万达众筹背后：到底是未来趋势 还是在打擦边球

　　时下最火热的概念之一，无疑就是房地产众筹了。最NB的众筹就是号称“稳赚1号”的万达商业地产众筹。今天上午10：00在线首次众筹开始，10分钟募集资金3000万，50分钟突破1个亿，1个小时完成当天互联网部分的募集额度。　 

　　不管稳赚不稳赚，众筹这个传统“集资建房”的变体，已经被穿上互联网+的外衣，成为当下地产界备受关注的新热点。　　 

　　6月8日，万达宣布将与快钱联手打造万达互联网金融业务，双方将共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”。该项目以万达广场为基础资产，募集资金将直接投向各地的万达广场建设，投资人获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报。　　 

　　万达董事长王健林更是宣称，如果稳赚1号众筹模式成功，万达可以抛弃传统的外部投资机构。　　 

　　与此同时，股权众筹的政策之门也在松动。2014年《私募股权众筹融资管理办法》发布，监管层对股权众筹开始接受，甚至在一些业务的关键点上释放了暧昧的信号。6月7日，中国人民银行金融研究所所长姚余栋公开表示，股权众筹将成为中国资本市场的新五板。　　 

　　地产大佬们也按捺不住了。前些日子在上海滩成立的中国房地产众筹联盟大佬云集。由平安集团董事长兼CEO马明哲吹响“集结号”，，郁亮、张玉良、杨国强、冯仑、任志强、潘石屹等纷纷响应，见证了房地产拥抱互联网金融的重要时刻。　　 

　　年轻的冲动　　 

　　这是一个超出人们想象的庞大市场，根据世界银行的预测，到2025年，中国的众筹投资有望达到460亿-500亿美元。其中，70%-80%的融资额将是股权众筹融资。　　 

　　尽管如此，众筹，特别是房地产众筹在世界范围内还可以说是非常年轻。在2012年12月8日，美国网站Fundrise才率先将众筹的概念植入房地产，这个网站的创始人米勒兄弟曾试图寻找银行融资，帮助他们参与城市新兴地区的房地产开发，但被拒绝。后来这对兄弟决定直接从人民群众手里筹资投资房地产，每人只需100美元就可以参与到项目，投资者也可以获得他们所投资房地产的部分所有权，以此获得销售收入或租金收益。　　 

　　在地产低迷的大背景下，平安好房的设想得到了房企的积极响应。平安好房CEO庄诺介绍，众筹可以通过降低融资成本、减少营销环节而降低房价，让普通购房者收益，但是众筹最本质的东西，是能让开发商实现轻资产——在拿完地之后，就可以通过众筹提前锁定资金和客户。不仅如此，地产商的风险也可以提前释放，“但也许客户最后要承担房子卖不出去的风险”，众筹能带来一个产业链的变化。　　 

　　据悉，该项目的首块“试验田”是平安好房与碧桂园集团联合发布的国内首个房地产“开发”众筹项目——位于上海嘉定的“碧桂园-平安众筹建房”。具体流程是，开发商以“一平方米”作为众筹单位，投资者则以“微开发商”的身份购买任意份额，参与融资，达到最低资金目标后，房地产商将用该笔资金进行楼盘建设。当楼盘完成后，投资者就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。此后，投资者可以选择将众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或是委托开发商卖房后转成收益权。　　 

　　总体而言，目前我国房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。　　 

　　第一种，投资理财产品型的关键是找好项目，其中的典型代表如团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹。　　 

　　今年以来，国内的楼市疲态初现，很多消费者跑到海外去炒房，某公司的海外众筹的项目正好满足了这一需求。举例来说，用户最低众筹额为100美元，每名用户最多可认购10份，即1000美元。一旦众筹项目成立并运营，参与人就可以按季度领取预计年化收益4%至5%的“房租”收益。在项目持有2到3年后，通过出售房产获取增值收益。　　 

　　与此同时，许多房地产销售公司也已经开始在国内发起房产众筹项目，与万科、绿地、世茂等开发商进行房产众筹合作。海外众筹项目的“房租”收益率跟余额宝差不多，相比国内的类似项目的收益还是比较低的，如果项目选得不好，最后卖的价格不高，投资者会觉得亏大了。　　 

　　第二种模式为营销推广型，但能否持久是个问题。其中的典型代表为搜房的天下贷、京东的凑份子钱。　　 

　　第三种模式为合作建房型：前景大但难度也大，典型代表为众筹网的乐居众筹。　　 

　　投资理财型的房地产众筹让普通消费者可以享受投资收益盛宴，营销型房地产众筹让开发商能更大力度地让利给购房者，但这里面始终还有许多中间环节成本。　　 

　　商业地产众筹=类REITs?　　 

