正义坊沈海虹:昆明老街十年磨一剑 且看沉默后的爆发

赢商网云南站 记者:李桂君   2015-06-16 10:57
核心提示:正义坊购物中心仅仅只是昆明老街项目的一期,站在一个新的历史起点上,整个昆明老街项目未来还将有怎样的发展?在过去十多年漫长的开发历程中,这个项目又有哪些背后的故事不为人知?

编者按:回顾过去的10年,从百货为王到购物中心集中涌现,云南的商业地产走过了一条辉煌的崛起之路。一路走来,无数的企业,无数的项目再这十年中披荆斩棘,也有无数的商业地产人在这十年里辛勤耕耘,成为了历史的见证者。2015年正值商业地产新旧十年交替之际,赢商网云南站将在这一历史时刻,推出“云南国商业地产十年访谈录”专题,以“云南商业地产十年”为主题,对这十年来影响了云南商业地产发展的开发商、品牌商、服务机构等领域领军人物进行访谈,梳理和回顾云南商业地产十年的行业发展脉络,分享行业发展经验,展望未来。       (赢商网云南站报道)占据昆明最繁华的三市街核心商圈,是昆明最具历史文化底蕴的建筑和街区,拉开了昆明商业地产购物中心时代的序幕……拥有这些标签的正义坊购物中心,相对于昆明其他的老牌购物中心而言,显得十分低调。然而正如一位业内人士所说,谈到云南商业地产十年的发展,如果没有正义坊购物中心的身影,并不能算完美。  

  正义坊购物中心仅仅只是昆明老街(开业时间:2014)项目的一期,站在一个新的历史起点上,整个昆明老街项目未来还将有怎样的发展?在过去十多年漫长的开发历程中,这个项目又有哪些背后的故事不为人知?针对这些问题,昆明之江置业有限公司总经理、建筑学博士沈海虹接受了赢商网独家专访,分享了整个昆明老街项目的十年发展历程。   

  签约到落地历时十余年 昆明老街开发难在哪里?   

  穿过钱王街古色古香的街道,记者在一座极具昆明老建筑特色的老宅院里见到了沈海虹。对于开发了十多年的昆明老街项目而言,外界一直有很多疑问。为什么需要这么长的开发周期?是不是企业的实力不行?面对这些质疑,我们的访谈也开门见山,直接从这些疑问谈起。   

 昆明之江置业有限公司总经理、建筑学博士沈海虹

    “昆明老街项目和其他的项目有所不同,它是一个历史街区,里面光国家级的文物保护单位就有好几个,所以我们开发的前提是要先保护。”沈海虹告诉记者,如果这个项目仅仅是一个普通的商业项目,以公司的实力并不会比其他项目做得慢。   

  而事实上,项目一期正义坊购物中心从2007年开工建设,到2009年开门营业,整个开发周期也很短。沈海虹表示,大家质疑的原因是项目早在2003年的昆交会就已经签约,却到了2007年才动工建设,但这四年里面发生的事情,却是很多人所不了解的。   

  “2003年项目签约后,第二年昆明主城四区的行政区划就进行了调整,原本属于盘龙区的昆明老街项目变成了五华区的管辖范围,很多手续又要重新对接,因此直到2005年,项目才进入动迁阶段。”沈海虹告诉记者,项目经历了很多变数,而真正让项目开发周期变长的,是整个动迁的过程。   

  由于整个动迁工作都是由开发企业自己来做,再加上要把项目内的居民都迁出去,因此遇到了很大的阻力。一方面要挨家挨户的去做工作,另一方面社会上有“企业想要把整个街区拆除重建”的误解,因此整个动迁工作推进十分缓慢,直到2007年才得以完成。   

  “2009年项目一期正义坊购物中心开业,紧接着2010年二期开始启动,但是二期还是同样遇到了动迁的问题,直到2013年和2014年,我们才陆续拿到二期的土地。”沈海虹表示,项目的一期做了四年,二期又做了四年,三期估计还得做四年,对此企业其实也很无奈。   

  据沈海虹介绍,在项目筹备之初,公司已经在全国成功开发了不少批发市场、专业市场、步行街等商业项目,并且拥有了很多土地资源储备。当时昆明老街项目对于公司而言是一个新的挑战,因为涉及到历史街区和文物的保护,整个项目的开发必须要在很多规范、条例当中来进行,其他项目拆掉两层老建筑,新建筑可以盖十层、二十层,而这个项目只能在原有的物业条件上,不断做减法,因此开发难度可想而知。在困难面前公司之所以仍然选择了坚守,就是因为相信这些老街区和古建筑的保护与开发,有它的价值存在。   

  今天,经过保护性开发后的钱王街逐渐展现在人们面前,昆明老街项目真正具备核心竞争力的部分才开始揭开它的神秘面纱,企业在历史街区保护中所做的努力也得到了社会的认可,这也让沈海虹和他的团队觉得,之前的一切都是值得的。   

  项目核心竞争力正在凸显 未来几年即将发力  

  作为一个已经挂牌的国家级历史街区项目,企业要面对的是如何处理保护与开发之间的关系,在妥善保护的同时企业也需要投资产生回报。因此,如何运营好这样一个项目,也是沈海虹和他的团队需要去攻克的另一个难题。   

  “整个昆明老街项目分为三期,其中二期和三期涉及到的历史街区我们必须要保护,能够去开发赚钱的就只有正义路临街的一期部分,也就是我们今天看到的正义坊购物中心。”沈海虹告诉记者,项目最初的规划就是通过一期购物中心的运作,建立一个盈利模式,以此支撑并不具备盈利能力的二期、三期开发,再以二期、三期的特色为项目核心,反哺一期购物中心,形成良性互动。

