保利置业34亿上海抢地 产品和定价将面临较大挑战

　　高溢价显然已经成为上海土地市场的代名词。近日，上海迎来6月的第四场土拍，杨浦区平凉社区01E2-01、02地块(12、13街坊)今年推出的首幅宅地以46.12%的高溢价率成交。

　　据媒体现场消息，该地块共吸引了6家房企参与现场竞拍，分别为1号恒基旭辉、2号碧桂园、3号新城、4号保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)、5号平安滨江及6号首创、保利置业、山东黄金联合体。

　　最终，经过逾50轮激烈竞价后，6号首创、保利置业、山东黄金联合体成功将该地块收入囊中，成交总价34.54亿元，折合楼面价35635元/平方米。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，高溢价拿下杨浦地块后，开发商后续开发定将承受较大压力，无论是产品还是定价都面临着一定挑战。

　　保利置业上海抢地

　　纵观全场土拍会，5号平安滨江及6号首创、保利置业、山东黄金联合体成为绝对的主角，1号恒基旭辉、2号碧桂园分别叫价两轮后便偃旗息鼓，而本以为会与保利置业上演一场“兄弟”争产戏码的保利地产全程沉默，与3号新城一起充当“打酱油”角色。

　　据现场报道，平安滨江与保利置业联合体的拉锯战始于第14轮竞价，双方都表达出势在必得的决心，叫价毫不犹豫，一方报价后，另一方亦马上应价，竞拍过程激烈且迅速。

　　最终，保利置业联合体经过50多轮角逐后，以总价34.54亿元竞得杨浦区平凉社今年推出的首宗宅地，折合楼面价35635元/平方米，溢价率46.12%。 

　　出让公告显示，该宗地出让面积32359.6平米，起始价格236373万元。其中，01E2-01商办地块用地面积9164.4平方米，01E2-02住宅地块用地面积23195.2平方米，且全装修比例为100%。 

　　根据规定，该宗地的出让条件也较为苛刻，地上建筑面积80842.16平方米，地下建筑面积不大于16084平方米，其中01E2-01地块可建设地下二层。地下一层为经营性用途，建筑面积不大于8042平方米，地下二层为停车库，建筑面积不大于8042平方米。

　　同时，该宗土地办公部分的产证办理以单层楼面为最小单位，需整层出售。O1E2-01地块应打造高品质办公楼宇，商业整体经营，产权不得分割出售，主要为周边办公人群提供优质商务配套服务，并兼顾附近居民的生活配套需求，面积控制在商办建筑面积的20%以内；O1E2-02地块不再设置商业配套。 

　　此外，商办地块建筑限高80米，宅地建筑限高60米，且须配建不低于住宅总建筑面积5%的保障性住房。另外，住宅地块绿地率不少于35%，商办地块绿地率不少于20%。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，35635元/平方米的楼面价会给开发商的后续开发带来比较大的压力，因为地价跟周边在售的项目并没有拉开。

　　根据35635元/平方米的楼面价计算，01E2-01、02地块未来要实现盈利，定价至少要在7元万/平米以上，但目前该地块周边在售项目中，文通雅苑均价51000元/平方米，宏惠花苑二期54000元/平方米。

　　因此，宋会雍表示，该地块后期的产品和定价都将面临着较大挑战，即使打造的产品比周边项目高一个档次，也未必有很大的利润空间。

　　追赶保利地产？

　　作为保利集团旗下的两个地产平台，保利地产和保利置业之间的同业竞争问题一直是市场关注所在。而在保利置业本次联合拿地之前，保利地产刚公告宣布将以并购方式在上海实现扩储。

　　6月9日，保利地产宣布，将以0.25港元/股的价格现金认购上置集团新发股份，成为上置集团持股30%以上的单一最大股东。这意味着，保利地产在上海的项目储备将得到有效补充。

　　据上置集团2014年年报显示，截至2014年12月31日，该公司以供出售的持有或开发中的物业达93.68亿港元，其中上海区域物业货值为58.89亿港元，分别为绿杉海上华府、绿洲雅宾利花园、上置浦东滨海项目、黄埔华庭、华府一号、浦迪1号等。 

　　也因此，在市场人士看来，保利置业此番高价拿地，颇有一点与保利地产暗自较劲，不输人后的意味。

　　相关统计数据显示，2013年，保利地产住宅销售金额为66.88亿元，销售面积25.75万平方米，而保利置业销售金额仅为32.15亿元，销售面积15.36万平方米。

　　但是到2014年，保利地产销售金额为44.73亿元，销售面积10.73万平方米，而保利置业销售金额却达到了47.54亿元，销售面积15.85万平方米。

　　相较之下，不难发现，保利置业在上海住宅市场的表现已经开始超越保利地产。

　　不仅如此，保利置业近两年在上海市场的拿地也较为积极。2014年，保利置业经过近两个半小时的激烈竞拍，以32.4亿夺得杨浦区平凉街道18街坊地块，楼面价39264元/平方米，溢价36.8%。更早前2012年保利置业还以32.5亿元拿得的杨浦区平凉街道22、23街坊商住办地块。

　　而粗略查阅，保利地产上次在上海拿地已经是2011年10月，彼时，该公司以45亿竞得徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块。 

　　通过迅速的扩张，保利置业的项目数量也在向保利地产逼近。据统计，保利地产目前持有16个项目，保利置业持有15个，基本持平。

　　面对后来者保利置业的紧追直上，保利地产显然不能淡定，于是通过并购曲线扩储，但保利置业也并不示弱，积极投身土地市场抢地。各自较劲下的两家公司未来将迎来怎样的竞争格局，还需要用更长时间来检验。