高端对话：创新变革融合 西北商业地产运营破局之道

　　2015第三届中国(西安)赢商网商业推动地产论坛西北峰会暨赢商网招商大会于2015年6月17日在西安隆重举办。大会进行了精彩的“高端对话”环节，一起探析未来西北商业地产的发展机遇，共执商业地产牛耳！对话的主题为“创新·变革·融合 西北商业地产运营模式破局之道”。

　　赢商（集团）控股有限公司总裁吴传鲲，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰，陕西文化产业(韩城）投资有限公司总经理李永强，赛格集团董事长刘耀文，西安国美总经理党小兵，第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华，西安金辉商业总经理郑孟哲参与了此次高端对话。    

　　吴传鲲：到了我们的对话环节，因为在座有的朋友我认识，有的朋友我不是很熟悉，台上有我们的经理人的组织机构，负责人陈总，也有做文化的，也有开发商，也有服务机构，我看了一下我们团队给我的问题，第一个比较宏大的问题，就是经济新常态下，我们商业地产也属于精细化、变革的创新期，创新是互联网时代，所有的行业必须谈的一个词，房企深度转型和调整，该怎么走呢？第一个问题应该抛给从北京来的陈总。

赢商（集团）控股有限公司总裁 吴传鲲     

      陈云峰：特别高兴能参加赢商网的年度会议，赢商网办的会议，都是在中国商业地产界最顶级的论坛，我看到大家认真在听嘉宾好的观点，我也非常感动，我每次参加会议也是学习，今天听了宽窄巷子的介绍，包括台湾、文旅方面的介绍，对我的工作也有很大的启发，在此首先表示感谢！

　　今天说这个题目非常大，就是中国经济进入新常态，什么是新常态？我们看了一下美国的经济，包括整个欧洲的经济，现在的经济都在上涨，经济增速都在上扬，只有中国GDP的增速在下降，稳定在7，今年说是7.3%，经济增速在下降，我们的产业在转型，我们的互联网在渗透到每个行业，我们的消费者群迅速的在转向以80后、90后为主的消费群体，这是摆在商业地产人面前的新常态。

中国房地产经理人联盟秘书长 陈云峰

     围绕这个新常态，说到房地产行业的创新，我觉得创新年年讲，但是今年讲又不同，我们可以说一说，我们万万没想到的万万合作，现在万达在转型，在转向轻资产，万达可能一年要接一千座购物中心的运营，输出团队，现在这些人要出来做轻资产，我觉得这个就是创新，还有一个企业，上个月在上海连续开了两次新闻发布会，就是大家熟悉的红星美凯龙，现在它开会的主要意思，不是让大家想到建材，是推出红星商业，提出第三空间的概念，把餐饮的比例继续加大，提出要轻资产走出去，在北京做的第一个红星商业，就是租来的，不是买的，也不是自己建的，这个就是创新。

　　以2015年万达和万科，都可以进行合作，万达把住宅抛给万科，万科把商业甩给万达，产业进一步明确分工，这就是一个创新，另外一点，万达开始商业众筹的，万达开始向资本伸手，这是创新，万达和红星都提出轻资产，力度非常大，这个就是创新，另外就是主持人提到的细节，就是精细化，我觉得到现在为止，我只见到万达有成熟的经营管理手册，而且在书店卖，能够把一个商业、购物中心、综合体，从什么时候设计开工，在拿地之前把账算好，拿地之后什么时候开工，开完工以后180天以后，就可以开业，什么时候印名片，在管理手册上都有明确的介绍，这个就是精细化。什么是创新？万达、万科都创新了，我们在后面认真的学习，深刻的领会，多参加赢商网的活动，这就是创新。

　　吴传鲲：谢谢陈总！第二个问题，就是很多人提到了，前面几个演讲嘉宾都提到了互联网+，互联网+，从事购物中心、商业街也好，都会想到O2O，西北商业地产的O2O模式的创新，它的方向在哪里？或者说是我们能不能把我们的互联网+等同于购物中心做O2O呢？这个问题请胡总回应一下。

　　胡裕华：首先感谢赢商网给我们这个机会，参加这个活动，我们公司马上会派到西安来，关于互联网冲击这个话题，我们都专门的探讨过，通常我们从两个方向去说。

　　第一个方向就是很多商家做的，过往可能是购物的概念，现在转为体验的概念，很多人说电商冲击，其实商业有一个作用，它是一个社交、娱乐、休闲的平台，这些点是电商不能去替代的。

