正义坊沈海虹：昆明老街十年磨一剑 且看沉默后的爆发

编者按：回顾过去的10年，从百货为王到购物中心集中涌现，云南的商业地产走过了一条辉煌的崛起之路。一路走来，无数的企业，无数的项目再这十年中披荆斩棘，也有无数的商业地产人在这十年里辛勤耕耘，成为了历史的见证者。2015年正值商业地产新旧十年交替之际，赢商网云南站将在这一历史时刻，推出“云南国商业地产十年访谈录”专题，以“云南商业地产十年”为主题，对这十年来影响了云南商业地产发展的开发商、品牌商、服务机构等领域领军人物进行访谈，梳理和回顾云南商业地产十年的行业发展脉络，分享行业发展经验，展望未来。　　     （赢商网云南站报道）占据昆明最繁华的三市街核心商圈，是昆明最具历史文化底蕴的建筑和街区，拉开了昆明商业地产购物中心时代的序幕……拥有这些标签的正义坊购物中心，相对于昆明其他的老牌购物中心而言，显得十分低调。然而正如一位业内人士所说，谈到云南商业地产十年的发展，如果没有正义坊购物中心的身影，并不能算完美。　 

　　正义坊购物中心仅仅只是昆明老街项目的一期，站在一个新的历史起点上，整个昆明老街项目未来还将有怎样的发展？在过去十多年漫长的开发历程中，这个项目又有哪些背后的故事不为人知？针对这些问题，昆明之江置业有限公司总经理、建筑学博士沈海虹接受了赢商网独家专访，分享了整个昆明老街项目的十年发展历程。　　 

　　签约到落地历时十余年 昆明老街开发难在哪里？　　 

　　穿过钱王街古色古香的街道，记者在一座极具昆明老建筑特色的老宅院里见到了沈海虹。对于开发了十多年的昆明老街项目而言，外界一直有很多疑问。为什么需要这么长的开发周期？是不是企业的实力不行？面对这些质疑，我们的访谈也开门见山，直接从这些疑问谈起。　　 

　昆明之江置业有限公司总经理、建筑学博士沈海虹

 　  “昆明老街项目和其他的项目有所不同，它是一个历史街区，里面光国家级的文物保护单位就有好几个，所以我们开发的前提是要先保护。”沈海虹告诉记者，如果这个项目仅仅是一个普通的商业项目，以公司的实力并不会比其他项目做得慢。　　 

　　而事实上，项目一期正义坊购物中心从2007年开工建设，到2009年开门营业，整个开发周期也很短。沈海虹表示，大家质疑的原因是项目早在2003年的昆交会就已经签约，却到了2007年才动工建设，但这四年里面发生的事情，却是很多人所不了解的。　　 

　　“2003年项目签约后，第二年昆明主城四区的行政区划就进行了调整，原本属于盘龙区的昆明老街项目变成了五华区的管辖范围，很多手续又要重新对接，因此直到2005年，项目才进入动迁阶段。”沈海虹告诉记者，项目经历了很多变数，而真正让项目开发周期变长的，是整个动迁的过程。　　 

　　由于整个动迁工作都是由开发企业自己来做，再加上要把项目内的居民都迁出去，因此遇到了很大的阻力。一方面要挨家挨户的去做工作，另一方面社会上有“企业想要把整个街区拆除重建”的误解，因此整个动迁工作推进十分缓慢，直到2007年才得以完成。　　 

　　“2009年项目一期正义坊购物中心开业，紧接着2010年二期开始启动，但是二期还是同样遇到了动迁的问题，直到2013年和2014年，我们才陆续拿到二期的土地。”沈海虹表示，项目的一期做了四年，二期又做了四年，三期估计还得做四年，对此企业其实也很无奈。　　 

　　据沈海虹介绍，在项目筹备之初，公司已经在全国成功开发了不少批发市场、专业市场、步行街等商业项目，并且拥有了很多土地资源储备。当时昆明老街项目对于公司而言是一个新的挑战，因为涉及到历史街区和文物的保护，整个项目的开发必须要在很多规范、条例当中来进行，其他项目拆掉两层老建筑，新建筑可以盖十层、二十层，而这个项目只能在原有的物业条件上，不断做减法，因此开发难度可想而知。在困难面前公司之所以仍然选择了坚守，就是因为相信这些老街区和古建筑的保护与开发，有它的价值存在。　　 

　　今天，经过保护性开发后的钱王街逐渐展现在人们面前，昆明老街项目真正具备核心竞争力的部分才开始揭开它的神秘面纱，企业在历史街区保护中所做的努力也得到了社会的认可，这也让沈海虹和他的团队觉得，之前的一切都是值得的。　　 

　　项目核心竞争力正在凸显 未来几年即将发力　　

　　作为一个已经挂牌的国家级历史街区项目，企业要面对的是如何处理保护与开发之间的关系，在妥善保护的同时企业也需要投资产生回报。因此，如何运营好这样一个项目，也是沈海虹和他的团队需要去攻克的另一个难题。　　 

　　“整个昆明老街项目分为三期，其中二期和三期涉及到的历史街区我们必须要保护，能够去开发赚钱的就只有正义路临街的一期部分，也就是我们今天看到的正义坊购物中心。”沈海虹告诉记者，项目最初的规划就是通过一期购物中心的运作，建立一个盈利模式，以此支撑并不具备盈利能力的二期、三期开发，再以二期、三期的特色为项目核心，反哺一期购物中心，形成良性互动。

