深圳城市综合体扎堆开发 未来创新要线上线下相结合

　　城市综合体是一个城市发展阶段的象征。在日益土地资源稀缺的当下，提升城市资源、优化城市结构成为城市发展的原动力，基于这些因素，但凡土地大块的开发商都会选择开发城市综合体，也契合城市多中心发展的步调，在扎堆开发的同时，不难看出各自规划的亮点，但其模式千篇一律，未来发展空间还有很多需要创新的地方。

　　目前的城市综合体开发功能相对比较全，是指包括商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间在三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。基本具备了现代城市的全部功能，因此也被称为“城中之城”。相关人士表示，城市发展到一定程度，必然将走向土地集约化发展方向，城市综合体就是一个城市发展到高级阶段的产物，被誉为城市中最精华的部分。

　　为了实现土地价值的最大化和提升城市环境和宜居品质，城市综合体的建造无疑是最佳选择。综合体不仅让城市面貌焕然一新，还带动片区发展，产生巨大的经济辐射效应。　　 

　　这两年，深圳各中心都有不同的综合体出现。西丽大学城片区就有宝能城、塘朗城、万科云城等都集写字楼、五星级酒店、高端公寓、高尚住宅、高端商业于一体的智慧综合体。

　　坂田的星河world、天安云谷、佳兆业城市广场等涵盖产业写字楼、住宅、商业、酒店、公寓等复合建筑形态。大前海的壹方中心、联投东方均是集合住宅、公寓、星级酒店、企业办公、商业于一体的城市功能综合体。

　　深圳城市综合体大规模出现，业态丰富，多为可租可售，模式较为传统,创新程度不高。据了解，市场上目前仅星河WORLD推出“产权换股权”的新模式，记者致电售楼处获悉，目前还没有先例，模式的确在进行中，需提交公司资料以及近两年的财务报表至星河进行评估，约3个工作日可回复。“产权换股权”的模式偏向于选择金融、高科技、信息化等高科技企业，以及一部分政府扶持的企业，或者是准备上市、有实力上市的企业，与园区定位为服务创新金融、电子信息、文化创意、现代服务业、新能源产业等企业的创新园区较吻合。

　　业内人士认为，目前城市综合体模式有纯卖，纯租，租售结合，但主要以租为主，开发商自己持有产权，租赁获利较多。但出于现金流回笼的考虑，部分开发商综合体也可卖出，苦于没有市场。城市综合体业态多元化，提供多样的终端产品，方便居民购物生活等。同时，深圳市房地产经济行业协会发展研究部部长徐枫也表示，模式反映的是融资方式，现金流对企业运作非常重要，现在市场以租为主，不急需现金的开发商一般多选择自己持有产权，期待升值。而售卖的则多是不看好的资产，或是公司需要现金流来周转。此外综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，开发商选择租赁、持有产权的越来越多，形象越来越明晰，例如万达，从售卖到持有产权。

　　面对众多的城市综合体，创新也成为未来综合体发展的一大考验，业态如何组合才能发挥最大功能，不闲置资源。宋丁主任表示，首先，规划要平衡，不能一窝蜂的建一群城市综合体;其次，城市综合体要注重产业互补，资源整合，整体发展，减少纯商业，要增加文化的体验消费项目，和互联网、淘宝等形成互补，线上线下相结合，线下不强调购物，更多的是文化消费体验;再次，从投资的角度讲，要打造商业文化服务空间，而不仅仅是卖楼的空间，要从商业地产到商业服务转变。