嘉宾观点：永兴坊从消费者的切实需求进行商业地产再开发

　　2015第三届中国(西安)赢商网商业推动地产论坛西北峰会暨赢商网招商大会于2015年6月17日在西安隆重举办。该峰会是由中国商业地产第一门户——赢商网，联合中国最权威的商业地产研究机构21世纪中国商业地产研究院等发起主办的中国最高规格，最具影响力的商业地产年度盛会。此次大会以“创新、变革、文化融合”为主题，云集了国内最具代表性的数十位商业地产界、零售业界的风云人物进行深度交流，共同论道，凝聚了中国体验式商业地产界模范人物、行业代表及主流媒体的智慧，对当下西安、陕西暨西北商业地产发展形式的判断、创新发展方向，形成精典智慧。西安塞纳河集团副总裁张文强先生就西安本土特色的永兴坊项目分享了运营管理经验。以下是演讲实录:　

　　各位嘉宾，大家好！时间已经快到吃下午饭的时候，这个时候讲和陕西美食有关的话题，对我是一个考验，我和我的团队用了7个月的时间，在小东门，在明城墙下，在大家俗称的鬼市，在一个不适合做餐饮的地区，我们用1万平米的建筑，用开业当天2万人到3万人的人潮，聚集了3个月，并且延续到现在，某种意义上，它是2014年、2015年传统美食商业文化改革的一个范本，成为了美食的地标，我到现在也不认为自己是做商业地产，我们有很多概念有可能跟商业地产融合的。

　　 今天我们把做永兴坊这样一个发展的历程，以及我们取得的经验，跟各位领导、各位同行做一个分享。

　　首先很多去过永兴坊的人，都有这样一个问题问我，你们怎么想在这个地方建永兴坊？永兴坊是建委做棚户区改造的时候建的一个建筑，我们把这个项目做下来以后，我们当初做这个项目的时候，花了将近4个月的时间，对这个项目做了非常深刻的了解，它是一个仿古项目，又在城墙下面，政府对这方面的建筑有非常多的限制，后来商务体系给了我们很多建议，所有的商业行为是为消费者服务的，消费者是谁？是人，人最基本的目的是什么？就是吃。

　　我们说了旅游的几大要素，一个是吃，一个是玩，如果吃的开心，玩的开心，而且很方便，就具备了成功条件，我们依照这样的条件做永兴坊的定义，如果把永兴坊发展成一个小吃城、美食城，永兴坊是没有前途的，我们给它注入了文化的因子，在经营过程中，在省商务厅领导的指导下，我们参考了成都的宽窄巷子，还有全国各地美食的地方，最终根据15亩地的建筑，我们给它定位，我们想做的是城市的客厅、文化的名片、魅力的勋章、美食的地标，现在运营过程中可能做到两点或者三点，我们希望做得更好。

　　永兴坊和西安以前所有的美食街区不一样，去过永兴坊的人知道，整个陕西省分陕南、陕北、关中，严格分了5个地块，还有东府和西府，最后定义永兴坊把它定位为老陕美食的坐标。

　　第二点，老陕做美食的特别多，我们凭什么脱颖而出呢？我们在文化钻研和市场调查中发现，中国人吃非常有讲究，吃的最高级的是非物质文化遗产，非物质文化遗产表现在美食上面，就是非物质文化遗产的美食项目和美食传承人，我们在永兴坊就是展示最典型的老陕的生活，永兴坊开始做顶层设计的时候，把下面要做的县域经济的文化放进去了。

　　很多人问永兴坊到底是做什么？是什么？永兴坊带来了什么？

　　第一个永兴坊是什么，我们做永兴坊最早的初衷，政府已经建的仿明清的仿古建筑，最早想做一个会所，我们发现会所的市场有限的，我们想做A、B、C、D若干的商业选择，它毕竟只有15亩，也在城墙下，最终外地的朋友提醒我们，陕西是美食之省，但是很多人只能带朋友到回访吃一碗羊肉泡，陕西并不是一碗羊肉泡就可以代表它丰富的饮食文化，也不能代表它几千年的文明，我们想把三大区域的传统文化展示出来，传统文化靠什么落地呢？靠吃，吃就是最好的载体，现在来吃、古代人来吃，这就是活生生的文化，避免了别的商业开发中大打文化牌，但是到了饭点，只能去麦当劳，跟看的东西完全没有关系，永兴坊避免了这一点。

　　我们按照这样的目的，我们把永兴坊的概念重新做了界定，我们把永兴坊分成三大区域，就是陕南、陕北、关中，三个区域代表了三个不同地方的姿态，我们遍访关中、陕北、陕南三大板块、全省11个地市、107个区县，在150个日夜，我们做到了很多的工作，建成了永兴坊，并且在2014年的12月30日正式开业，开业当天预计人流量是1.5万，永兴坊达到了当初做商业开发的一个初步的规定和想法。

