平安不动产梁联昌：玩转商业零售界30年的地产顽童

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。

　　本期嘉宾是平安不动产商管部董事总经理梁联昌，拥有近三十年商业零售经验，对于行业的发展有着独到的见解。作为一个半路出家的地产商，平安不动产将如何玩转“慢热”的商业地产？且听梁联昌来慢慢解答。

　　“商业地产最让人着迷的地方是它所带来的巨大的成就感。从一个项目前期的规划到最终的落地运营，其中凝聚着多方的智慧和汗水。在这个过程中也许会面临许多困境和意想不到的阻碍，作为总指挥我需要带领团队攻克一个又一个难题，最终令项目完美亮相并屹立于市场。这整个过程艰辛但是值得。”

　　-----平安不动产商场管理部董事总经理梁联昌

　　（赢商网报道）2008年，当中国保险行业还在一门心思打拼江山时，平安集团已悄然成立平安不动产，为进军地产界做好了准备。近几年，当地产成为众多保险公司眼中的香饽饽时，平安却早已占据好了码头，以平安信托和平安不动产两条航线有向房地产进发。

　　短短几年时间，平安不动产和平安信托在全国投资不动产、介入房地产开发，俨然成为中国房地产界的“隐形大佬”，业务覆盖住宅、酒店、公寓、写字楼、商场、产业物流地产等。据此前的媒体报道，平安集团每年在不动产上的投资接近200亿元。如今平安不动产资产规模已达到500亿元，而到2020年之前可能会突破2000亿元。

　　每年200亿怎么花？对于平安不动产而言，不外乎“并购+自主开发+入股投资”。目前平安不动产已经在沈阳、北京、成都、重庆、苏州等地均有收购写字楼物业，更名“平安财富中心”，同时在伦敦等地也购买了不动产。除了在武汉、杭州、上海等地自主开发企业天地、PAFC金融中心，平安不动产也与其他房企合作拿地、入股一些项目，如成都的晶融汇等。

　　2014年，平安不动产正式成立商场管理部，开始把各大收购的商业物业进行专业化的团队管理。城市广场·深圳，成为纳入平安不动产商场管理部的第一个项目。

　　首个商业地产项目即将蝶变重生

　　作为平安集团的第一个商业地产项目，城市广场·深圳项目可谓命途多变。2007年，平安信托斥资20亿元收购原中信城市广场（深圳首个大型购物中心，为当时深圳创造了多个商业历史）。2011年更名为新城市广场，2012年由于主力店西武百货撤出，加上深圳整个商业重心往西移，新城市广场运营处于极严峻的局面，并未及时调整业态组合和引进租户。再且，2013年商场再度更名为“T1新城市广场”，商场仍然未能走出困局。

　　2014年，平安不动产正式成立商场管理部，新城市广场从平安信托转交到了平安不动产，并正式更名为“城市广场·深圳”。本年6月初，城市广场·深圳开放全新形象的展厅，整体改造工程初见成果，犹为关键的是外立面及整体定位的升级。

　　相较于此前，商场整体颜色已换成年轻人最喜欢的高雅“玫瑰金”（RoseGold）作为外立面的主色，从视觉上淡化老商场在动线设计上的硬伤，营造时尚年轻化的视觉效果。首层也采用了全新通透的玻璃化外墙，将1-3层全面打通，未来将计划引进精品三层旗舰店，深圳首条时尚大道将再次轰动全城。为4层量身打造的星光走廊-漂阳台，将吸引更多时尚休闲餐饮。同时将深圳人熟悉的巨大LED屏移至附楼，换成了更高清的液晶显示屏。

　　赢商网了解到，城市广场·深圳新签约的商户将在今年陆续进驻开业。3楼引进美国著名的儿童游乐及亲子教育品牌，首层也与某快时尚品牌达成旗舰店合作意向，预估在今年底前将实现90%的出租率。

　　平安不动产商场管理部董事总经理梁联昌告诉赢商网，“外界对于城市广场·深圳有很多负面猜测，但我们有自己一套独特的经营理念”。

　　这位继承了港资地产商“匠心精神”的操盘手，2014年元旦获邀加入平安不动产，是商场管理部的灵魂人物。对于城市广场·深圳的未来，他选择“慢工出细活,不逞一时之勇”、这种洞察远见而不跟风的作风正是现今中国商业地产非常需要的精神和能力。

　　在梁联昌及其团队主导的城市广场·深圳的改造过程中，还有两个部分占据着重要的地位，其一在于商场内部员工的服务升级培训，其二搭建平安独有的商业地产系统。根据初步的规划设想，以城市广场·深圳作为试点，他将搭建一个前所未有的巨大客户资源平台，将平安的核心客户资源包括保险、支付平台、银行、万里通等超过1.36亿的客户群打通，与商家有效互动推广，为商家创造一个独一无二的商机。这或将是未来平安集团旗下商场的一大特色优势。

　　城市广场·深圳是平安不动产在商业领域的第一站，这一站也至关重要。

　　平安商业地产发展策略：三大产品线并驾齐驱

　　事实上，从初涉商业地产到成立商管部，平安不动产在商业地产方面探索已初显雏形。在商业地产方面平安已形成三条产品线：主打高端的“PAFC”金融中心系列;中端时尚型的“CityMall”系列;生活配套型社区购物中心（养老地产，旅游地产系列）就是“CityPlus”系列。