　　万达开始的公关稿突出的是房产众筹的概念，而在此后的宣传中又称该产品类Reits 。　　 

　　相关报道称，该产品实际上与尚未获批的REITs（房地产信托投资基金）类似，只不过用众筹的名义来发售，实质上则是运用创新的互联网金融方式，以突破传统商业地产模式获得融资。　　 

　　万达表示，"稳赚1号"每份众筹金额为1000元人民币，认筹起点为1份，最高认筹1000份。万达方面表示，上述项目收益来源包括净物业收入分配和物业增值收益，预期年化收益达12%以上。　　 

　　万达方面透露，"稳赚1号"标的为万达商业地产2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目(万达有权根据筹集情况予以调整基础资产)。　　 

　　此外，其退出方式有两种，项目上市到期或持有至7年到期。具体来看，以项目上市到期方式退出，即自第三个收益派发日之后，发起人可视市场情况选择促成将自有租赁物业通过REITs或其他方式上市，发起人亦可选择促成向第三方出售相应权益或自有租赁物业，但出售对价较实际众筹资金的增值应不低于实际众筹资金的年化6%（例如在第4个收益派发日之后出售的，则出售对价应不低于实际众筹资金的124%）。　　 

　　至于以持有至7年方式退出，即万达商业地产或其指定的第三方于第7个收益派发日之前以不低于实际众筹资金1.5倍的价格收购自有租赁物业或相应权益；发起人将使用上述转让所得资金回购投资人持有的众筹标的份额。　　 

　　商业地产向轻资产转型，都想从普通投资者手里筹钱，打出微开发商的概念，但要吸引普通投资者，首先要解决高收益与短持有的矛盾。有业内分析认为：资金投向的万达广场所有权还是万达本身，并没有出售。未来物业租金收益难以保证，收益大跌时如何保障投资人收益是个问题。如果持有时间太长，对很多人来说没有吸引力，要说高收益，怎么也高不过目前的股市。股市来钱多快啊，何必把钱投向走下坡路的开发商呢？　　 

　　看起来很美　　 

　　“房地产众筹不是一个全新的事物，”一份美国商业房地产发展协会的报告指出。“大量的玩家已经进入这个领域了。尽管每家平台都有自己的细分市场，商业策略和最低投资额限制，但他们都是专注于投资者的(对投资者的净资产和年收入有要求)。对于投资者来说，众筹的优势和劣势是什么？优劣势实质上都和风险有关，特别是投资者想要在线上收获多少，这个问题至关重要。”　　 

　　根据美国商业房地产发展协会的报告，房地产开发商和投资者都能通过众筹获得可观的财务回报，并且双方都能分散风险。它的优势有如下四点：投资者有少量资金就可进入房地产市场；投资者能和房地产开发商直接接触并且在整个过程中拥有话语权；投资者可以选择想要投资的房地产项目；投资者可以接触到大量的房地产项目，选择的空间极大。 

　　当然，房地产众筹存在的问题也不容忽视：众筹投资者与房地产投资者拥有相同的问题。如果市场不景气，他们将会损失投资。投资违约的风险(来自于房地产开发商)对于众筹来说更高。缺乏流动性，二级市场的缺席制约了投资者的交易途径。　　 

　　创新就要压线　　 

　　对中国股权众筹行业来说，法律红线依然是最大障碍。中国的《公司法》规定，股份有限公司的发起人应该在200人以下。2014年，中国证券业协会针对互联网众筹平台发布了《私募股权众筹融资管理办法》，确定平台、融资者和投资者的资质，但是关于投资者的限制依然不变——融资企业的股东人数累计不得超过200人。　　 

　　正是由于人数的限制，大规模的股权众筹无法实现。根据《证券法》规定，发行证券的对象超过200人时，就属于公开发行证券，必须经国务院证券监管机构或国务院授权的部门核准。　　 

　　根据零壹财经的统计数据，截至2014年年底，中国共有128家众筹平台，其中股权众筹平台32家，2014年的股权众筹的融资规模仅仅在10亿元左右。清科集团旗下的私募通统计，2014年国内最典型的13家众筹平台共融资9088次，募集总金额13.81亿元。　　 

　　平安也面临着这个问题，如果严格按照法律，碧桂园众筹项目的申请人不能超过200人，要知道，碧桂园拿下的这块地面积为6.3万平米，至少可以容纳600户住宅。　　 

　　红灯虽然亮着，但平安好房在设法闯黄灯。“股权投资不能超过200个人。那我就把一个楼盘做成199份，或者400套房子分成两个项目做。”庄诺告诉界面新闻记者。　　 

　　同样界限模糊的还有平安和大华合伙成立的“平安大华基金”。这个基金也将参与进来，为联盟成立50亿的房地产基金。由于投资者众多，发起人不可能一一接受所有投资者的咨询和调查，此时，房地产基金可以作为独立第三方对项目做尽职调查。基金还能在众筹目标没有完成时“托底”，将来房地产众筹联盟的项目都可以申请基金的投资。　　 

　　庄诺还有另外的深意，基金的牌照可以省去很多监管的麻烦。“人家来查我，我说我有大华基金。”他向界面新闻记者否认了基金的作用是资金池。但这仍然是擦边球，从行业自律的角度讲，股权众筹平台不应当设资金池或者提供担保，总而言之，不应当碰钱。　　 

　　这不是平安好房第一次试图触碰政策红线。之前好房贷（针对购房者首付的贷款）就曾被质疑使用险资和银行资金，还因此引来央行等监管部门的质询。　　 

　　庄诺告诉界面新闻记者，“创新就是突破，就是要压线，就是在合规和违规之间找一个平衡点，这考验我们的智慧。我们要做很多的政策评估、风险评估，坦率地讲，有时候需要冒一点险。”他的底线则是“黄灯偶尔刹不住车可以闯，但红灯要停的”。