　　我们永兴坊的商业模式是这样一个概念，整个永兴坊15亩地，有52个商户入住，打造了三个截然不同的商业文化和概念街区，形成了核心接待区和餐饮区辉映的架构。我们目前做的永兴坊应该是1.0版本到2.0版本，1.0的版本是打造品牌，现在所有跟餐饮相关的人，或许都知道有永兴坊这样一个品牌，2.0版本是连锁经营，整个陕西107个区县，一半的区县都派代表到永兴坊考察过，他们都有文化街区、旅游街区进行合作或者输出，这种街区适合做连锁经营，这是2.0版本，3.0版本，很多街区不能接是因为开始是为了做街区而做街区，不是站在经营者的角度，我们希望3.0街区可以做到直接参与土地的运营和开发，做定制性的街区。

　　第二个问题，永兴坊是什么？这个我们做商业开发的当初，这个概念是逐渐丰富的，我们创新引领消费方式的时尚地标，特定精神文化内涵的历史年份，充分释放魅力元素的城市客厅。

　　永兴坊做什么？我们的定义是，我们要做一个城市文化的美食商业创意文化的运营商，很多人说我是做小吃城的，我不是做小吃城的，我甚至不是做餐饮的，在永兴坊出来以后，最起码有10个以上规模远超永兴坊的特色街区，到底永兴坊能走多远，它们能走多远，大家都值得拭目以待。

　　永兴坊是一开始就按照自己要设定好的运营模式，进行策划设计，并且按照这个模式进行招商、布局、装修，并且按照这个模式动用了自己的媒体资源，以及互联网+的种种资源，在一天之内引爆，12月28日，做了两天试营业，觉得内部的流程是没有问题的，包括整个人员的安保体系，整个食品安全体系都没有问题，开业当天永兴坊爆棚。我们给安康的汉阴县举办了7天的汉阴美食文化节，带动了整个安康10个县都要过来做这个活动。

　　永兴坊开始更多的借鉴了别的街区的经验，比如说永兴坊统一商户的管理、统一的中央空调，统一的全区的免费的WIFI，永兴坊有一些是别的地方没有的，我们有一个农业公司是给韩国三星公司供菜的，永兴坊所有商户的主菜，当天是从秦岭山运过来的，当天商户的出品是必须留样送到地下室保留48个小时，如果食品出了问题，我可以追诉，所有商户是不用洗碗的，用封闭的电瓶车把碗收回来，洗干净以后再运上来，包括消毒一系列问题都可以解决，这些问题极大的解决了，我们在所有的所谓的农家乐、特色街区吃饭的问题，就是味道很好，碗筷干净吗？味道很好，蔬菜干净吗？这些在永兴坊都不是问题。我们有可能不是目前以餐饮为特点的，或者以餐饮为核心的街区里面，规模最大、盈利最好的，但是我是食材、卫生最安全的。

　　永兴坊搭建的过程中，永兴坊是以陕西的特色美食，107个县区都有自己的特色，我们只有52个店铺，我们开办了电子商务的网上商城，我们有一个网下的体验店，只收陕西各地符合QS认证的产品，质量好可以放到网上卖，可以更大的带动县域经济的发展。

　　永兴坊从开业到现在，我们有一个概念性的问题，在每一次的经营会议中，我们一直没有放弃，永兴坊现在已经开业了，也火了，我们也想更多的赚钱，也有很多的经营体跟我们合作，公司有一个概念没有放弃，永兴坊可以火是因为什么？最后我们一样一样做减法，得出来一个结论，永兴坊可以很火，因为我们的定位词很关键，我们都围绕非物质文化遗产，美食只是一部分，还有手工艺作品，还有很多文化展演，在永兴坊以后很多活动中，我们都把非物质文化遗产美食街区和非物质文化特色区域作为宣传。

　　永兴坊的主体建筑我们没有办法做大的延伸，正如上面专家所说的，我们在永兴坊的招商、装饰、装修，在动线设计方面，所有的主题都要跟永兴坊统一的，每个商户来说，必须要符合他所代表的县域经济的特点，陕南和陕北是截然不同的，还有自己商户已有的特点。

　　第三个，永兴坊今后要做什么？我们要做的是文化和商业的整合运作，以城市为发展的切入点，最终我们要做一个有特点的小类的城市运营商。

　　永兴坊当时定义为城市的客厅，因为它在城墙下，有西安背后这么多年的历史文化，这个客厅显得比较有特点，我们把陕西的历史、发展、未来、文化，取其精华放在这个地方，为老陕提供感情释放地，为老陕搭建生活休憩地，永兴坊通过现在所能够达到当初设计的东西，慢慢都在实现，永兴坊有可能给西安做出了一些贡献，但是我们觉得有一些地方是不足的，永兴坊有可能会开二期，有可能会在北京选址，准备做具有陕西特色美食的输出，希望在永兴坊的二期，或者在其他管理模式中、场景中，可以得到大家积极的意见和宝贵的意见。