方兴地产高位配股依然受追捧：背后逻辑是什么？

　　6月9日，方兴地产发布配股公告。6月10日，方兴地产以3.28元高位开盘，一度冲高至3.30元。16亿新股以配售价每股2.73港元，相当于经扩大已发行股本的14.99%。集资所得款项净额将约为43.5亿港元。花旗、美林、麦格理给出“买入”评级，其中麦格理给到的12个月目标价是4.07港元。投资者抢购、外资大行看好的背后投资是什么？

　　高位配股，依然受到追捧

　　在本轮港股走强的带动下，方兴股价近期保持在3.1港元/股左右，已达到近7年来股价新高。7年前，2008年8月12日，方兴最后一次股价高于3港元/股，收盘价3.02港元/股。2015年4月22日后，方兴收盘价开始高于3 港元/股，并一直保持3.1港元左右。

　　为了回报投资者，方兴地产此次配股发行价格为2.73港元/股，较6月5日收盘价2.99港元/股折让约10%。按照市场惯例，一般摊薄比例越高，价格折让越大。本轮内房股配售摊薄9%左右，对应价格折让约10%-12%。据万房投资首席投资官傅硕分析，目前在港上市内地房企54家，上市房企在资本市场的竞争非常激烈。方兴发新股后摊薄约13%-15%，目前价格折让仅10%左右，配股价格处于折让下限，说明投资者看好方兴地产远期发展。财报显示，过去5年，方兴归属母公司利润复合增长率在20家可比公司中排名第一，ROE也逐步攀升。

　　此次方兴地产配股集资净额将约为43.5亿港元。据傅硕测算，如果以股权资金40亿，杠杆比率60%计算，可投入资金约为64亿，按销售项目IRR15%标准，今后3年内，方兴地产平均每年可产生约9.6亿净收益，归属股东和债权人。每年归属股东净利润约8.2亿，每年产生利润总额11亿。此外，每年归属债权人利息1.4亿。若再引入合作资金投入方兴并表项目，可投资金更多，利润总额还将更大。所以从保守测算来看，这笔交易对四投资机构来说无疑是划算的。

　　市场分析人士认为，大陆房地产累计销售金额增速由负转正，开发投资累计增速回落幅度减缓，其中销售金额增速则直接由1-4月的下降3.1%转变为增长3.1%。这是方兴地产此次高位配股的大前提。中原地产首席分析师张大伟认为，在目前较为宽松的房地产政策以及货币政策下，国家所支持的首置以及改善性需求将不断入市，房地产销售将会持续增长。

　　方兴地产1-5月的业绩表现抢眼，亦是此次成功高位配股重要原因。财报显示，截至2015年5月31日止五个月，方兴地产累计取得物业签约销售额共计人民币69亿元。此外，于2015年5月31日，方兴地产已录得已认购（未签约）物业销售金额共计人民币22.17亿元。上述业绩不含方兴地产租金收入。

　　配股阵容空前豪华

　　参与此次方兴地产配股的投资者阵营堪称豪华，包括新华保保险、新加坡GIC、美国华平投资和新鸿基郭炳湘。其中，新华保险成为方兴地产第二大股东，持股9.5%，新加坡GIC成为方兴地产第三大股东，持股6.5%。

　　新华保险入股方兴地产是此轮配售的最大看点。新加皮GIC、美国华平投资此前在方兴地产均有投资，本轮配售对二者亦属于增持概念。其中美国华平投资此前亦认购方兴地产债券、成为金茂上市基石投资者，在具体项目上亦有股权投资。新鸿基郭炳湘一直寻求内在内地酒店等商业地产领域投资机会，此次如愿以偿。据了解，此次配售，方兴地产考虑到摊薄效应，配售股份有限，上述投资者认为配售额度过于保守，均表示遗憾。

