2015中国商业地产发展趋势：O2O、体验、社区成关键

　　6月25日，由中国商业地产第一门户——赢商网、中国最权威的商业地产研究机构21世纪中国商业地产研究院联合云南本地有影响力的云南信息报、精品消费报、新浪乐居发起主办，云南商业地产行业年度最大规模，最具影响力的零售业与商业地产界年度盛宴云南商业地产十年高峰论坛暨颁奖盛典在昆明万达文华酒店隆重开幕。期间，赢盛中国商用地产项目管理中心副总经理李响发布了《2015中国商业地产发展趋势报告》。

　　以下为现场报告实录整理，本报告主要从宏观、中观、微观三方面对整个2015年商业地产发展进行分析。

　　宏观分析

　　主要通过跟商业地产相关性比较大的一些数据进行分析

　　第一，从GDP来说，由于固定资产投资，包括消费和出口，有逐步回落，所以GDP增速是呈现下滑的趋势。

　　第二，第三产业的分析。第三产业比例明显要高于第二产业，第三产比例的增加对商业来说，服务业、电子产业比重增加，这导致整个消费需求改变，这意味着以前以零售或纯粹满足购物的业态商业将会往综合性、一站式、体验式的业态发展。

　　第三， 2014年整个国家城镇化率不断增加，每提升1%就会拉动内需5.2万亿。也就是说每一个百分点城镇化率的提高，都会对整个商业未来消费提供很大的发展空间，有效商业空间不断增加。

　　另外，城镇化率会促使城市社区的增加，促进社区商业消费。社区化的商业是未来中国商业的发展趋势。到2030年社区的数量还会增加大概2万左右达到20万，未来社区商业的容量和发展空间很大。

　　城市化率的增加还会使使不同类型的消费者增加，导致很多新型业态的涌现，促进业态升级。儿童成为这两年很多商业或者购物中心香饽饽，一个小孩可以带来7个人流6个消费，对整个购物中心的人流、评价、综合能力都有很大的促进作用。数据显示，老人人数的比例增加，比儿童更明显，将会成为未来整个在商业地产考虑当中的业态。

　　小结

　　第一，GDP突破了63万亿，增速7.4%创24年的新低，“三驾马车”全面减速。第二，经济结构正在发生重大变化，会导致对商业地产业态结构和消费结构的升级。第三，城镇化率超过50%，城镇化进程加快，迎来城市型社会的商业变化。第四，老人比例不断攀升达15.5%，儿童增速加快超1%，老龄儿童商机尽现。第五，社会消费品零售额增速放缓，零售行业持续继续承压，餐饮市场有所回暖。 

　　中观分析

　　主要通过几个层面去看商业地产的发展

　　第一，从土地供应量（包括土地成交的均价）看商业地产发展。未来三年至少会有4319万方的购物中心入市，未来购物中心开业竞争会非常激烈。

　　从2013年到2014年TOP10购物中心销售额及增速来看，经营得好的购物中心基本上都是集中在一线城市和发展得比较好的二线城市，比如说杭州、武汉。这些购物中心基本上都是处在传统核心商圈里。开业时间也有一个共同点，基本上在1999年到2010年间。

　　第二，从O2O纬度来看商业地产的发展。O2O一定会成为未来商业地产的一个趋势，现在已经是进入到一定阶段。

　　第三，从商业地产的操作方式来说。这两年讲得最多的就是体验式的商业。体验式的商业可以通过以下几种方式来进行操作：第一，创造体验性的购物环境。第二，增加各种体验性的业态。第三，体验性服务。

　　第四，从社区商业看商业地产发展。10-15年前看一二线城市的购物中心，所有消费者都会被中心城区的一两个购物中心所覆盖，而现在除了一些特定的类别，比如说奢侈品，其实大多数消费者是希望能够在社区里完成，所以未来社区商业肯定是一个非常大的优势，现在包括万科、恒达等开发商所做的事情也印证了这个趋势。

　　小结

　　第一，商用土地TOP10成交量下降，商业地产进入理性发展新常态。第二，重点区域购物中心开工面积同比减少，开业面积同比上升。第三，7个TOP10购物中心销售额同比增加。第四，O2O、体验、社区等成功购物中心新趋势。

　　微观分析

　　主要通过对开发商和商家比较关注的业态（商家开店与关店拓展的情况）来进行分析

　　第一，超市。华润万家、沃尔玛、家乐福等国内一些比较知名的超市整体都是呈现出不断的扩张的趋势，但是家乐福、Tesco等一些外资品牌超市，都存在关店的现象，说明未来在中国商业地产领域国内超市发展空间会越来越大。

　　第二，百货。受到体验式商业和O2O冲击，百货充当其冲。从开店和关店的数量对比情况看，无论是国内还是国外百货都放缓了开店的脚步，开始融入了O2O的模式，把百货本身的实体店展示功能和线上线下相结合。另外，王府井、天蒙、华堂等，已经着手做一站式的购物中心，不再停留在纯百货的零售模式。

　　第三，快时尚。相对其他业态开店情况，快时尚呈现出较强动力。快时尚作为当时的零售品牌，具有特有的一些跨界、体验式功能，可以切身体验到跟国际大牌同款的穿着方式、消费模式。从快时尚开店趋势看，一线城市向二三线城市扩张，慢慢从一线城市过渡到省会城市。

　　第四，奢侈品。整个奢侈品品牌在中国的扩张放缓，中国现在对奢侈品进入理性消费的阶段，萎缩也有一定的必然性。另外因为海淘的影响，这对奢侈品在中国开店也有影响。

　　第五，餐饮。整个开店的数量最多的是主题餐厅，其次是咖啡，最后是大众型餐饮。像外婆家本身具有一定的主题，这些主题是和消费群体的购物需求相吻合，所以它的蓬勃会比较乐观。

　　第六，电影院。其发展是有几个趋势：第一，电影院破变的事物量不断在增加。第二，在一二线城市，甚至二三线城市都有社区电影院。

　　小结

　　第一，超市：外资超市频频关店，内地超市继续发力。第二，百货：扩张步伐放缓，外资百货频频关店。第三，快时尚：理性扩张，全年扩张数量达到274家。第四，奢侈品：开店趋于理性和保守，扩张速度放缓。第五，餐饮：高端餐饮向特色化、大众消费转型。第六，影院：影院及银幕保持高速增长。

　　全文总结

　　第一，未来的商业必须和体验性的商业业态相结合。

　　第二，未来商业一定是更多属于社区化。

　　第三，未来所有商业应该是跟O2O或者互联网结合。