降价26亿仍流拍 深圳世茂深港国际中心何去何从

撰文/冯嘉炜

11月16日，世茂深港国际中心二次流拍。

相较于今年7月首次起拍价130.44亿元，这次起拍价104.35亿元已降低逾26亿元，相当于八折，这也是法律规定二拍较首拍的最大折让幅度，然而仍无人出价。

“深港国际中心”的开发商为深圳市世茂新里程实业有限公司，2017年世茂股份在招拍挂市场以239.43亿元拿下深港综合体项目的国有建设用地使用权，总用地面积32.19万平方米，创下深圳第二高土地出让纪录。

按照当初的构想，世茂深港国际中心将打造为深圳重量级地标，其规划高度也将成为“中国第一高楼”。

项目一共被分为14宗地块，除世茂之都一期1-8栋公寓、二期9-12栋公寓2宗商务公寓地块外，其余12宗均在法拍之列，有10宗设立了抵押权利，抵押权人为中信信托有限责任公司。

相关纠纷源于2020年7月，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立，募集87亿元，据投资者回顾，该信托计划当时认购火爆，自己要托相识多年的信托经理才能抢到一点份额。

然而在2022年2月，中信信托宣布该信托计划的57亿元项目资金存在兑付困难，项目也被曝出停工。

资产被摆上拍卖桌前，世茂曾于2022年2月表示，希望引入有实力的国有企业包括深业、深投控，同时在接洽中建投和AMC；此外，2022年1月世茂试图出售其上海、北京、大湾区等地的36个项目，其中最昂贵的资产就是深港国际中心，但并未售出。

此后便是顺理成章的两次法拍。

如今在安居客上，世茂深港国际中心有且仅有两套公寓在售，均为2室2厅，59平方米户型。

第一套叫价246.7万元，文案为“奢华的房源，朴实的价位”，第二套243万元，写的则是“低于购入价急卖”，更为务实。

在网络上，2021年1月16日发布的“小区环境怎么样？适合什么类型的人群居住？”问题底下，已攒足726个回答，汇聚了众多地产经纪。

一位经纪人留言，“大运一手新房，有不少白领CEO和总裁公寓的高级管理人员将在这个地方工作，这里将有多家财富500强公司。”

据观点新媒体近日走访，目前项目施工单位上海建工闸门紧闭，并无工人出入，地基上钢筋裸露，围蔽的铁皮锈迹斑斑。塔吊无人操作，从高处俯瞰，就像不再行走的时针。

城市的骨架从这里生长出来，血肉和皮肤却还没来得及覆盖上去。

世茂深港国际中心的价值或许并未失去，但的确不易流通。

估价报告显示，于估价日期2022年10月14日，“参照当地正常市场价格水平”，12宗土地使用权价值约为149.79亿元。具体来看，剩余土地使用权年限35.17亿元，楼面单价1.58万元/平方米，地面单价7.44万元/平方米。

另外，在建工程的价格约为13.27亿元，合计评估值约为163.05亿元。

这12宗土地、94.65万平方米的计规定容积面积中，包括了19.58万平方米商业，61.64万平方米办公，5万平方米酒店，以及1万平方米港深青年合作创业中心等。

其中，4宗地块为商业办公用地，1宗为集中商业及T3办公楼。仅集中商业及T3办公楼地块有19.26万平方米已建工程和0103地块建了营销中心，有3宗地块开挖地基，其他均未开工。

根据最初的土地出让要求，商业部分需全年限自持，办公楼、酒店、公寓则至少自持10年。目前的市场环境与拿地时已相去甚远。

据统计，近年来龙岗是深圳商业的主要供应区。2020-2022年龙岗区新增商业体量近90万平方米，新开出14家商业综合体，新增商业数量位居各区之首，仅2022年就新增18万平商业体量。

写字楼方面，紧挨大运新城的龙岗中心城商圈今年9月写字楼总存量达538.41万平方米，空置率为24.16%，甲级写字楼平均租金为63.73元/平方米·月，环比下降4.91%。

就连与大运新城接壤的东莞凤岗，写字楼行情也步入低谷。

以凤岗天安数码城一期为例，项目包括写字楼、厂房、公寓等，产权40年，全部对外散售，2017年4月份开盘，一期写字楼均价约为12000元/平方米，六年过去写字楼价格几乎没有上涨，二期深创谷等仍在持续供应，且主要面向深圳客户。

据市场消息称，世茂曾接洽过华润、招商两家头部房企，但对方均未能接下深港国际中心项目，此前承接部分公寓项目的安居建业也并未现身法拍。

因此，不具名的市场分析人士向观点新媒体表示，项目体量太大，投资、运营都有压力，庞大的自持物业足以令开发商望而却步，“还是市场没有信心吧”。