昆明老街项目

　　如今，项目的一期正义坊购物中心已经投入运营，二期也已经基本呈现，仅有三期仍在开发中。沈海虹认为，整个昆明老街项目的核心，就是二期、三期的历史街区和古建筑，在以前的市场竞争中，整个项目的核心竞争力并没有体现出来，但随着这两个部分陆续呈现，昆明老街项目的精彩才刚刚开始。　　 

　　据了解，昆明老街的二期和三期总建筑面积10万平米，包括钱王街、文明街、光华街、甬道街、文庙直街等多条传统历史文化街区，将打造成为集餐饮美食、酒店会所、老字号和工艺特色店等多业态为一体的昆明旅游休闲地。　　 

　　目前，项目二期钱王街开业率已超过90%，以星巴克、咖啡陪你、哈达谷、品院茶道等咖啡下午茶为主的商家，将带给消费者午后的闲适与悠扬；而夏嘉伟D9文化艺术空间、VERVO电子音乐俱乐部、ALEI酒廊等夜场的入驻，则为钱王街的夜色多增了一份绚丽与激情；此外，落户钱王街老宅之中的银柜精品酒店，与梵草、资粮道等特色工艺品商家一同为外地游客带来不一样的感受。古色古香的老宅与现代商业体的融合，钱王街正渐渐成为文艺青年们聚集的地方。　　 

　　“我们在二期和三期规划了复合业态，有老字号、博物馆、展览馆、酒吧街、文化产业、珠宝市场，这是昆明其他项目没有的。”沈海虹表示，昆明老街项目的开发过程，是老建筑遗存的活化再利用，而这些老建筑又让项目在差异化塑造方面，拥有了其他项目难以复制的先天禀赋。　　 

　　在商业项目体量过剩的今天，未来竞争的压力在不断加大，商业地产的机会越来越难把握。沈海虹认为，对于昆明老街项目而言，通过一个历史街区，把商业、文化、旅游统筹结合起来，在云南这样一个旅游资源丰富的省份，项目能够发力的点，能够承接的空间会比常规商业多出很多，因为未来要感受老昆明的历史文化，只能在昆明老街。　　 

　　关于项目的运营，沈海虹并不回避项目一期正义坊购物中心是一个返租物业，他认为现在包括万达在内的很多公司都在做轻资产，所以项目更多的是要去研究如何把返租型的物业经营得更好，经过多年的运营，目前正义坊购物中心也在不断进步，特别是淘宝街部分的租金每年都会有显著的增长。　　 

　　“昆明老街项目是一个整体，所以运营上我们同样把一期、二期、三期放在一个维度上来考虑，整个商业就是一盘棋。”沈海虹告诉记者，项目沉寂了那么多年，其实想做的亮点迟迟没有做出来，但随着二期、三期的开发，接下来的几年，将会是整个项目开始发力的时期。　 

　　企业基因决定项目成败 有钱任性做不了商业　　 

　　正是因为昆明老街这样一个特殊的项目，让沈海虹对商业的理解更加深刻。经过十年的发展，云南商业地产正发生着日新月异的变化，而这个领域已经被蜂拥而至的开发商挤成了一片红海，要找到蓝海变得越来越难。沈海虹认为，在未来的商业地产领域，企业的基因将决定项目的生死。　　 

　　“首先一家做商业的企业必须要有的基础就是稳健的财务模式，今天已经不是有人拿着20亿说要做一个购物中心，然后就可以做出来的时代。”沈海虹认为，企业不但要有钱，还要会用钱。现金流不出问题，才有资格来谈能不能做商业，钱的问题处理不好，设计多么绚丽，规划的品牌多么丰富，最终都是一场空。

昆明老街一角

　　除了稳健的财务模式外，沈海虹认为企业还要有足够的前瞻性。如今的商业日星月异，按照现有的模式去做，可能做出来就已经过时了。正义坊购物中心开业四年多以来，周边的商圈、消费者都发生了很大变化，因此项目每两年会有一次调整，一旦某一次调整没有足够的前瞻性，那么影响的就是项目未来两年的发展。这种错误无论是在项目开发之初，还是在投入运营以后，损失都很严重，所以企业对于商业发展趋势一定要有很强的把控能力。　　 

　　沈海虹告诉记者，除了上述两个核心之外，企业在开发建设、运营管理等项目落地环节的专业能力也很重要。如今并不是有钱任性就可以做商业，但是现在仍然有很多人没有醒悟过来。在未来云南商业地产的发展中，很多项目都会难以存活。只有那些资金实力足够强大，运营实力足够强大，且不断创新，能找到自己位置的项目，还有发展的机会。　 

　　然而面对很多项目会走向死亡的现实，沈海虹也表示并不是坏事，对于有实力的企业来说反而是机遇。很多项目最终会走上兼并重组的道路，由有实力的企业来接盘，目前整个云南市场上已经有很多项目在进行这样的重组。从整个行业的视角来看，需要这样的一次大洗牌，才能让商业地产重新回归理性，向着健康的方向发展。　　 

　　据了解。目前昆明老街正在申报4A级景区，项目也规划了相关的旅游路径，游客不仅可以来看深宅大院、名人故居、古建筑历史遗存，还可以感受极具昆明文化氛围的花鸟市场、翡翠市场，甚至住在昆明老街的老宅院里。用沈海虹的话说，整个项目有情景有故事，有值得游客驻足的地方，这些都是项目未来面对市场竞争的法宝。　　 

　　未来沈海虹和他的团队会不断挖掘项目中的历史文化，结合昆明的城市生活气息，打造一张属于昆明人自己的城市文化名片，也通过昆明老街给更多的人提供一个了解老昆明文化的窗口。