　　据方兴地产介绍，改善公司治理结构是方兴的既定战略，寻求更为稳健的资本结构是方兴地产的目标。此次配股计划始于去年年底。配股的投资者分为三类，一是金融类投资者，二是基金类，三是业务类。金融类投资者中，方兴地产选择新华保险。险资投资额大、对投资收益率要求较低、期限较长，符合商业地产资金诉求。坊间传闻，方兴地产将可能作为新华保险的养老业务运营平台，方兴地产有关负责人并没有否认。

　　傅硕认为，此次方兴地产配售，起到国有资产国值增值目的，符合中央政府国企改革混改战略。而在投资者看来，此次方兴地产配售，既有央企背景，同时公司治理更加市场化，这将为方兴地产既定目标实现打下坚实基础。

　　5月业绩猛增84%   800亿计划浮出水面

　　6月9日，方兴地产(中国)有限公司公布其营运数据，数据显示，5月份，方兴地产取得物业签约销售额31.45亿元及签约销售建筑面积14.11万平方米，同比增长409.7%。截至2015年5月31日止五个月，方兴已累计取得物业签约销售额69.01亿元，累计签约销售建筑面积31.14万平方米，同比增长72.5%。

　　而在2014年方兴地产在年报数据中营业收入约为236.4亿元，毛利收入为92.5亿元，毛利率高达39%，毛利一举超过中海、万科等老牌房企，成为2014年毛利率最高的开发商。

　　而就今年1月-5月销售额同比2014年增长72.5%，按此毛利率推算其利润，或将实现业绩、利润双丰收。这无疑展现了其在运营水平上的逐年提升和营销端的强大攻击力。

　　从2014年11月“双11光盘节”开始，方兴逐渐借助互联网发力营销端，当天实现业绩42.68亿元。2015年3月，方兴地产多个项目又与淘宝、支付宝等阿里系产品合作发起“上帝淘金季”的购房活动，以“线上支付”和“买房享双倍收益”进行合作，上线下齐发声，开展了互联网销售的新模式，实现了项目的集中热销；5月20日，方兴地产又与腾讯发布“智慧家”战略。该战略突破以往局限，主要在“2+X”即硬实力+软实力+云服务的三大方面全面发力，彻底利用互联网对产品端、服务端进行颠覆式创新，实现真正意义上的互联网房地产产品。

　　在一系列互联网营销的背后，实现了从营销到支付再到产品端、服务端的逐步提升和创新，成为业内最具互联网开创精神的房企，也成为各家房企研究的焦点，而1-5月逐月大幅增长的业绩也从结果上验证了其创新尝试的精准和凶猛。

　　房地产市场转暖，方兴地产业绩表现抢眼，只是投资者选择方兴地产其中一个原因。诸多内房股土地储备布局三、四线城市亦是其股价折让的重要原因。2014年以来，方兴地产新增开发项目重点聚焦一、二线核心城市，其中二级开发项目70%投资于一线城市。通过抢抓市场机遇，方兴地产2014年首次进入杭州市场，并在北京、上海、广州、南京、重庆、长沙等地竞得多幅优质地块，土地储备进一步扩展，截至2015年2月底，方兴地产土地储备已突破3,000万平米。

　　此外，方兴地产管理层透露，按照公司的五年战略规划，到2019年，方兴地产的销售规模签约额达800亿，2019年持有收入50亿元，税前利润总额80亿。为严守现金流安全稳健，方兴地产的财务杠杆比率严格控制在60%的安全线以下。

　　具体到战略执行，方兴地产通过“持有+销售”双轮驱动模式，进一步建立平衡的资产组合。销售和持有业务新增投资比例为8：2。写字楼板块，方兴地产运营中的写字楼46万平米，在建写字楼61万平米；酒店板块，在建及运营数目从现时的13家到2017年的18家。商业板块，在建社区商业规模为23万平米，集中商业规模33万平米，未来将启动独立上市工作。而在2014年7月，金茂投资已经成功在香港联交所主板上市。