   

昆明老街项目

  如今,项目的一期正义坊购物中心已经投入运营,二期也已经基本呈现,仅有三期仍在开发中。沈海虹认为,整个昆明老街项目的核心,就是二期、三期的历史街区和古建筑,在以前的市场竞争中,整个项目的核心竞争力并没有体现出来,但随着这两个部分陆续呈现,昆明老街项目的精彩才刚刚开始。   

  据了解,昆明老街的二期和三期总建筑面积10万平米,包括钱王街、文明街、光华街、甬道街、文庙直街等多条传统历史文化街区,将打造成为集餐饮美食、酒店会所、老字号和工艺特色店等多业态为一体的昆明旅游休闲地。   

  目前,项目二期钱王街开业率已超过90%,以星巴克、咖啡陪你、哈达谷、品院茶道等咖啡下午茶为主的商家,将带给消费者午后的闲适与悠扬;而夏嘉伟D9文化艺术空间、VERVO电子音乐俱乐部、ALEI酒廊等夜场的入驻,则为钱王街的夜色多增了一份绚丽与激情;此外,落户钱王街老宅之中的银柜精品酒店,与梵草、资粮道等特色工艺品商家一同为外地游客带来不一样的感受。古色古香的老宅与现代商业体的融合,钱王街正渐渐成为文艺青年们聚集的地方。   

  “我们在二期和三期规划了复合业态,有老字号、博物馆、展览馆、酒吧街、文化产业、珠宝市场,这是昆明其他项目没有的。”沈海虹表示,昆明老街项目的开发过程,是老建筑遗存的活化再利用,而这些老建筑又让项目在差异化塑造方面,拥有了其他项目难以复制的先天禀赋。   

  在商业项目体量过剩的今天,未来竞争的压力在不断加大,商业地产的机会越来越难把握。沈海虹认为,对于昆明老街项目而言,通过一个历史街区,把商业、文化、旅游统筹结合起来,在云南这样一个旅游资源丰富的省份,项目能够发力的点,能够承接的空间会比常规商业多出很多,因为未来要感受老昆明的历史文化,只能在昆明老街。   

  关于项目的运营,沈海虹并不回避项目一期正义坊购物中心是一个返租物业,他认为现在包括万达在内的很多公司都在做轻资产,所以项目更多的是要去研究如何把返租型的物业经营得更好,经过多年的运营,目前正义坊购物中心也在不断进步,特别是淘宝街部分的租金每年都会有显著的增长。   

  “昆明老街项目是一个整体,所以运营上我们同样把一期、二期、三期放在一个维度上来考虑,整个商业就是一盘棋。”沈海虹告诉记者,项目沉寂了那么多年,其实想做的亮点迟迟没有做出来,但随着二期、三期的开发,接下来的几年,将会是整个项目开始发力的时期。  

  企业基因决定项目成败 有钱任性做不了商业   

  正是因为昆明老街这样一个特殊的项目,让沈海虹对商业的理解更加深刻。经过十年的发展,云南商业地产正发生着日新月异的变化,而这个领域已经被蜂拥而至的开发商挤成了一片红海,要找到蓝海变得越来越难。沈海虹认为,在未来的商业地产领域,企业的基因将决定项目的生死。   

  “首先一家做商业的企业必须要有的基础就是稳健的财务模式,今天已经不是有人拿着20亿说要做一个购物中心,然后就可以做出来的时代。”沈海虹认为,企业不但要有钱,还要会用钱。现金流不出问题,才有资格来谈能不能做商业,钱的问题处理不好,设计多么绚丽,规划的品牌多么丰富,最终都是一场空。

   

昆明老街一角

  除了稳健的财务模式外,沈海虹认为企业还要有足够的前瞻性。如今的商业日星月异,按照现有的模式去做,可能做出来就已经过时了。正义坊购物中心开业四年多以来,周边的商圈、消费者都发生了很大变化,因此项目每两年会有一次调整,一旦某一次调整没有足够的前瞻性,那么影响的就是项目未来两年的发展。这种错误无论是在项目开发之初,还是在投入运营以后,损失都很严重,所以企业对于商业发展趋势一定要有很强的把控能力。   

  沈海虹告诉记者,除了上述两个核心之外,企业在开发建设、运营管理等项目落地环节的专业能力也很重要。如今并不是有钱任性就可以做商业,但是现在仍然有很多人没有醒悟过来。在未来云南商业地产的发展中,很多项目都会难以存活。只有那些资金实力足够强大,运营实力足够强大,且不断创新,能找到自己位置的项目,还有发展的机会。  

  然而面对很多项目会走向死亡的现实,沈海虹也表示并不是坏事,对于有实力的企业来说反而是机遇。很多项目最终会走上兼并重组的道路,由有实力的企业来接盘,目前整个云南市场上已经有很多项目在进行这样的重组。从整个行业的视角来看,需要这样的一次大洗牌,才能让商业地产重新回归理性,向着健康的方向发展。   

  据了解。目前昆明老街正在申报4A级景区,项目也规划了相关的旅游路径,游客不仅可以来看深宅大院、名人故居、古建筑历史遗存,还可以感受极具昆明文化氛围的花鸟市场、翡翠市场,甚至住在昆明老街的老宅院里。用沈海虹的话说,整个项目有情景有故事,有值得游客驻足的地方,这些都是项目未来面对市场竞争的法宝。   

  未来沈海虹和他的团队会不断挖掘项目中的历史文化,结合昆明的城市生活气息,打造一张属于昆明人自己的城市文化名片,也通过昆明老街给更多的人提供一个了解老昆明文化的窗口。

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