花样年：金融+轻资产+房地产 可否挑战万科、万达？

　　前不久，中海地产发布公告表示公司正在考虑将物业管理业务分拆上市。更早之前，万科也宣布其物业管理集团成立独立事业部，并在谋求上市。除了中海、万科之外，物业管理板块有上市计划的还有保利、万达等行业领跑企业。对于大型房企而言，其物业管理板块已经具有一定规模，而物业管理与社区O2O、互联网+等概念结合，未来发展被看好，是房企转型寻找新增长点的方向之一。

　　而花样年旗下的彩生活作为国内首家上市的物业管理公司，虽然被质疑不断，但其创新的商业模式还是有值得称道的地方。

　　彩生活借助轻资产、社区O2O概念登陆港交所后，其母公司花样年俨然成为地产商轻资产转型的标杆。

　　不过花样年集团主席潘军并不满足，彩生活之外，他还要打造其他三个社区服务平台，还可能送上市！而且，他有了更宏伟的目标：做全世界最大的综合社区服务平台。

　　“3-5年后，彩生活市值将达到千亿，再加上其他社区服务平台，花样年的潜力将得到大大发挥，”5月15日，潘军接受21世纪经济报道记者采访时说，5年后，花样年规模或可与万科、万达媲美。

　　轻资产扩张：开创新商业模式

　　5月15日，花样年商业管理有限公司与赣州中创置业签订了全程商业资产管理服务合作协议，前者将以托管的方式为中创旗下的商业项目定位、招商策划、管理运营等提供强大品牌支撑和服务保障。

　　这是继彩生活之后，花样年商业社区服务的轻资产扩张。花样年商业管理板块从去年上半年开始筹备管理输出，并以平均每月1.5个项目的惊人速度实现极速扩张和复制。

　　花样年商管公司总经理邱志东表示，自主开发运营和轻资产管理模式输出已经成为花样年商业扩张的两大路径。在自有商业方面，花样年已经形成花生唐、红唐两大商业产品线；而商业管理输出目前已实现在北京、深圳、成都、南宁、长沙等十几个城市的战略布局。

　　盈利模式方面，花样年商管输出将以收取管理费为主。此外，花样年商管还正在研究推出“投资+管理”的新模式，即与商业项目的开发商合作参股，小比例投入资金并代为管理。

　　预计至2015年底，花样年商业的资产管理受托服务面积目标将达到100万平方米，在3年之内将达到300-400万平方米。

　　合伙伙伴对花样年的认可，很大程度上源于已经成功上市的彩生活品牌。“彩生活开创了一种新的商业模式，即社区服务平台O2O，B2F（BusinesstoFamily），”潘军说，到目前为止，彩生活已经是全球最大的（住宅）社区服务平台了，到年底的管理面积将超过3亿平方米。

　　在传统的房地产开发之外，潘军找到了社区服务这个专业化方向，不只是住宅社区，还包括商业、商务、养老，总共四个基于物理空间的O2O平台，里面的垂直应用业务则是社区金融、文化旅游、社区教育、社区制造（地产开发）。

　　这是花样年可以叫板万科万达的利器。尽管主流开发商现在也已经开始布局社区O2O，万科、万达、保利、中海都有分拆物业服务上市的计划，其他互联网公司、产业资本如京东、阿里、顺丰等也在纷纷进入这一领域，但潘军认为并不足以为惧。

　　他说，O2O未来五年一定是线下颠覆线上。因为，所有的服务、所有的需求，最终都会变成面对面，而线下企业在这些能力上是有优势的；有服务能力的团队也不是一天两天就能培养出来，彩生活服务团队已有10多年经验，同时又具备互联网思维，胜出的几率很大。

　　他说，作为开发商，如果光能盖房子，没有对客户后续的延伸服务能力就没有价值。O2O一定得是软（线下、人对人的服务）硬（技术、开发、线上应用）结合的。

　　“未来牛的开发商是什么？地产开发＋平台服务，就像华为手机，软硬结合，完胜小米。”潘军比喻。

　　O2O之核：社区之上是金融

　　按照战略规划，未来花样年将以金融和服务两大平台，建立各业务之间相互协调的有机生态圈，进一步实现各业务的轻资产化，打造综合性金融投资控股集团。

　　在潘军的设想中，社区O2O仅仅是他搭建“地产淘宝”的基础，未来将发展金融服务，以拓展新的盈利空间。社区金融将基于庞大的社区人口、消费、流水和信用。潘军的目标是，到2020年，彩生活服务的社区将超过10亿平方米，覆盖4000多万人口。

　　潘军算了一笔账：到那时，假设每人每月的社区消费是2000元，一年就是2.4万元，4000万人一年将消费上万亿元。“如果能拿到1%的佣金，就是100亿元。若按天猫模式计算，收3%-5%的佣金，就是300亿-500亿元。

　　由此，还将产生“基于社区消费的信用”，并作为金融服务依据。通过业主的日常行为，包括交水电费、物业管理费、停车管理费是否准时等等，这些记录都会输入IT后台——花样年从7年前开始搜集用户数据。

　　至于盈利模式，“遵循‘大数法则’，当你能做海量的借款，比如每人借4.5万，那么多用户就能放出1个亿贷款，这个利息、复利是很高的。”潘军说。

　　花样年集团2013年已成立了合和年小贷公司，其与彩生活合作推出的理财产品“E理财”已于2014年7月上市，预期年息高达9%~10%。此外，花样年与国内P2P公司人人聚财达成战略合作，将结合社区推广P2P理财产品。

　　目前彩生活拥有超过200万户业主，如果一户一年购买1000元理财产品，一年的募资额度能达到20亿元，彩生活只要收取2%的手续费，那就是4000万元营业额，其中大部分是利润。

　　此外，在部分彩生活管理的社区，花样年金融和彩生活已推出“保本保收益，冲抵物业费”活动，业主可参与预存一定金额的费用冲抵一年物业管理费，一年之后，不但可以收回预存本金，实现物业“零收费”，还可享有3.5%的投资收益；而小贷公司通过吸收社区业主的资金用于发放小额贷款，从中赚取利差。

　　以上还仅是在住宅社区。而在商业、商务社区中，可以运用的金融手段还有更多。每个社区都将是一个垂直生态商业社区，在这里有业主、供应商、商户、创业者等，花样年可为他们提供小额贷款、股权融资、REITS等等金融支持。

　　花样年业务格局：金融+轻资产+房地产

　　彩生活的轻资产模式已得到资本市场认可。截至目前，彩生活市值约为110亿港币，而花样年市值仅为约72亿港币。潘军说，这是因为香港市场认为花样年还是地产公司，花样年目前地产业务营收仍占85%。

　　截至5月20日，在港上市的万达商业地产总市值约为3000亿港币；在A股上市的万科总市值为1500亿人民币。

　　“3年后，花样年要完全转变成轻资产的企业；5年后，彩生活市值将过千亿。到时候，花样年的业务中，金融要占30%-40%、轻资产业务同样达到30%-40%，而房地产业务要从目前的85%降到30%以下。”潘军称，届时花样年的市值将以千亿计算。