地产变务农？人和商业转型后玩“风马牛不相及”

以地下商城开发运营起家的人和商业，或许再也不愿继续忍受商业地产的“寒冬”了。

6月25日，人和商业控股有限公司举行股东大会，对外宣布将“争取2016年成为中国最大的农产品电商平台”，并计划在2015年实现农产品电商平台交易额过100亿元的目标。

15天前，人和商业收购农产品批发市场运营商的方案才刚刚出炉，拟以65亿港元代价收购由寿光地利全资拥有的利骏100%权益。

据介绍，寿光地利是国内农产品批发市场运营商之一，在6个城市营运8个农产品市场，年交易额达600亿元，人和商业的收购标的利骏重组后就将拥有8个农产品市场。

“我们非常看好农产品行业的前景，公司将侧重发展农产品业务，加大拓展力度。”人和商业行政总裁及执行董事王宏放表示，从发展规划预计，未来人和商业农产品业务的规模和利润贡献将超过商业地产业务。

尽管王宏放表示公司并没有出售和剥离商业地产项目的计划，但可以明确的是，商业地产业务将不再是人和商业的重心。在连续两年的业绩亏损后，以“防空洞”模式起家的人和商业似乎选择了转向农产品行业“自救”。

农产品电商平台

按照人和商业披露的方案，拟以65亿港元总代价收购寿光地利全资子公司利骏的100%权益，其中50.2亿港元将通过以每股代价0.41港元向卖方配发和发行122.44亿股的形式支付，其余14.8亿港元代价将以人和商业于成交前或当时承担有关贷款的形式支付。

资料显示，人和商业收购标的利骏在重组完成后将是国内具规模的农产品批发市场运营商之一，在哈尔滨、齐齐哈尔、沈阳、贵阳、牡丹江和寿光6个城市拥有8个农产品市场，主营菜蔬、副营水果、海鲜食品、肉类、粮油和其他食品的零售批发业务。

记者了解到，上述农产品市场占地面积为113万平方米，年交易额600亿元，业户数目达到10万，2014年收入为8.64亿元，模拟重组后的净利润为4.2亿元。

6月25日，人和商业行政总裁兼执行董事王宏放在股东大会后表示，2015年第三季度公司将推出农产品电商平台产品（包括手机App及Pc web版），并于2015年底实现过百亿元的交易额，“争取2016年成为中国最大的农产品电商平台”。

据介绍，人和商业的农业电商平台发展策略是从纵向和横向两方面搭建。一方面扩展上下游资源，吸引上游种植户、产地农户等上电商平台展示及出售农产品，同时寻找策略合作方将平台推向消费者市场；另一方面则是增加产品品类并扩大覆盖地区，增强没有实体批发市场地区的渗透率。

王宏放亦称，人和商业已有的地下商场中此前已经有涉及农产品超市等经营范围，因而希望能起到协同联动效果，“收购完成后，我们在打造农产品电商平台时将会和现有的商业地产进行联动”。

提及投资成本及利润空间，王宏放以商户合作正在推进不便披露，但强调农产品电商业务将成为公司发展侧重点，在农产品电商业务方面会加大拓展力度”。

他表示，从发展规划预计，未来人和商业农产品业务的规模和利润贡献将超过商业地产业务。

无论是百亿目标还是全国最大农产品电商目标，种种迹象都在表明，农产品业务资产即将取代商业地产成为人和商业未来发展的重心。

值得注意的是，此次出售资产的卖方寿光地利控股人为人和商业主席戴永革配偶兼非执行董事张兴梅，其持股比例达67.86%。

换言之，此次收购亦可视为大股东对人和商业的资产注入，在戴氏家族眼中，未来业务发展的掘金点显然已经不再是商业地产。

商业地产“避冬”

回顾人和商业的发展史，最大特点就是被业内认为“防空洞”模式的地下商场的开发运营。

上世纪90年代初，由戴永革家族创立的人和公司在哈尔滨建设“地一大道”一期，通过出租商铺或者转让经营权的方式获得商业回报。

由于地下人防工程不受限于房地产开发的政策限制，无须支付在土地出让金及增值税，大大降低了人和商业的开发成本。

依靠沿地下人防工程进行商业化开发的模式，人和商业接连在哈尔滨、广州、武汉、郑州等城市开发地下人防商城，并创造了首个地下商业品牌“地一大道”。2008年10月，人和商业逆势登陆香港股市，融资30亿港元。

然而，人和商业此种扩张模式在竞争日渐激烈的商业地产市场发展中亦开始显现出弊端，如无法通过土地抵押获取银行贷款以及经营权转让收益及租金增长缓慢对现金流产生的压力。

据人和商业公告，2014年营业收入约5.55亿元，同比微增1.5%。其中，经营租赁收入为5.33亿元，转让经营权的收入仅为2160万元，同比大幅下跌76.7%。由于投资物业录得重大评估减值，其2014年亏损达17.15亿元。而在2013年度，其亏损亦达到17亿元。

惨淡的经营业绩背后，人和商业现金流开始出现压力。据穆迪报告，过去三年人和商业通过高息票据募集了近9亿美元资金，分别将在2015年及2016年到期。标普早前报告亦认为，受到期债券偿还压力影响，人和商业现金流仍将面对挑战。

6月25日，在股东大会后面对媒体上述问题，人和商业管理层亦没有回避。

“在房地产周期和大气候影响下公司商业地产项目公允估值是有所下降。”王宏放称，公司亦看到国内商业地产体量增长过快，“我们不能逆周期去做，所以未来在农产品业务方案拓展力度会更大。”

针对近期人和商业出售项目的消息，人和商业副总裁陈慧莹亦给予否认：“我们没有提出要出售商业地产项目，是面对宏观经济和房地产周期做出了策略调整。自2012年下半年到2014年，人和商业在商业地产方面的资本开支已经在放缓。

“我们认为房地产短期的气候不会有很大的改善，所以对商业地产的策略是在资本开支方面尽量谨慎，同时适度地把在建工程的进度调慢，保证现金流的稳定。对于已有的22个项目，我们将集中精力做好经营，提升租金。”

谈及进军农产品原因，人和商业管理层多次强调行业前景。陈慧莹称：“我们认为农产品产业是目前国家政策支持的重点产业，前景空间和潜在商机很大，而且能够达到600亿元交易额的农产品市场本身就是优质的资产。”

将商业地产与农产品行业两个看似毫无关联的业务叠加的契机就是“互联网＋”概念：“大股东旗下的农产品业务经营经验也超过15年了，只是一直没有与商业地产上市公司产生关联的机会，而互联网＋可以说就是协同商业地产项目进入农产品电商平台业务的契机。”

不过，尽管农产品产业在政策支持和行业空间的衬托下显得“蓝海”蔚然，但人和商业在电商领域的发展对其自身而言亦无先例，如何应对物流、仓储等关键环节及利润空间的摸索有待观察。