雅居乐隐忍调整期阵痛 加快调整内部结构及去库存化

　　管理层变故一度让雅居乐面临成立22年来的最大危机，然而在主席重新出山以后，过往布局失误仍在让雅居乐隐忍着调整期的阵痛。

　　6月12日，一张印有雅居乐林语城2680元/平米起的宣传图册在南京地产圈疯传，这个位于安徽滁州却打着南京旗号的项目随即成为市场热议焦点。

　　据获悉，此前该项目高层房源均价4400元/平方米，别墅产品起售价6880元/平方米，对比之下，是次爆出的2字头起价不免“尺度”有些大。

　　而该消息也得到了项目销售人员的证实，其向观点地产新媒体透露，目前雅居乐林语城已进入到盘末阶段，并计划在月底进行新一轮加推，此次2680元/平米的起售价主要是针对高层产品。

　　实际上，自去年以来，跳价止损已成为雅居乐进入调整期的常见手法。而在今年年初香港业绩会上，主席陈卓林就强调，雅居乐今年工作的一大重点就是调结构及加快去化。

　　为此，据悉雅居乐已着手减少新开工量，并有意采取更加灵活的销售策略。不难看出，是次林语城的2字头起价也是雅居乐去库存的断臂求存之举。

　　林语城2字头起价

　　历史资料显示，2013年6月，雅居乐在安徽滁州汊河地区以2.3亿元拿下了五块商住用地，随后项该目定名为雅居乐林语城，这也标志着此前在南京城内布局的雅居乐首次杀入都市圈。

　　虽然地处安徽滁州，但由于毗邻南京，雅居乐林语城自始至终都以南京的旗号示人。在历时一年后，该项目在2014年6月迎来首次开盘。

　　彼时，林语城一次性推出600多套房源，高层房源均价4400元/平米，而别墅产品则为6880元/平米起售，首次开盘该项目即去化400多套。其后的10月份，林语城再次推出二期房源，均价与一期相仿。

　　随着项目进入到清盘阶段，雅居乐林语城有意在月底进行新一轮加推，而此次针对高层产品推出的劲爆价也是在新房源的加推预热。

　　虽说过去一年，外界对雅居乐的降价举措已经司空见惯，但2680元/平米的起价多少还是有些令人咋舌。

　　因此，有南京业内人士也就发出这样的感慨，“就算自己盖房，盖成雅居乐这样的房子，成本应该也不只2680元/平米吧？这样的价格，也算是击穿南京人的最低心理价位了。”

　　不可否认，南京远郊楼盘曾因不限购、不限贷、单价便宜的优势一度吃香，但随着限购解除，在区位上不占优势的远郊项目想要去化房源无疑要寄托在更多优惠之上。

　　南京知名业内人士尹霄飞表示，林语城2680元/平米的起价已经是很低的了。“从主城角度来讲，项目所在区域比较偏远，但比那个区域更远的六合房价都已经卖到6千多，可能目前板块热度不足，需要用低价来吸引关注度。”

　　事实上，与当前南京主城火爆成交形成鲜明对比的是，远郊在限购退出，优势渐失的都市日渐失去人气。一个值得关注的细节是，华南另一家进入南京的郊区郊区大盘开发商碧桂园也出现在了上周南京主城的土拍现场。有消息称，碧桂园的战略已经发生了转变。

　　“取消限购之后，原来这种打擦边球的区域，像碧桂园的项目基本上都是以性价比或者项目的配套来吸引人。但若对比高新区、浦口新城的项目，区域优势不明显的话，只能从项目配套上来弥补自己的短板，但是弥补能力毕竟有限，所以竞争力就在于低价。”尹霄飞进一步对此分析。

　　雅居乐调整期阵痛

　　不过，从城中豪宅雅居乐花园，到江宁九龙湖地王雅居乐藏龙御景、城南老门东顶级中式别墅雅居乐长乐渡，再到江浦地王雅居乐滨江花园，其实雅居乐在南京反而是与地王特别有缘。

　　然而，地王虽然风光，但南京深耕九年，雅居乐一路走来却也是磕磕绊绊，早前豪宅定位之误一度让其跌落市场谷底。然而从此次大幅度降价去库存的举措来看，即便是后来进入的都市圈远郊，现今看来也有布局之误。

　　不过，从去年以来雅居乐多起项目降价应该还是积极调整之举。对此，雅居乐主席陈卓林就曾明确表示，未来雅居乐将采取“短平快”的策略，加快周转速度，把开工周期缩减至12—16个月，最快在8个月之内完成，同时加快项目的去化率。

　　因此，雅居乐今年的工作中，调结构和去存货是一大要义。目前，雅居乐今年不仅在新开工面积方面大幅缩水，同时对于产品结构也在作出重新规划。

　　据观点地产新媒体了解，在今年3月25日的年度业绩会上，雅居乐方面就透露，2015年集团计划新开工面积仅为321万平方米，同比下降34%；在产品结构方面，刚需产品占75%，旅游产品15%，而高端产品仅占10%。

　　不过，改革之中难免会有痛楚，雅居乐当前的销售业绩就受到影响。观点地产新媒体了解到，今年前五月雅居乐合同销售金额已下跌8.0%至152亿元，仅完成相当于2015年销售目标450亿元的33.7%。

　　而最新数据亦显示，雅居乐1至5月的均价已经同比下跌14.5%至9027元/平方米。

　　不过，招银国际分析师就直言，虽然雅居乐灵活的销售策略带来的数据下滑外，但“雅居乐愿意以价换量。”

　　目前，对于雅居乐的调整，投资银行美银美林在早前的一份报告中就认为，由于雅居乐过去产品定位及地点扩张策略错误，其未来一至两年的合约销售及盈利表现难有惊喜，但其拟透过减少34%新开工及23%建筑面积来改善资产负债。

　　而中银国际分析师田世欣则强调，雅居乐规划新开工项目同比减少34%可见其在面临战略抉择时依然较为被动，未来去库存的工作任重而道远。

　　“在去库存背景下，雅居乐毛利润率将面临进一步下滑压力。我们预计2015年其毛利润率将从2014年的32.4%继续下降至29.8%。受此影响，2015年预期雅居乐核心净利润还会继续下滑5%。”

　　事实上，除了产品结构的调整，有市场分析人士就告诉观点地产新媒体，雅居乐当前还计划清理更多表现欠佳的出租物业和酒店(这部分资产净值约占总资产的13%)，同时为了优化土地储备，部分盈利及周转率较低的土地也已经置于出售行列。

　　据统计，截至3月份，雅居乐三线城市的土储占比高达67.5%，而一二线城市的占比仅为32.1%。在三四线高库存压力巨大的情势下，雅居乐的调整之路尚在继续。