第一太平戴维斯华西区董事长 胡裕华

      我们很多人，包括在座的也有通过电商购物的经验，但是一些比较一般的产品，可能通过电商去买，但是如果真正买奢侈品，买很贵的东西，很重要的东西，希望不通过电商买，希望可以看得见、摸得着，商场还是有它存在的意义，不可能有一天电商完完全全的替代了商场，我们周末要带孩子去玩，要带男朋友、女朋友一起去玩，商场必须有，这个是商场不可能被电商替代的地方，我们可以在商场上多挖掘一下，使大家到商场有一个更好的体验。

　　对话环节之前，有很多讲者讲到体验的问题，宽窄巷子的这种形式，中间有一些点我们都可以挖掘，它不单是购物的概念，有体验的概念，有活动的概念，有互动的概念，这些都是商场要加强体验的功能，这是我给商家的一个建议。

　　 第二个建议，与其对抗电商、打击电商，其实我们可以跟电商去融合，这也是我一直持有的观点，我认为我们与其对抗电商，不如跟他们去合作，既然作为一个商场，我认为商场是一个交流、社交、休闲娱乐的平台，本身商场就是一个聚人气的平台，电商最值钱、最需要的资源是什么？就是客户资源，网络能有多少人注册它的会员，就是它最大的资源，商场也可以起到这个作用，一个好的商场，一天进出的人流有几万人次，我利用这个人气，实际上是不是可以做一些，靠收传统租金的模式是不是可以变一下，可以增加一些其他赚钱的途径，真正做到O2O的功能，现在虽然没有很多商场可以做得到，我觉得这必将是未来的一个方向。

　　吴传鲲：有两个观点，第一个就是电商不可能替代商场，第二点，未来的购物中心，收入来源远远不止是租金，只要你有足够的人流量，只要有流量，可以做很多其他的生意，可以在购物中心里面卖保险、卖汽车，租金只是其中的一部分，现在请在座的两位开发商，一个是刘总，还有郑总，回应一下这个话题。

　　刘耀文：今天非常高兴、非常荣幸参加赢商网的活动，我们经常在赢商网上学习，赢商网给中国商业地产行业提供了很多的资讯，我在这里非常感谢！

　　今天的主题是创新、变革和融合，我讲一讲我们小寨赛格的一些体会，去过小寨赛格的朋友们举个手，谢谢大家！非常感谢！

　　我们赛格的核心理念是以消费者为核心，创新，顾客至上的理念，今天会议有三个词，就是创新、变革、融合，随着互联网的发展，每个企业在这个时代都必须创新，对企业内部的变革，举一个简单的例子来讲，企业内部的变革如果跟不上外部环境的变革，企业就是早死和等死，随着社会的变化，消费者在变，市场也在变，企业内部的变革如果再不加快速度，就会给企业带来非常大的危机。

赛格集团董事长 刘耀文

       第三个就是融合，未来实体店、传统商业会面临巨大的危机，这个是不争的事实，这个时代你不能跟互联网融合，不能跟现代的科技融合是比较危险的，在小寨赛格，前一段时间来了一个航空专家，他到小寨赛格提出了一个问题，这个商场一定是搞科技的人搞的，他为什么这么说呢？他发现小寨赛格有亚洲最长的扶梯，西安不是一线城市，我们有空中停车场，这个在国内一线城市都比较少见，能够让消费者有这样的体验，必须有科技的支持。

　　讲到互联网，小寨赛格互联网、O2O搞的怎么样，上大众点评大家就知道，大众点评排在前10位的，大部分是小寨赛格的商户，今天的主题真的非常好，创新、变革、融合，再次感谢赢商网！谢谢！

　　郑孟哲：我来自台湾，到了国内了解资讯，我觉得蛮难的，有了赢商网这个平台，让我了解了国内思考的逻辑、思考的方向、交流的程度，感谢赢商网能有这个方向，可以让我们在这个地方交流。

　　回到今天说的创新，以前都是粗放式的管理，今天招商怎么样，开了多少平方米，要增加个体验，慢慢把粗放型的转为精细化的，从消费者的角度考虑。

　　第二个，我以前在万达，后来转到传统的地产商，从地产商要做商业地产的时候，有两个心态要冲破，商业地产是持之以恒的微利，慢慢经营，还要有体验，又要主题，又要科技化，随着这一、两年经济慢慢平稳，这两年地产方面没有暴利可言了，就是从销售变成自持，就是要增值。

西安金辉商业总经理 郑孟哲

      说到O2O，王总讲的非常好，大家看看网上有什么优惠，然后在网上定个单，很多百货公司跟一些快时尚的品牌合作，快时尚品牌开这么多，也是有压力的，科技化和商场的结合是非常重要的。

