理的服务能力才是未来核心竞争力

　　美国的养老格局是地产商，投资商和运营商共同构建了养老生态圈。国内的地产商可以与险资合作，解决前期资金回现问题。双方都能够从中收益，险资获得持续稳定的收益，而地产商可以解决短钱问题，后期扮演运营商组建专业的护理团队。团队成熟后，未来可以采用服务输出的轻资产模式。　 

　　方法2：探索多元化盈利点，提升生存能力

　　多样化的盈利方式能够降低风险。政策上可以争取政策红利，获得相应补贴。比如养老床位开发补贴和经营补贴，如上海市社区内设医疗机构的可以获取一次性10-50万的补贴，对内部护理院床位获取开业补贴和后期的持续补贴。也可以采取会员费/押金模式，构筑项目开发的资金池。会员费/押金可作为现金流，用于其他项目的开发，实际上相当于低成本融资和使用资金。 

　　方法3：特色化的运营服务和差异化定位才能突破竞争

　　养老地产真正的利润增长点，恰恰潜伏在“养老”的后期服务链条中。开发商可以通过强护理或者对特定老人的特色化服务，比如绿城提出的“绿城园区服务体系”，其中就有针对老人、孩子的一系列护理服务。而针对不同类型的老人，如低龄健康老人、高龄自理老人、慢病自理老人、长期卧床老人、失智老人和专业照护老人，针对某一类型老人提供专门性的服务和配套，为项目增加附加值。