　　目前平安不动产商管旗下的9个项目，“CityMall”系列中有城市广场·深圳;“CityPlus”系列中有在西双版纳、乌镇、桐乡，三个养老/旅游地产项目的商业配套。

　　作为平安不动产旗下最高端的商业产品：“PAFC平安金融中心系列”目前已经在杭州、深圳落地，而国际金融城·广州也将在2018年面世。深圳平安金融中心作为平安集团的总部大厦，主体楼高600米，高端商业面积近7万㎡，预计将于2016年亮相，而杭州项目仍在建设中。作为平安集团标杆性项目，PAFC世界级的高楼，PAFC的购物中心的定位也与一般的商业体有所区别。

　　平安不动产商业掌舵人梁联昌：何许人也？

　　作为一个半路出家的地产商，平安不动产又该如何玩转“慢热”的商业地产？这个问题需要留给平安不动产商场管理部的掌舵人梁联昌来慢慢解答。

　　这位地产圈资深的操盘手，拥有30余年的商业零售经验，历任仲量联行(香港)、梁振英测量行上海商业部、万顺昌资产管理董事等领导要职。经过他盘活的项目包括广州丽柏广场、上海香港广场、梅陇镇广场。他亦收购改造静安门大厦、大连先施大厦等多个项目，对于商业地产的策划、运营与未来发展趋势，有着其独到见解。

　　在梁联昌看来，中国的商业地产经过爆发式增长的十年，留下了四个显著的变化。1、国际品牌纷纷进入中国市场独立发展；2、本土零售商开始创新谋变；3、商业模式发生翻天覆地变化：百货与城市综合体、社区商场、独栋式街区商业、城市专业卖场等多种类型竞相共存；4、人们的消费习惯和观念巨变，理性消费、个性消费、品质消费成为主流。

　　在这样的时代，商业地产正面临着“囚徒”和“围墙”困境。

　　梁联昌表示发展商业地产一定要具有超前意识及实战经验，思维要创新、突破，跳出现有的条条框框，大胆尝试，永远走在潮流的前端。在市场瞬息万变之下，永远要跟时间赛跑。

　　因此，梁联昌认为，任何团队都需要时刻加入新鲜血液和新鲜的想法，不能一成不变,要时刻革新，要勇于带来颠覆性及创新的东西。这也是其上任之初，对原深圳平安商用置业团队进行大换血的缘故之一。目前平安的商管团队成员有瑞安、新鸿基等港资背景的，也有花样年、星河及万科等本土商业地产精英。

　　对于未来十年中国商业地产的发展，梁联昌预示有三个新的趋势。

　　其一，“随心所购”，好像巴黎的香榭丽舍大道、香港的弥敦道等类似的街铺组合。商户组合看起来是随意放置的，你可以随心走到哪里买到哪里。在这种街铺，将不同产业放在一起并不规则出现。比如说在购物中心内，可能也可以根据某一个主题，用独特的装修风格，随心呈现关于这一主题的不同类型的品牌等，敞开式经营。

　　其二，“混搭购物”跨界经营，这种类型有别于一般的集合店，提供的是mix&match的混搭购物体验。客户可以在不同的店挑选自己喜欢的不同品牌及货品,透过我们独有的平台和手机应用,随意在试衣间混搭自己风格,让购物更加能人性化更自在。这个是我们平安要打造的路。

　　其三，本地设计师品牌店“Reho”：即Retail+SOHO原创设计师品牌。“我们找一些不能复制的服装，有比较相宜的价钱，并有着自己独特性的精品店为客人度身定做独一无二的衣服。我们的目标顾客是高消费能力的年轻人，他们追求个性，只有这样才能满足他的购物需求。”

　　在上述这些商业趋势中，还有一项不可或缺的因素，就是形象顾问指导的服务，让大家更了解自己，更了解时尚趋势。

　　小编后记

　　谈及与商业地产的结缘，梁联昌诚言-这是一个会让人颇有成就感的行业。提及当年主导的广州丽柏广场项目，言语之间充满了自豪感。

　　“商业地产最让人着迷的地方是它所带来的巨大的成就感。从一个项目前期的规划到最终的落地运营，其中凝聚着多方的智慧和汗水。在这个过程中也许会面临许多困境和意想不到的阻碍，作为总指挥我需要带领团队攻克一个又一个难题，最终令项目完美亮相并屹立于市场。这整个过程是艰辛的但是值得。”

　　在他看来，作为一个成功的操盘手，需要具备过人的领导能力和决策能力,而能够成为领导者要能给予团队明确方向和目标，通过创新的经营理念和超强的执行力让租户对你充分的信赖。

　　辛勤的汗水浇灌就能开出美丽的花吗？在商业地产界有时似乎并不是那么回事。

　　“这个行业的瞬息万变，我需要时刻不停的思考以应对重重挑战。我需要不断的学习、充实和研究，令我对这个行业的每个细节了如指掌。”作为一个资深的地产人，梁联昌目前是英国皇家特许测量师学会亚洲区商用物业专业理事会成员，并拥有１３个不同相关领域的国际专业资格。

　　如今，这位从第一份工作就开始接触地产界的商界顽童，依然精神烁烁的体验着商业地产带来的激情岁月。