　　吴传鲲：谢谢郑总，归根结底就是科技怎么样跟购物中心结合，互联网技术怎么样跟购物中心结合，我在这里表达对台湾同行的尊敬，台湾我们也去过，在厦门也搞过台湾文创产业为主的论坛，我个人认为，在亚太地区，台湾的文创行业是非常领先的，这是第一。

　　第二台湾同行对细节的执着和执行力也都是非常值得我们学习的，再次感谢郑总！

　　刚才讲到互联网+对商业地产模式创新的影响和方向，我们更想听听从零售商这个角度的一些想法，在场的有国美的党总，陈云峰总原来也是国美的，先请党总从零售行业的角度回应一下这个问题。

　　党小兵：非常荣幸参加赢商网的活动，这已经是我第二次参加赢商网的活动，我刚才听了这么多嘉宾的演讲，我想从我自己的角度理解一下中国商业地产，包括西安的商业地产怎么做。

　　说商业地产，我觉得首先必须是商业的人做这个地产，陈总、郑总，以前从事商业，现在转型做地产，他们会很有发言权，咱们中国的商业地产，更多的是地产在做商业，以前叫互联网+，反过来讲，应该是商业+地产，商业应该放在前面。

　　现在讲互联网的影响，其实我大概插一句，严格意义上讲，西安国美的实体店，单店还在增长，如果说到互联网的影响，我很自豪的说，我们单店还在增长，西安国美的店一直在增长，为什么说互联网的影响有限呢？因为它是一个工具，最终你要参与到里面去，因为我们采购的价格，零售价格和采购价格是没有关系的，只跟消费者有关，我们做地产的时候，往往是买了这块地，价格很高，所以就规划的很满，到时候规划好了之后，可能入口都不多，为了增加容积率，上面盖了房地产，又盖的是住宅，然后底下的商业结构非常差，都希望把它做全了。

　　西安国美总经理 党小兵

       其实这个完全不是商业的操作，最终的时候，一些代价公司给我们做招商引荐的时候，在西安的商业地产方面，我们现在大的商业地产太多了，有几个就可以了，我们做的东西反而是小而美的商业。

　　 1996年的时候，我在广东，广东在开好又多的时候，开业的时候我去了，领导讲话的时候，他们很忌讳不愿意开这个，害怕开出来以后，对广东的店造成影响，但是实际开了以后没有影响，小而美，就是要利用好旁边的商业做补充，不能把自己做的大而全，我个人觉得不长草的地方树也长不起来，如果这一块地，可以住宅卖很好的价格，可以把商业缩的小一点，让专业的商业公司规划，给出一个停车、动线很好的位置，让它去做，一些商业让旁边的项目补充。

　　现在盖类似于批发市场一样的东西，已经没有市场了，因为有网络了，大家已经精准定位，4到10万平米的商业，我认为是非常有前瞻性的商业，很大综合体的东西，可能跟当地的公园配套，开在交通便利的地方，可能会有前景，这是我自己的一个感觉、理解。

　　吴传鲲：谢谢党总，第一个感觉，国美都不怕电商冲击，开发商就更不用怕了，第二个，党总刚才讲了，做商业出身的，做商业地产有可能做成，做地产出身的，做商业地产很难搞成，第三个，就是不一定要大而全，小而美可能更好，商业地产是一个生态的体系，不要妄想把什么都做全了，一定是很多不同产品类型的东西在里面，才可以共同发展。

　　陈云峰：我做一个简短的补充，因为我昨天从北京过来，明天才可以走，必须说几个观点，O2O就是线上和线下的互动，是咱们现在的商业地产必须要做的，O2O实际上，我觉得在咱们的购物中心里面，本来网络就是连接一切，我们的O2O是连接什么呢？连接开发商、连接品牌、连接品牌的经营者、连接消费者，我觉得O2O在商场里面，非常有价值，我也知道赢盛中国也在做这个事，包括前两天我看到，百度也做这个事情，现在拿手机，连排队带找停车位，包括在购物中心进行定位，找任何一个品牌，这些都已经应用上线了，这些已经在我们身边出现了，我觉得非常人性化，一切的商业是以人为根本，能够把这几者，把顾客跟品牌、跟开发商连接起来，一定非常有生命力，第一点就是必须要上。

　　第二点，我们都是干企业的，每个企业、每个商场，必须有O2O专业的人员和队伍，在北京大悦城搞的最好，大悦城这个部门也是最强的，对人流量的统计，包括对任何一个消费习惯的捕捉，他们都可以做到。

　　 第三点，咱们应该从线下往线上做，我同意国美党总提出的观点，我们做商业地产是两类人，一类是从商业往地产做，一类是从地产往商业地产做，我在国美的时候，国美两任总经理都来参加今天的会，他们无一例外现在都成立了运营公司，做商业地产，应该让大数据成为我们经营的实用工具。

　　 第四点，O2O解决什么问题呢？网上的支付、网络的停车、找车，有的时候我都不带零钱，出门的时候交停车场的停车费，现在用微信都可以解决，包括利用O2O的打折，来吸引顾客，这些都是方向，所以综合起来，O2O模式，线上和线下的融合，就结合现在移动互联时代，就可以形成口碑，可以在朋友圈传播，我们的每个顾客都是媒体，我们要把我们的客户形成社群加以管理，这才是O2O的本质，今天选题非常好，希望再借助赢商网的平台，和大家分享。

　　吴传鲲：我觉得很多时候，购物中心应该想一想，怎么样利用O2O，刚才陈总讲的技术应用，这未来是标配，无论你现在觉得用不用得上，将来肯定是要用的，更要考虑你的购物中心，你的模式有没有可能跟微信结合，有没有可能跟淘宝、阿里巴巴结合，有没有可能跟京东、大众点评结合，这些平台有非常庞大的流量，你跟它结合，这些流量能不能进入你的购物中心，思考这些问题，从模式上思考更有意义一些。

　　 接下来这个问题专门留给李总，刘总从宏观层面讲了文创文旅产业，文化和商业究竟要怎么样融合，尤其是在西安这个地方，我们请李总回应一下这个话题。

　　李永强：很高兴参加赢商网这样一个高端的论坛，刚才几位老总从商业模式，包括现代工具等等，谈的都比较专业，我们是做陕西文化产业的，陕西文化产业集团公司是目前中国最大的专门致力于文化产业开发的，一个省级的国有文化产业开发公司，成立于2009年，现在陕西省文化韩城公司是陕文投集团的控股子公司，陕西是一个文化资源大省，但是文化产业在全国排十几，在改革开放初期，陕西省旅游是在前5名，但是几十年过后，陕西这样一个文化旅游资源大省，在全国旅游产业上已经退居近十几位，为什么呢？陕西文化资源大省，文化和商业的结合，这个将来会是我们文化走向世界、走向全国的一个最主要的结合点。

陕西文化产业(韩城）投资有限公司总经理 李永强

      大家都知道在中国目前，对古镇游上，大家知道多的，一个是丽江，一个是平遥古城，一个是四川的阆中，在陕西也有和其他几个古城一样的，就是陕西韩城，是全国六大古城保护最好之一，因为文化和商业结合的欠缺，使它远远落后于以上三大古城，在旅游开发上的价值。

　　我们今天谈文化和旅游的结合，在中国有一个古人，实际上在2000多年前，有一个叫司马迁的老先生，写过一篇文章，在2000多年前，他已经把商业和文化结合起来了，实际上陕西的商人并不比南方的商人差，当然我不能说，南方的商人在文化上就不行，我认为陕西一定是个文化大省，一定也会成为一个文化的强省，商业如何和文化结合？我认为有两点，一个就是资本的投入，文化一定是一个大投入、慢产出的产业，但是一定是一个朝阳产业。

　　第二个一定要结合好，一定引领竞争，只有有序的竞争，才能把文化和商业结合的更完美，大家知道商业实际上就是交换，实际上就是一种行为，文化是什么？我的理解文化是指，只要能带给人类爱和善良的一切东西，都可以跟文化结合起来，我们从事的一切商业，除了我们要获得应得的利润，我们付出的就是爱和善良，所以文化和商业的结合，除了经济，最好的结点就是在人类、在人们能够不断的传达爱与善良，谢谢大家！

　　吴传鲲：谢谢李总，李总很有激情，我们期待陕西尽快从文化资源的大省，转变为文化产业的大省。最后一个问题，希望在座的每一位嘉宾，用一句话的语言来描述出来，你们认为西安的购物中心或者西安的商业，你期望的是什么样的？

　　李永强：我希望在西安的商业里面，能够发现像西安兵马俑一样的奇迹。

　　陈云峰：我也希望咱们西安的商业，能够把文化品味、能够把体验式，能够把主题这三个方向做得更好。

　　刘耀文：西安未来要打造国际化的大都市，我相信西安的商业一定会走向国际化，谢谢大家！

　　胡裕华：我希望西安的商业可以有更多的模式，引入更多的品牌，有更多的创新，以符合刚才讲的国际化大都市的愿景。

　　党小兵：一个城市就是一个大的综合体，所以我觉得西安的商业要做成一个，把自己的每个单店做成社区商业和体验店的结合。

　　郑孟哲：希望西安的商业就是世界的今天就在这里，做自己的特色和文化，引领自己商业街区。

　　吴传鲲：再次感谢台上的每一位嘉宾，谢谢大家！